[부동산 인사이트] '1123 대 1' 사당 3구역 청약으로 본 분양가상한제

[비즈한국] 사당 3구역을 재건축하는 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’은 지난 8월 28일 1순위 청약 접수를 마쳤다. 청약 결과 89가구 모집(특별공급 제외)에 1만 8134명이 접수했다. 최고 경쟁률은 ‘1123 대 1’이었고, 평균 ‘203 대 1’의 높은 경쟁률을 기록했다.

서울시 내 분양에서 평균 경쟁률이 세 자릿수인 것은 3년 만이다. 2016년 분양한 용산구 효창동 ‘롯데캐슬 센터포레’가 156 대 1을 기록한 후 처음이다. 이번 결과는 분양가 상한제의 영향력을 예측해 볼 수 있다는 점에서 주목할 만하다.

분양가 책정과 관련해 분양가 책정 과정을 살펴 볼 필요가 있다. 사당 3구역 조합은 6월 일반 분양가를 3.3㎡(약 1평)당 3000만 원 초반대로 HUG(주택도시보증공사)에 분양보증을 신청했다. HUG가 이를 수용하지 않자 2800만 원 전후로 다시 제안했다. 지난 두 달 동안 논의한 끝에 조합은 HUG의 제안을 수용했다. 

현재 사당동 지역 주요 아파트 실거래가를 살펴보면 아래 표와 같다.

‘이수 푸르지오 더 프레티움’의 3.3㎡당 평균 분양가는 2813만 원이었다. 동작구 사당동 내 아파트 시세를 아는 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’의 잠재 수요층들이 ‘203 대 1’이라는 놀라운 청약 경쟁률을 만들어 낸 것이다.

모델하우스를 찾은 이들의 인터뷰 뉴스를 본 적이 있다. HUG의 분양가 규제에 따라 인근 시세보다 낮은 가격에 양호한 입지의 1군 브랜드 새 아파트를 매수할 수 있다는 점에 메리트를 느껴 청약을 넣는다는 내용이었다.

주변 시세보다 분양가가 저렴한 데다, 일반 분양 전 세대가 9억 원 이하로 공급된다. HUG의 분양 보증으로 중도금 대출이 가능하다. 이 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 2813만 원으로 전용면적 59㎡가 7억 원대, 84㎡는 8억 원대다.

9억 원 미만 분양가는 중도금 대출 문제도 해결해 주었다. ‘이수 푸르지오 더 프레티움’의 모든 세대에서 40%의 중도금 대출을 이자 후불제로 적용한 점이 잠재수요층의 참여를 유도했다.

부동산 규제의 마지막이라 불리는 민간택지 분양가 상한제가 시행되기 전이다. 이번 분양 결과는 결국 분양가 규제의 결과로 볼 수 있다. 분양가 상한제를 본격적으로 실시하면 어떤 결과를 예상할 수 있을까. 분양가 상한제 적용 지역이 대기 수요층이 많은 서울이라면 신축 아파트는 어떤 지역이든 청약 광풍이 예상된다.

분양 물량이 지속적으로 많다면 또 다른 결과를 예상할 수 있겠지만, 그건 잠재수요층들의 바람일 뿐 재건축·재개발 사업을 추진하는 조합들의 입장은 다르다. 

10월부터 분양가 상한제가 시행되면 서울시 내 주요 재건축·재개발 사업에서 조합원당 분담금이 큰 폭으로 늘어나게 된다. 사업성이 떨어진다는 의미다. 분양가 상한제로 현재 진행 중인 재건축·재개발 사업의 연기 혹은 중단이 예상된다. 이는 신축 아파트 공급에 문제가 발생한다는 의미고, 신규 아파트의 희소성만 높아지게 된다.

2019년 서울에서 미분양이 난 단지는 단 한 곳이었다. 입지 조건이 아주 좋은 곳은 아니었고, 지역 시세 대비 높은 분양가에, 대부분의 세대가 분양가 9억 원을 넘어 중도금대출이 어려워 미분양된 경우였다. 이 유일한 미분양 단지마저 최근 분양이 완료됐다는 뉴스가 나왔다.

분양가 상한제는 분양가를 낮추는 효과만 있다. 주변 아파트 시세까지 낮추진 못한다. 오히려 수요가 많은 지역의 신규 공급에 대한 불확실성만 가중시키고 있다. 분양 아파트뿐 아니라 주변에 입주한 신축 아파트 시세까지 올라가고 있다.

분양가 상한제를 실시하는 목적과 정반대 효과가 발생하고 있다. 지금 시장에서 필요한 건 시세 대비 낮은 분양가로 공급되는 아파트일까? 수요 많은 지역의 공급 단지들의 확정된 공급 일정일까? 판단은 이 칼럼을 읽는 독자들이 직접 했으면 좋겠다.

※ 외부필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다. 

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019) 등이 있다.

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