[부동산 인사이트] 2019 전국 지자체별 시황, 상승세 탄 곳은?

[비즈한국] KB부동산에서 7월까지의 최종 아파트 매매 수치를 발표했다. 서울-지방은 이미 완전히 다른 방향성을 보였고, 서울 내에서도 상승하는 지역과 하락하는 지역이 양분화됐다. 상승과 하락 지역이 같은 권역 내 동시에 존재하고 있다. 

상승, 하락이 공존한다는 내용은 이전 칼럼에서도 여러 차례 말했다. 칼럼을 통해 전망했던 대로 대한민국 부동산 시장은 움직이고 있다. 그렇게 예견할 수 있던 이유는 하나다. 현재 상승장의 메인 지역에는 매물이 없고 소외되는 지역에는 매물이 쌓이고 있기 때문이다. 시장을 정확히 이해하려면 어떤 지역이 메인 지역이고 어떤 지역이 시장의 평균치에서 소외되는지를 파악해야 한다.

기간별 아파트 가격지수를 비교해 보자. 올 1월부터 6월까지의 누적 서울 아파트 매매지수는 –0.49%였다. 하지만 1월부터 7월까지의 누적 서울 아파트 매매지수는 0.02%로 상승한다. 6월까지 보합 내지 하락이었던 서울 아파트 매매 시세가 7월 한 달 동안 0.42% 상승했기 때문이다.

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아파트 시세 변화를 보면서 지역이 어떻게 다르게 움직이는지 살펴봐야 한다. 그게 ‘부동산 인사이트’​고 의사결정의 중요한 기준이다. 시장의 방향성은 정해졌다. 상승하는 지역은 더 상승한다. 그 지역은 정부의 규제 대상인 투기 수요가 아니라 규제로는 통제할 수 없는 실수요 집중 지역이기 때문이다. 

지난 1년간의 전국 시황을 보면 서울 및 수도권 시장을 더 확실하게 예측할 수 있다. 서울의 주요 지역과 경기권 인기 지역을 제외하면 모두 하락 혹은 보합 시장이다. 전국적으로 확대해도 마찬가지다. 오르는 지역만 오르고 그 외 대부분 지역이 하락 혹은 보합 시장이다. 

서울·광주·​대전·​경기·​대구·​전남은 상승 지역이었고 그 외 지역은 모두 하락 시장이었다. 반면 전세 시장은 조금 다르다. 세종·​광주·​대전·​대구·​전남·​서울까지만 상승 시장이고 그 외 지역은 모두 하락 시장이었다. 종합하면 광주·​대전·​대구·​서울만 매매 및 전세 시장 모두가 상승했다. 

지역별로 자세히 살펴보자. 서울 25개구는 지난해 12월부터 올해 5월까지 보합 시장이었다. 6월부터 조금씩 상승 시장으로 변했다. 지난 1년간 부산광역시의 15개 구·​군은 모두 조정 시장이었다. 여기에 비하면 서울은 조정 시장이라 볼 수 없다. 이렇게 조정되는 지역과 직접 비교를 해야 조정 시장 여부를 확인할 수 있다.

인천은 연수구와 중구에 약간의 조정이 있었을 뿐 타 지역은 특별한 변화가 없었다. 계양구만 수요가 조금 더 많아졌다. 광주는 지난 1년간 가장 상승했던 지역 중 한 곳이다. 하지만 올 3월부터 보합 시장이 됐다. 신규 아파트 분양이 본격화된 시점과 같다. 2018년 시장까지는 신규 아파트가 부족했기 때문에 기존 아파트가 상승했다는 걸 알 수 있다.

대전은 동구만 제외하면 지난 1년간 시장의 온기가 다시 발생했던 시장이었다. 특히 서구·​유성구·​중구는 타 지역 대비 높은 상승 흐름을 보여주고 있다. 울산은 모든 지역이 조정 중이다. 다만 지난 몇 년 동안 하락폭이 꽤 컸기 때문에 하락 추세는 멈출 수 있다. 하지만  상승 시장으로 돌아서기에는 추진력이 될 만한 호재가 없다. 

경기도는 전체 평균으로 분석할 수 없는 지역이다. 서울과 유사한 흐름을 보이는 지역이 있고 완전히 다른 곳도 있다. 일부 인기 지역은 상승 흐름이지만 그 외는 보합·​조정장이다. 강원도·​충청북도·​충청남도 중에는 현재 상승 시장인 곳이 단 한곳도 없다. 정부의 특별한 조치가 필요한 지역이다. 자체 동력이 전혀 없기 때문이다.

전라북도는 계속 조정 중인 반면 전라남도는 지난해까지 약간의 상승 시장이 나타났다. 현재는 보합 시장이다. 앞으로도 특별한 움직임이 없을 것으로 예측된다. 경상북도·​경상남도는 오랫동안 조정장에서 벗어나지 못하고 있다. 두 지역은 2010~2015년 사이 최고 상승 지역이었음에도 지금은 심각한 조정 시장이 됐다. 

대구광역시는 2018년까지 서울과 유사한 흐름을 보였다. 지금도 여전히 상승력은 남아 있지만 조금씩 조정 시장 분위기가 보이기 시작한다. 보합 시장 초기 모습이다. 세종시와 제주도 역시 조정 중이다. 하지만 제주도와 세종시의 새 아파트는 여전히 분양이 잘 된다.

전국 17개 광역시도 부동산 흐름을 정리해 보았다. 이를 통해 독자들에게 시장이 어렵다고, 투자할 아파트가 없다고 해서 아무 지역에나 투자하면 안 된다는 메시지를 전달하고 싶다. 남들이 추천한다고 무조건 매수하면 안 되는 시장이다. 확정된 미래가치, 즉 어떤 상승 포인트도 찾지 못한 채 투자를 해서는 안 된다. 그건 욕심이고 투기다. 매주 금요일마다 업로드되는 KB아파트 시세를 체크하면서 관심 있는 지역과 아파트의 방향성을 직접 판단해 보길 바란다.

전고점 대비 가격이 많이 빠졌다고 매수 타이밍이 되는 건 아니다. 그건 주택이 부족했던 2010년 이전 시장에서나 가능한 투자 방법이다. 지금은 실거주 수요층이 어떤 선택을 할까에 집중해야 한다. 그 판단이 서지 않으면 차라리 투자하지 않는 편이 낫다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019) 등이 있다. 

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