'될놈될' 굳어지는 부동산시장, '안될안'에게 희망은 없나

[비즈한국] 지금 부동산 시장은 ‘될놈될’(될 놈은 된다) ‘안될안’(안 될 놈은 안 된다)으로 정리할 수 있다. 입지와 학군·교통이 좋은 곳은 끊임없이 사람과 돈이 몰리는 데 반해, 조건이 뒤처지는 동네는 제아무리 가격이 저렴해도 수요자들에게 외면 받는다. 이런 양극화 현상이 점점 더 뚜렷해지고 있다. 지난해 9·13 부동산 대책 이후 서울 집값이 26주(부동산114 기준) 연속 하락했다. 대출을 억제해 수요를 누르는 한편, 공급을 늘리겠다는 정부 정책의 영향이다.

특히 고양 창릉·부천 대장·남양주 왕숙·​하남 교산 등 ​3기 신도시가 ​2기 신도시보다 도심접근성이 좋은 곳에 생긴다는 소식 이후 수도권 집값은 더 떨어지고 있다. 3기 신도시 발표 이후 서울이 0.02% 떨어진 것을 비롯해 광교 0.13%, 평촌 0.12%, 일산 0.03%, 판교 0.02% 각각 하락했다.

일산의 한 공인중개사는 “보유세와 종합부동산세 부담이 커진 데다 1기 신도시 주택들이 노후와 3기 신도시 등장으로 급매물이 적지 않게 나오고 있다”며 “그렇지만 주택담보대출비율(LTV) 비율이 40%로 묶여 고가 아파트를 구매할 정도의 현금 조달 능력이 있는 매수자는 많지 않은 실정”이라고 최근 분위기를 설명했다.

1기 신도시들은 학군과 생활 인프라가 전국에서도 손꼽힐 정도로 좋지만, 1992~1995년 입주한 노후 주택이 대부분이라 신규 입주 수요가 매매보다 전세로 몰리고 있다. 얼핏 부동산 시장이 냉각된 것처럼 보이지만, 강남 3구(강남·서초·송파) 등 대표적 부촌 단지는 상황이 다르다. 대치·개포·반포 등 고가 아파트가 밀집된 지역은 입지와 학군이 좋은 대단지의 가격 상승이 주변의 단지로 번지는 추세다. 

이 지역 호가가 크게 올랐다. 2003년 입주한 서초동의 1100세대 규모 아파트의 경우 129㎡(39평형)의 호가가 17억 1000만 원에 달한다. 이 타입의 지난해 실거래가는 13억 원대. 146㎡(44평형)의 경우 18억 원에 매물이 나와 있다. 이 단지는 학군은 좋지만 경부고속도로를 끼고 있어 시끄럽고 전철역이 멀어 주변 단지에 비해 상대적으로 가격이 낮은 편이다. 그러나 재건축을 앞둔 근처 대단지 아파트 시세가 오르자 이 단지의 호가도 쫓아 오른 것이다.

최근 대단지 재건축 아파트가 들어선 대치동·역삼동도 그간 입지가 나빠 가격이 상대적으로 낮았던 단지들의 호가가 13억~14억 원(80㎡ 기준)에 달하고 있다. 가격이 내리던 잠실 엘스·리센츠·트리지움도 올 초에 비해 가격이 5000만~1억 원가량 다시 뛰어 올랐다.

인근 부동산 관계자들의 말을 종합하면 “장기 보유하겠단 수요가 늘어, 매물은 잠겼는데 구매하겠다는 문의는 꾸준하다. 당장은 정부의 부동산 수요 억제책이 맞물려 서로 눈치만 보고 있다”는 분석이다. 2011~2012년 부동산 경기가 바닥을 찍고 지난 1~2년 새 급등한 데 대한 학습효과와 정부가 언젠가는 부동산 시장 활성화 대책을 내놓을 것이란 기대심리가 반영된 셈이다.

정부가 세입자의 주거 안전성을 보장하고 임대 시장의 투명성 확보를 위해 주택임대사업자 등록을 독려하고 있는 점도 매물 잠김에 일조하고 있다. 서울의 신규 등록 임대사업자 수는 지난 4월 2008명으로 올 들어 꾸준히 증가하고 있다. 또 2030년까지 여의도·용산·삼성 등 서울 주요 지역에 대규모 도시개발 계획이 예정돼 있어 강남 집값은 더욱 오를 것이란 관측이 지배적이다. 

실제 반포래미안퍼스티지 등 고가 아파트에 거주하는 현금 부자들은 같은 단지의 급매를 모조리 사들이고 있다. 지난 22일까지 강남구의 아파트 거래량은 145건으로, 4월 전체 거래량(139건)을 넘어섰다. 송파구도 174건으로 전월의 158건보다 많았고, 서초구도 83건으로 전달 69건보다 증가했다. 월 기준으로 강남·송파구는 올 2월 이후 4개월 연속, 서초구는 3개월 연속 증가세다.

최근 강남권 분양시장의 ‘줍줍’(줍고 줍는다는 의미) 현상도 이와 같은 맥락이다. 9억 원 이상 주택의 중도금대출이 막힌 실수요자들이 청약을 포기하자 현금부자들이 재빨리 매입에 나선 것이다. 

부동산 업계 관계자는 “과천 자이의 1순위 청약 경쟁률이 대체로 10 대 1을 넘었고, 일부 은행 지점에서 주택담보대출 상담을 받으려면 번호표를 뽑아야 하는 것을 보면 실거주 수요는 꾸준한 것으로 보인다”며 “일단 정부의 수요 억제 정책이 시장을 틀어막고 있는데, 정부의 정책 변화나 시장 수요가 한계를 넘으면 시장 분위기도 바뀔 것”이라고 내다봤다. 

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