[현장] 위기의 '단군 이래 최대 재건축' 반포주공1단지는 지금

[비즈한국] 국내 최대 재건축 단지로 꼽히는 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)가 관리처분계획 취소 판결로 조합원들끼리 갈등을 겪고 있다. 확정 판결이 나면 2018년 1월 부활한 재건축초과이익환수제 적용을 피할 수 없기 때문이다. 재건축초과이익환수제는 인근 집값 상승분과 개발 비용을 뺀 조합원의 이익(재건축 사업 기간 중 오른 집값)이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 누진 과세하는 제도다. 

반포주공1단지 주택재건축정비사업은 총사업비가 10조 원(공사비 2조 7000억 원)에 달해 2017년 시공사 선정 당시 ‘단군 이래 최대 재건축 사업’으로 불렸다. 반포주공아파트 1단지 1·2·4주구(37만 484㎡, 11만 2071평) 내 건축물 82동 중 80동을 철거해, 총 5335세대(조합원 물량 3538세대)가 살 수 있는 지하 4층~지상 35층 규모(150만19㎡, 45만 3756평) 아파트 56동과 부대 복리시설을 짓는 것을 골자로 한다. 

당초 반포주공1단지 조합원은 재건축초과이익환수제 적용을 피할 것이란 기대로 들떠있었다. 2013년 9월 설립된 반포주공1단지 주택재건축정비사업조합은 2017년 9월 서초구청으로부터 사업시행인가를 받아, 같은 해 10월부터 한 달간 조합원들에게 3개 순위를 기재하도록 해 분양 신청을 받았다. 이후 재건축초과이익환수제 시행 직전인 2017년 말 관리처분계획을 임시총회 안건으로 의결해 서초구청에 인가 신청을 냈다. 서초구청은 2018년 12월 조합이 낸 관리처분계획을 인가했다. 이 관리처분계획에 따르면 기존 건축물 철거는 올 하반기로 예정됐다.

그러나 법원이 분양 과정에서의 형평성 문제를 제기한 조합원 267명의 손을 들어주면서 반포주공1단지는 다시 재건축초과이익환수제 적용 기로에 서게 됐다. 서울행정법원은 지난 8월 16일 기존 42평형 아파트를 소유한 조합원이 ‘25+54평형’ 분양신청을 못 하도록 막은 반포주공1단지 주택재건축정비사업조합의 관리처분계획을 취소한다고 판결했다. 

반포주공1단지 재건축조합은​ 2017년 전부개정 이전의 도시정비법에 따라 조합원에게 기존 토지 및 건축물의 가격(사업시행인가 기준)과 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 공급하도록 했다. 조합은 분양 신청 당시 42평형 아파트를 소유한 조합원의 종전자산 가액이 ‘25평형+54평형’ 분양가에 미치지 못한다고 보고 ‘25평형+46평형’의 2주택만 신청하도록 제한했다. ​

법원은 “5335세대에 이르는 아파트 물량의 위치, 형상, 면적 등에 차이가 있어 단순 평균 추산액만으로 신축 건물의 가액 분포 양상을 파악하긴 어렵다”는 등의 이유로 “조합원이 자신이 희망한 내용과 다른 평형을 분양받게 되더라도 이는 해당 조합원이 위험을 감수해야 할 사항일 뿐, 불이익을 이유로 분양신청 자체를 막는 것은 재산권을 침해하는 것”이라고 봤다. 

반포주공1단지 재건축조합은 즉각 반발하고 나섰다. 오득천 반포주공1단지 재건축조합장은 판결 엿새 뒤 조합원들에게 보낸 문자메시지에서 “재판부의 많은 편견으로 조합 답변이 전혀 받아들여지지 않아 즉시 항소할 예정이다. 고등법원 재판부를 통해 승소해야 한다”고 밝혔다. 

지난 3일 조합 사무실에서 만난 한 관계자는 “재판부가 1+1(2주택) 공급 제도를 잘 이해하지 못한 것 같다. 통상 재건축 시 선호 물량인 고층을 조합원이 가져가게 되는 것을 고려했을 때 42평형 아파트 소유 조합원의 평균 권리가액(32억 원가량)이 25+54평형 종후가격(33억 원가량)에 미치지 못했기 때문에 분양신청을 막았다. 설령 조합원에게 분양되더라도 저층 등 비선호 물량을 받을 가능성이 높다”며 “소송비용과 시간이 늘어나면 결국 피해를 보는 건 소를 제기한 조합원이 될 것이다. 조합원 3분의 2 이상 동의를 받아 설계변경을 위한 정비계획변경 신청을 준비 중이다. 설계변경을 하면 재분양하게 돼 있는데 소송인이 원하는 바가 달성되는 것”이라고 설명했다.

조합 설명대로라면 재건축조합과 조합원 소송인단이 극적 합의를 이룰 가능성도 있다. 소송을 벌인 조합원 다수가 속해있는 ‘반포124주구 재건축 발전위원회’(발전위) 측 관계자는 “소송한 조합원들 역시 ‘바르고 빠른’​ 재건축을 원한다. 재건축초과이익환수제 적용을 받아 부담금이 늘어나는 것은 어느 조합원도 원치 않는다. 조합 측이 잘못된 분양신청을 바로잡고 평형 재신청을 받으면 법원은 소의 이익이 없다는 이유로 소 각하 처분을 내려 재건축초과이익환수제 적용 걱정은 자연히 사라질 것이다”고 말했다. 

다만 발전위 관계자는 이런 합의의 전제로 설계안과 이주 대책을 들었다. 앞서의 발전위 관계자는 “재분양 신청 이전에 수반되는 설계변경 및 이주대책은 시공사 선정 당시 현대건설이 제시한 원안이 적용돼야 한다. 현대 특화 설계안대로 아파트를 시공하고 무이자 5억 원 대여(추가 유이자 20% 대출) 약속을 지켜야 한다”고 덧붙였다. 현재 재건축조합의 한 조합원은 △시공사 선정 당시 현대 설계도 원안 시공 △행정기관 인허가 완료 후 이주 및 현대건설 무이자 5억 원 대여(추가 유이자 20%대출) 약속 이행 △조합 사업비로 2000만 원 이사비 지급을 안건으로 임시총회 개최 발의를 추진하고 있다.

한편 반포주공1단지는 한국토지주택공사(LH)와 단지 내 2만 687㎡ 땅을 두고 소유권 반환 이전 소송을 진행 중이다. 조합원 16명이 2018년 7월 시공사 선정 투표 전 현대건설이 제시한 스카리브릿지 등 5000억 원 규모의 특화안이 관리처분계획에 빠졌다며 제기한 시공사선정 총회결의 무효 확인 소송도 진행 중이다. 조합 측은 두 소송 모두 내년 하반기 이후에 판결이 날 것으로 예상한다. 오득천 조합장은 앞서 조합원에게 보낸 문자 메시지에서 “이번 판결로 오는 10월부터 내년 3월까지 예정됐던 이주 시기는 부득이 2심 고등법원 재판 결과와 두 건의 관리처분 무효소송 이후로 연기할 수밖에 없다”고 밝혔다.

김예림 스마트로 법률사무소 대표변호사는 “​상호가 합의해 소 취하로 종결하는 방법이 가장 빠르겠지만, 항소심으로 가더라도 소의 이익이 없어 항소가 인용될 가능성이 높다. 사업시행인가 및 관리처분계획 변경을 통해 재분양 신청을 받고 1심에서 지적받았던 분양 신청상 하자를 치유하면 소가 각하될 수 있기 때문이다. 경미하지 않은 설계변경이 수반되는 경우 총회에서 3분의 2 이상의 정족수를 필요로 하는데 조합이 정족수를 만족시켜 재분양을 받는다면 소가 각하되고 재건축초과이익환수제 적용을 받지 않게 될 가능성이 크다”​고 분석했다.

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