[부동산 인사이트] 다시 뛰는 서울 아파트 시세 '반전' 뒤엔…

[비즈한국] 아래 첫 번째 그림은 2019년 1월부터 6월까지의 서울 25개 구별 아파트 시세 증감률(KB지수)이다. 서울시 전체 평균은 -0.41%다. 서대문구, 도봉구, 금천구, 중랑구를 제외하면 모두 마이너스, 즉 하락 시장이었다.

두 번째 그림에서 7월까지의 누적 증감률을 보면 서울의 시세가 상승 시장으로 전환된다. 서울 전체 평균은 0.11% 상승이다. 강동구, 강남구, 성북구, 강서구, 중구, 관악구를 제외한 19개구가 상승 지역으로 전환되었다.​

7월 한 달간의 서울 전체 평균 시세 변동률은 0.52%이다. 강서구와 중구를 제외한 23개구가 상승으로 전환됐다. 

통상적으로 매매 시세만 상승할 때는 투자 수요층이 주도하는 시장이다. 하지만 2019년 7월의 서울시장은 매매 시세뿐 아니라 전세 시장도 상승 중이다. 특히 동대문구, 성북구 지역의 전세 시세 상승이 특징적이다.​

동대문구의 경우 전농동, 답십리동을 제외하면 주거지역으로 선호되는 아파트가 많지 않았다. 하지만 최근 청량리 역세권 개발과 여러 단지가 성공적으로 분양되면서 그동안 동대문구를 알지 못하던 타 지역 거주층에게 실거주 지역으로 자연스럽게 홍보되면서 실거주 수요가 증가했다.

특히 뉴타운으로 개발된 휘경동, 이문동의 경우 그동안 가장 시세가 낮았지만 새 아파트 단지가 입주하면서 실거주층에게 동대문구의 새로운 주거 지역으로 인식이 되고 있다.

성북구 역시 길음뉴타운을 제외하면 부각되는 아파트 단지가 최근 없었으나, 분양과 입주로 타 지역 사람의 방문이 많아지는 장위뉴타운, 길음뉴타운 주변에 새로 분양하는 아파트들 덕분에 실거주 지역으로 선호도가 올라가고 있다.

반면 전세 시세가 눈에 띄게 하락하는 지역이 있다. 바로 강동구다. 강동구의 경우 2019년만 1만 2000여 세대의 신규 아파트 입주가 대기하고 있다. 2020년에도 1만 세대 입주가 추가될 예정이다.

전세는 가수요가 없다. 실수요다. 입주 물량이 많아지면 입주 아파트는 물론 주변 기존 아파트 전세 시세에 영향을 주게 된다. 강동의 전세 시세 조정은 필연적이다. 재밌는 것은, 매매 시세는 6월까지 조정 시장이었다가 7월부터 상승으로 전환되었다는 것이다.

매매 시세는 상승하는데 전세 시세는 하락하는 시장을 어떻게 이해해야 할까?

주목할 것은 거주 선호도가 높은 입지인지 낮은 입지인지에 대한 판단이 선행되어야 한다는 것이다.

강동구는 거주 선호도가 높은 입지인가? 강동구의 모든 지역이 거주 선호도가 높다고는 할 수 없다. 하지만 지역 전체가 재건축되어 입주하고 있는 고덕지구의 거주 선호도는 매우 높다고 할 수 있다. 고덕지구는 신규 입주가 지속될 것이다. 아마도 자가로 거주할 세대를 제외하면 임차를 주거나 매도할 것이다.

먼저, 매매를 할 경우 현재 분양권 거래가를 봐야 한다. 34평형 기준 분양가가 7억 5000만 원 전후였다. 현재 거래되는 분양권 시세는 11억 5000만 원 전후이다. 4억 원 정도 시세가 상승했다. 매매가 되면 될수록 고덕동은 물론 강동구 전체 시세가 상승한 것으로 나올 것이다. 분양가 대비 시세가 하락한 경우는 없으니까 말이다. 강동구의 매매가 상승은 신규 아파트 거래 가격 상승의 결과라고 볼 수 있다.

임차를 줄 경우 주변에 있는 기존 아파트에서 신규 아파트 임차로 이사하는 경우가 가장 많을 것이다. 퍼즐 맞추기처럼 기존 아파트에서 신규 아파트로 이사 갈 경우 대기 임차 세대가 많으면 모를까 신규 입주 물량이 많은 지역은 늘 기존 아파트 임차 세대가 새로운 임차 세대를 찾기까지 꽤 시간이 소요된다. 결국 신규 아파트 입주장이 마무리 될 때까지는 전세 시세는 약세장이 지속될 수밖에 없다.

현재 서울은 신규 입주 물량이 꽤 많다. 신규 입주 물량이 많은 지역의 시세는 상승장일 가능성이 높고, 임차 시장은 보합장일 가능성이 높다. 이 두 가지 패턴을 기억하자. 그래야 매매 전략이든 임차 전략이든 효과적으로 계획할 수 있다.

서울이라고 모든 지역의 매매 시세, 전세 시세가 동시에 오르고 내리지 않는다. 다시 한 번 확인해보자. 현재 서울은 투자 시장이 아니다. 실거주 시장이다. 매매든, 임차든 말이다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019) 등이 있다.

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