[부동산 인사이트] 서울도 모르면서 지방에 투자하시려고요?

[비즈한국] 서울 부동산은 투자가치가 높다. 주식으로 따지면 삼성전자, 현대자동차, LG화학 같은 대형주다. 대기수요가 많다. 실수요든 투자수요든 말이다. 여러 가지 이유로 시세가 빠지기도 하지만 장기적으로는 인플레이션 수준으로 유지된다.

지방은 투자가치가 높을 수도, 낮을 수도 있다. 중소형 주식은 해당 기업을 잘 알고 있는 사람의 비율 대비 모르는 사람의 비율이 높다. 그래서 투자 전 기업분석이 필요하다. 기업분석을 제대로 한 경우 투자 적격 여부를 판단할 수 있지만 기업분석이 부실하면 ‘묻지마 투자’가 된다.

가끔 시장은 행운을 주기도 한다. 대세 상승장이 되면 대부분의 주식이 오른다. 적정가치를 알지 못하고 투자했던 주식으로 수익을 보는 경우가 많다. 하지만 조정기가 되면 어김없다. 시세가 하락하고, 묻지마 투자가 몰렸던 주식의 시세는 폭락을 하게 된다. 

아파트도 마찬가지다. 서울 아파트는 뉴스 등 매스컴이든, 인터넷 커뮤니티든, 지인이든 많이 언급되는 아파트의 경우 면적당 가격, 단지규모, 장단점까지 대부분 알고 있다. 유명한 아파트들은 시세가 상대적으로 높다. 그만큼 수요층이 많다.

반면 지방 아파트는 해당 지역민이 아니면 잘 모른다. 대한민국 2위 위상을 가진 부산의 아파트조차 부산시민이 아니면 잘 모른다. 곧 입주를 앞둔 해운대구 중동의 엘시티 정도만 제외하면 부산 대부분의 아파트를 타 지역민들이 모른다. 인지도가 낮을수록 수요가 적다. 부산에서 외지인들이 실거주든 투자든 매매 결정함에 있어 가장 먼저 검토해 보는 입지와 단지는 유명한 입지의 가장 비싼 아파트가 될 수밖에 없다. 

가장 유명한 아파트라고 해서 가장 좋은 아파트인 것은 아니다. 대한민국에서 가장 유명한 아파트 중 하나인 강남구 대치동의 은마아파트가 있다. 강남 아파트의 대명사지만 강남구에서 가장 비싼 아파트는 아니다. 현재 강남구에서 가장 비싼 아파트는 재건축 아파트 중에서는 개포주공 1단지일 것이고, 기존 아파트 중에서는 강남구 청담동 청담자이일 것이다. 심지어 기존 아파트 중 대한민국 1위 아파트는 반포동의 아크로리버파크이다.

이처럼 가장 유명하다고 가장 비싼 아파트는 아니다. 하지만 가장 유명한 아파트는 시세가 적정 가격일 가능성이 높다. 대한민국 거의 모든 아파트 관심층들이 검증하고 있을 테니 말이다.

거품가격이라는 것이 존재한다. 거품가격은 가치보다 높게 평가된 가격이라는 의미다. 잘 모르는 상품의 가격일 경우 거품이 형성될 수 있다. 아파트 역시 거품가격이 형성됐다면 많은 사람들이 잘 모르고 검증하지 못한 아파트일 가능성이 높다. 

지방 아파트라고 해서 무조건 거품가격이 존재한다는 것이 아니다. 서울 아파트 대비 노출이 많이 안 되었을 경우 적정가격 평가가 어렵다는 것이다. 

테스트를 해 보자. 2019년 8월 현재 부산에서 가장 비싼 아파트는 어떤 단지일까? 아마도 해운대구 우동에 있는 10년 차 미만 초고층 아파트일 것이다. 하지만 중동 엘시티가 입주하면 최고가 아파트가 될 가능성이 높다. 가장 높고 가장 새것이기 때문이다. 

혹시 수영구 남천동에 있는 삼익비치타운을 아는가. 안다면 부산 부동산에 어느 정도 지식이 있을 가능성이 높다. 부산 아파트에 관심이 없는 사람은 전혀 모르는 아파트일 것이다. 

그렇다면 부산광역시 수영구 남천동 삼익비치타운 아파트의 적정가격은 얼마라고 생각하는가. 참고로 해운대구 우동의 초고층 아파트들의 평균 시세는 3.3㎡(약 1평)당 2000만 원 전후다. 현재 삼익비치타운 시세는 3.3㎡당 1700만 원 전후다. 이 정도면 적정가격일까? 거품가격일까? 저평가된 걸까?

삼익비치타운은 재건축 대상 아파트다. 현재 가격으로만 평가하기엔 무리가 있다. 미래가치를 예측해야 하는데 수영구와 해운대구는 부산에서도 상위권 지역이기 때문에 재건축 후 가치는 수영구와 해운대구의 신축 아파트와 비교해 보면 좋다. 추가 분담금을 넣었을 때 현재 해운대구와 수영구의 신축 시세 전후라면 적정가격이 된다.

부동산 공부를 했다면 이렇게 평가하면 되는데, 대부분 일반인은 이 정도 평가를 못 한다. 그 전 단계인 해운대구와 수영구의 아파트 시세가 어느 정도인지 알 수 없기 때문이다. 부산처럼 대한민국에서 두 번째로 큰 도시가 이 정도로 파악하기 어려운데 광역시 급이 아닌 일반 중소도시의 아파트 시세 평가는 더 어려울 수밖에 없다. 

수요가 고정된 지역은 더 어렵다. 가격 상승은 공급 대비 수요가 많을 때 발생한다. 추가 실거주 수요가 유입되지 않는 상태에서 특별한 이슈 없이 가격이 상승하면 대체적으로 투자 수요층이 증가했다는 의미다.

실거주 수요층이 고정된 상태에서 투자 수요층이 유입되면 가격은 오른다. 절대가격이 낮은 지역일수록 더 큰 폭으로 오른다. 해당 지역의 적정가격을 모르는 상태에서 투자가 이루어지기 때문이다. 실수요자들은 상승장 초기에 당황한다. 결국 상승장 후반에 불안함 심정으로 참여하게 된다. 소위 말하는 상투를 잡게 된다.

아파트라는 상품은 실거주가 가능하기 때문에 가격이 상승하든 하락하든 거주하면 큰 문제는 없다. 다만 어설프게 투자했다가 상투에서 매수한 투자층엔 문제가 발생할 수 있다. 

현재 투자 메인 지역인 서울 수도권의 투자환경이 어려워지자 지방 투자로 눈을 돌리는 층들이 꽤 많아졌다고 한다. 지방은 대기수요가 적고, 수요가 감소하는 지역이 많아 투자 대상으로 부적합한 지역이 많다.

‘묻지마 투자’는 투자가 아니다. 투기꾼들의 희생양이 될 가능성이 높다. 나는 아닐 거라고 생각하지 말자.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019) 등이 있다.

[핫클릭]

· [밀덕텔링] 천조국도 포기 '합동화력함'의 치명적 약점
· [클라스업] 우리는 호텔에 '애프터눈 티' 마시러 간다
· 이번엔 그래핀 테마 '짐 로저스 효과' 얼마나 갈까
· [단독] '노숙자 위해 불법 건축?' 서울시 희망원룸 '방 쪼개기' 실태
· 박용만 회장이 "만세" 부른 'P2P금융법' 따져보니

<저작권자 ⓒ 비즈한국 무단전재 및 재배포 금지>