수분양자들은 왜 객실을 막았나…'수익형 호텔'의 민낯

[비즈한국] “수익형 호텔이 아니라 돈 먹는 호텔이 됐습니다.” 지난해 3월 인천 영종도에 문을 연 수익형(분양형) G 호텔의 한 수분양자(분양을 받은 사람)가 객실에서 푸념했다. 이 호텔 객실 절반가량은 손님을 들이지 않고 있다. 각 객실의 소유권을 가진 수분양자가 사용을 거부했기 때문이다. 투숙객을 받아 수익을 창출해야할 호텔 객실을 소유주가 막아선 이유는 무엇일까.  

분양형 혹은 수익형 호텔이란 투자자들이 각 객실을 분양 받아 소유권을 갖고 위탁운영사로부터 수익을 분배받는 수익형 부동산을 말한다. 보건복지부에 따르면 공중위생관리법이 적용되는 수익형 호텔은 전국에 151개다. 

영종도 해변에 위치​한 이 호텔은 2017년 9월 지하 4층~지상 25층(연면적 2만 5978㎡, 약 7858평) 규모로 지어졌다. 487개 객실(상가 포함 503개) 전체에서 바다를 내다볼 수 있다. 시행과 시공은 인천 소재 S 건설이 맡았다. 호텔 위탁 운영사는 건설사 대표가 만든 S 인터내셔널이다. 

2015년 이 호텔은 객실 분양금액의 8%를 12개월로 분할해 매월 확정 지급하겠다며 분양자를 모집했다. A(전유 면적 20.995㎡), B(22.945㎡), C(28.200㎡), 세 유형의 객실 분양대금(대지 포함)은 적게는 1억 2700만 원에서 많게는 1억 8500만 원에 달했다. 확정수익 보장기간 종료 후에도 전년도 호텔 매출과 운영 실적을 고려해 매출을 분배하기로 했다. S 건설과 S 인터내셔널, 기존 위탁운영사로 예정됐던 S 텍스는 위탁운영사의 확정수익금 지급을 보증했다. 계약자에게는 연간 10일을 무료 숙박할 수 있는 특전도 주어졌다. 

하지만 위탁운영사는 개업 1년 4개월째를 맞는 현재까지 약속한 수익금을 지급하지 않았다. 수분양자에게 지급돼야 할 1000만 원 상당의 확정수익금 중 지금까지 실제 지급한 금액은 객실당 150만~200만 원 남짓. 시공사 S 건설과 위탁운영사 S 인터내셔널 김 아무개 대표는 호텔에서 만난 기자에게 “중국 관광객을 타깃으로 문을 열었지만, 사드배치 논란으로 중국인 발길이 끊겼다. 매출에 큰 타격을 입어 약속한 확정수익금을 지급할 수 없게 됐다. 지급보증을 선 시공사 역시 자금난에 시달려 현금 지급이 불가능한 상황”이라고 설명했다.

이에 수분양자 200여 명은 확정수익금을 지급하지 않은 위탁운영사와 지급보증을 선 두 회사를 상대로 소송을 준비하고 있다. 현재 호텔 운영권을 가진 S 인터내셔널을 상대로 계약 해지를 통보하고, 추후 수분양주 객실 운영을 책임질 별도의 호텔 운영 법인도 만들었다. 현재 위탁 운영사에 반발한 수분양자들은 자신이 분양받은 객실에 출입을 금지하는 경고문을 붙였다.  

수분양자이면서 신설 운영 법인의 수장을 맡은 정 아무개 Y 호텔 대표이사는 “위탁 운영사인 S 인터내셔널은 확정수익금 8%에 상응하는 금액을 지급하지 않았다. 재산권 행사도 제대로 할 수 없는데 부동산세를 포함한 각종 세금과 과다한 관리비만 내어 왔다”며 “소송을 통해 확정수익금을 되찾고 수분양자들의 객실을 관리할 이 법인에 영업 허가를 받아낼 것”이라고 말했다. 

그러나 객실 소유권을 가진 수분양자가 이 호텔의 운영권을 찾는 것은 쉽지 않다. 기존 운영권을 가진 S 인터내셔널이 호텔을 관리‧운영하면서 소요된 비용(명도비)을 지급할 것을 요구하고 있기 때문이다. 인천 중구청 친환경조성과 관계자는 “(객실에) 영업신고가 돼 있을 경우 해당 객실에 폐업신고나 (영업) 축소신고를 통해 영업권이 없어져야 새로 영업신고가 가능하다. 기존 영업허가를 낸 자가 영업권이 없다고 판단을 내리려면 공증이나 법원 판결, 행정심판의 재결 등 객관적인 증빙이 있어야 한다”고 밝혔다. 

현재 운영권을 갖고 있는 김 대표는 계약당사자인 위탁 운영사와 지급 보증을 선 시공사가 수익금 지급을 보장하기 위해 최선을 다해 왔다고 주장했다. 그는 “약정한 8%에 상응하는 금액을 지급하지 못한 것은 사실이다. 하지만 어려운 여건에도 지급보증사인 S 건설에서 약정금 일부를 지급했다”고 밝혔다.

그러면서 김 대표는 “미지급한 수익금에 대해서는 수분양자로 구성된 G 호텔1관리단과 협의해 1층 로비상가 7개 구분소유권을 소유권이전담보 가등기 설정하고, S 건설이 제주도에 건설한 호텔 공사대금의 채권양도절차를 진행했다”며 “​그럼에도 불구하고 일부 구분소유자(수분양자)가 미지급금을 이유로 관리위탁계약을 해지 통보하는 것은 유감이 아닐 수 없다. 또한 명도비를 지급하기 전까지 객실에 대한 운영 및 점유권은 S 인터내셔널에게 있다”고 설명했다. 

한편 수분양자들 중 또 다른 절반가량은 S 인터내셔널에 명도비를 납부하고 운영권을 넘겨받아 법인을 설립해 직접 분양받은 객실을 운영하고 있다. 이 법인의 서 아무개 대표는 “위탁운영사와 지급보증사가 확정수익금을 현금으로 지급할 수 없는 상황에서 회사 측이 상가 소유권 가등기를 내주고, 채권 양도 절차를 밟는 것은 최선이라고 판단했다”고 밝혔다. 

보건복지부 등에 따르면 전국에서 운영되는 분양형 호텔 151개 중 24개가 당초 수익률을 지급하지 않아 운영권 등을 두고 소송을 벌이고 있다. 소송이 종료된 27개 호텔까지 합하면 전체 분양형 호텔 3분의 1이 문제를 겪고 있다.

고광현 전국분양형호텔연합회 사무총장은 “현재 지어진 대부분의 분양형 호텔은 수익 분석이 미비하다. 매출구조를 철저하게 분석하고 착공, 분양에 나서야 하는데 분양률을 높이기 위해 확정수익을 과다하게 책정하고 있다”고 지적했다.​ 

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