[부동산 인사이트] '청약 대란' 송도 프리미엄 셋…다 가질 순 없다

[비즈한국] 지난 4일 아파트투유 청약 결과를 보면 인천 송도 국제도시에서 1순위 청약을 받은 아파트 3개 단지 789가구 일반분양에 총 11만 2990명이 신청해 평균 경쟁률이 143 대 1이었다. 

송도국제E５ 더샵 센트럴파크３차는 258가구 모집에 5만 3181명이 접수해 평균 경쟁률이 206.13 대 1을 기록했다. 특히 이 아파트 80㎡는 33가구 모집에 인천지역에서 2만 4871명이 접수해 1463 대 1, 기타지역에서 8930명이 신청해 무려 2111.5 대 1의 경쟁률을 보이며 최근 별다른 이슈가 없었던 송도에서 특별한 이벤트를 만들었다. 심지어 대형인 198.6㎡도 2가구 모집에 인천에서 322명, 기타지역에서 73명이 접수해 평균 경쟁률이 300 대 1을 넘었다.

이날 같이 청약한 송도국제F20-1 송도 더샵 프라임뷰는 398가구 모집에 4만 5916명이 접수해 평균 115.37 대 1, 송도국제F25-1 송도 더샵 프라임뷰는 133가구 분양에 1만 3893명이 신청해 104.46 대 1로 각각 마감됐다.

이처럼 청약자가 많은 것은 송도신도시에서 오랜만에 분양된 새 아파트인 데다 수도권 광역급행철도(GTX) B노선 예비타당성 통과로 투자수요가 대거 몰린 영향일 것이다.

인천 송도 분양이 다시 핫 해진 이유를 분석해보자. 올 상반기 라돈 검출 최다 등으로 해당 건설사 선호도 하락에도 불구하고 이달 들어 송도에서 일제히 분양한 세 개 사업장 모두가 평균경쟁률 100 대 1을 넘어선 것은 실수요가 증가했다기보다 투자 수요층이 지원할 수 있었기 때문이다.

3개 현장 모두 당첨자 발표일을 달리함으로써 중복지원을 허용했다. 정부는 2016년 11월 11·3 주택시장 관리방안을 통해 두 곳 이상의 아파트에서 동시 당첨되는 경우를 막았다. 동시 당첨되면 부적격 당첨으로 분류돼 모든 당첨이 취소되는 것이다. 그러나 청약일이 같더라도 당첨자 발표일이 다를 경우엔 중복 청약이 가능하다.

지난 GTX-B 예비타당성조사 통과로 인한 시장 상승세를 잘 활용한 마케팅 전략도 주요했다. 시장에 3개 단지를 동시에 공급하되, 3개 단지의 당첨자 발표일을 하루씩 달리해 청약자가 세 개 사업장에 모두 지원할 수 있도록 한 것이다. 결국 한 사람당 세 곳, 부부가 각각 청약통장을 갖고 있는 경우 한 세대에서 6번 청약할 수 있었던 것이다.

이번에 분양한 송도 더샵 프라임뷰 F25-1블록은 16일, 센트럴파크3차는 17일, 더샵 프라임뷰 F20블록은 18일에 당첨자를 발표한다. 가장 먼저 당첨자를 발표하는 더샵 프라임뷰 F25-1블록에서 당첨되면 전산 상 센트럴파크3차와 더샵 프라임뷰 F20블록에서는 자연히 탈락되는 형태여서 최종 청약 결과는 계약 이후를 봐야 할 것이다. 

당첨일을 분리한 분양 전략도 있었겠지만 기본적으로 송도에서 가장 인기있는 입지라는 것도 한몫했다. 특히 센트럴파크3가 들어서는 E5블록의 경우 송도의 랜드마크인 센트럴파크공원 영구조망이고 센트럴파크 조망이 가능한 마지막 입지다. 

게다가 GTX-B노선의 송도역 예정지인 인천대입구역 인근이다. 건설사의 분양 전략, GTX 예타 통과 호재, 최선호 입지라는 3가지 조건이 송도 최고의 청약경쟁률로 나타난 것이다.

아직 송도에는 분양 물량이 많이 남아 있다. 남은 분양 단지들에서 묻지마 청약 열풍으로 이어질 수 있어 송도에 대해서는 좀 더 고민이 필요하다. 송도의 입지가 다 동일한 조건은 아니기 때문이다.

송도에 공급되었거나 공급될 아파트를 구매하는 방법을 크게 세 가지로 나누어 보자. 기존 입주아파트, 분양권 거래 가능 아파트, 분양 계획(청약 대상) 아파트가 그것이다. 송도는 비규제 지역이기 때문에 특정 기간이 지나면 분양권 거래가 가능하다. 따라서 무조건 신규 청약에만 관심을 가지면 안 된다. 입지 가치에 중요도가 더 높은 세대는 기존 아파트를 구매하는 편이 ​신규 아파트 청약보다 유리할 수 있다. 

그렇다면 어떤 입지를 선택할까. 송도의 호재를 크게 세 가지로 나눌 수 있다. GTX-B, 인천지하철 1호선 연장선, 신설되는 업무시설(상업시설 포함)이 그것이다. 일자리와 교통망은 아파트 가치 평가에 가장 중요한 요소다. 이 조건들이 가장 좋거나 좋아질 아파트 입지를 선택하는 것이 가장 효과적이다. 

​현재 송도 지역에는 11개 공구가 있다. 이중 1~8공구는 이미 아파트들이 입주했거나 공사 중이다. 9~11공구는 개발 전이다. 결국 1~8공구에서 입지를 선택해야 한다. 모든 공구가 똑같은 입지 프리미엄이 있지는 않기 때문이다. 송도국제도시가 완성에 가까워질수록 송도 내에서도 입지 가치의 스펙트럼이 다양해질 것이다. 시세가 올라갈 지역, 오르지 못할 지역도 혼재해 있다.

​결국 어떤 입지 프리미엄을 선택할 것인지 목적에 따라 나눠 볼 필요가 있다. 향후 송도 아파트의 시세를 결정할 세 가지 프리미엄이 있다. 교육, 전망(뷰), 교통 프리미엄이다. 이 세 프리미엄을 모두 갖춘 입지는 현재 없다. 결국 어떤 프리미엄이 더 큰 미래가치가 될지에 대한 전망이 필요하다. 

송도의 모든 아파트가 모두 매수의 대상이 되는 것은 아니다. 매수해도 될 아파트와 매수해서는 안 될 아파트를 구별할 필요가 있다. 송도국제도시의 랜드마크 아파트가 어디인지, 공구별 전략적 포인트가 무엇인지, 실거주 수요층이 어디에 많아질지 전망해볼 필요가 있다.

송도국제도시는 위기와 기회가 함께 공존하는 곳이다. 아직 분양하지 않은 물량이 있고, 현재 분양권이 거래되는 물량도 있고, 기존 아파트들도 많다. 또 ​송도는 비규제지역으로 인천뿐 아니라 서울·경기 누구나 청약이 가능하다. 심지어 주택소유자도 청약 가능하다. 분양권 전매 제한 기한은 6개월밖에 되지 않는다. 투자자들이 딱 좋아하는 조건이다.

​송도의 면밀한 입지 분석과 적정 분양가 분석이 필요하다. 이번 높은 청약률만 보고 단순하게 판단하면 안 된다는 얘기를 다시 한 번 하고 싶다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019) 등이 있다.

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