[부동산 인사이트] 대구의 강남, 수성구 아파트 '평당 3천'의 조건

[비즈한국] 서울 아파트의 역사는 약 50년이다. 그 중 아파트 시세가 3.3㎡(약 1평)당 1000만 원을 넘기까지 소요된 시간은 30년. 초기부터 시세가 높았을 것 같은 강남도 2000년대 들어서야 3.3㎡당 1000만 원이 됐다. 

3.3㎡당 1000만 원이 넘기까지 상당한 시간이 걸렸지만, 1000만 원에서 2000만 원이 되기까지는 오랜 시간이 걸리지 않았다. 2000만 원 넘는 상품이 등장한 건 2005년 전후이고, 2007년 전후에는 강남구 평균 시세가 3000만 원을 넘어섰다. 2009년부터는 3.3㎡당 4000만 원 이상 아파트도 꽤 많이 등장했다. 시세 상승이 급격히 빨라진 이유는 무엇일까.

서울을 제외한 타 지역을 통해 이유를 파악해 보자. 서울 및 수도권 제외 시 시군구 단위 중 가장 평균 시세가 높은 지역은 대구광역시 수성구다. 대구 수성구와 경북권 지역을 비교하면 유의미한 메시지를 얻을 수 있다.

대구는 2015년까지 3년 연속 대한민국 1위 시세 상승지역으로 손꼽혔다. 대구의 거의 모든 지역, 모든 아파트 가격이 상승했다. 하지만 2016년 전후부터 이전과 다른 시장으로 전환됐다. 오르는 곳과 오르지 않는 곳이 나뉘며 상승과 하락이 뒤섞인 현상이 나타나기 시작했다. 대구도 양적인 시장에서 질적인 수요 시장으로 돌입했음을 보여주는 모습이었다. 

경상북도는 그렇지 못했다. 경상북도는 2015년 대세 상승기 이후 전국 지자체에서 가장 크게 조정을 받는 지역이다. 그에 비해 대구 수성구는 투기과열지구로 지정된 후 시세가 상승했다. 

대구와 대부분의 경북권 지역 시장은 조정 중이다. 이곳은 2010년부터 2015년까지 가장 큰 폭으로 상승한 지역이었다. 대구는 수도권과 유사한 흐름을 보이던 대전의 시세를 역전하고, 광역시의 대장 지역인 부산의 시세까지 역전한 광역시 최고 시세의 도시였다. 특히 수성구는 말이다.

그렇게 5년을 쉬지 않고 상승하니 현재 조정을 받는 단계가 됐다. 서울의 부동산 역사를 따져보면 조정을 받는 타이밍은 1000만 원/2000만 원/3000만 원대다. 수성구는 현재 2000만 원대에서 보합세를 보이고 있고, 수성구 이외 지역은 1000만 원대에서 조정을 받는 양상이다.

수성구의 랜드마크 아파트는 3.3㎡당 3000만 원대이고 다른 아파트 대부분도 3.3㎡당 2000만 원 전후다. 수성구의 아파트 모두 주변 지역과 큰 가격차를 보인다. 최근까지의 가격 상승 때문에 추가 시세 상승은 어려울 수 있다. 시세가 더 상승하려면 랜드마크 아파트 가격이 더 오르든지, 일반 아파트 시세가 하락했다가 상승해야 한다. 

1000만 원을 돌파한 수성구 이외 지역도 마찬가지다. 지역 내 시세 선두 아파트가 더 오르거나 다른 일반 아파트 시세가 조정되고 나서야 부동산 시장이 다시 움직일 것이다. 투자 수요가 많을 때는 적정 가격을 알 수 없다. 투자 수요가 빠져야만 알 수 있다. 현재 대구는 투자 수요가 많이 빠져 적정 시세를 제대로 평가할 수 있는 타이밍이 됐다. 

적정 시세를 따질 때는 대구 시장 자체에서는 벤치마킹할 수 없다. 1000만 원, 2000만 원대 시장을 경험하지 않았기 때문이다. 그래서 서울 부동산을 보고 벤치마킹해야 한다. 3.3㎡당 1000만 원에서 2000만 원까지 갈 때 어떤 일이 있었는지, 2000만 원에서 3000만 원으로 갈 때는 또 어떤 일이 있었는지 말이다.

3.3㎡당 1000만 원 이하 시장에서는 ‘키 바잉 팩터(Key Buying Factor·교통, 교육, 상권, 환경)’를 크게 따지지 않는다. 수요 대비 공급이 부족한 시장, 즉 양적인 시장이기 때문이다. 1000만 원이 넘어간 지역부터는 교통, 교육, 상권의 질을 따져야 한다. 이런 기반시설이 갖춰져야 1000만 원대 아파트가 된다. 입지에 대한 기대가 1000만 원 이하 시장과는 다르다. 

2000만 원대 아파트부터는 양질의 조건을 추가해야 한다. 환경적 요소가 반드시 고려돼야 한다. 주변 환경, 단지 내 환경도 좋아야 한다. 입지와 상품에 대한 기대 수준이 1000만 원 대와는 또 다르다. 강남이 1000만 원대에서 2000만 원으로 넘어가게 된 건 상품의 수준이 높아졌기 때문이다. 이전 아파트와 마감재도, 조경도 다르다. 서울뿐 아니라 부산, 대전, 대구, 인천 등 ​3.3㎡당 ​2000만 원을 경험한 지역 어디에나 적용된다.

수성구가 2000만 원대 시장이 된 건 다른 지역과 상품 수준이 달라졌기 때문이다. 그렇다면 3000만 원, 4000만 원으로 상승하는 시장이 되려면 어떤 조건이 추가적으로 필요할까? 프리미엄이다. 다른 지역과 완전히 차별화된 프리미엄이 있어야 한다. 그 프리미엄은 서울 강남에서 벤치마킹하면 된다.

수성구는 중간중간 조정을 받겠지만 틀림없이 3000만 원대 시장까지 갈 것이다. 다른 지역과 차별화된 프리미엄이 있기 때문이다. 교육 환경은 대한민국 최고 위상을 갖고 있으며 교통이  편리하다. 무엇보다 선호하는 양질의 일자리가 많고 선호하는 상권도 잘 형성돼 있다.

물론 서울 강남처럼 단기간에 3000만 원, 4000만 원을 돌파할 수는 없다. 서울도 10년이 걸린 변화를 대구는 5년 만에 이뤄냈기 때문에 시간이 더 필요하다. 강남도 1997년과 2007년 두 번의 조정을 겪고 나서야 질적인 수요 시장으로 진입했다.

8·2 부동산 대책, 9·​13 부동산 대책 이후 과열됐던 투자 수요가 크게 빠졌다. 이제 시장의 실체가 드러날 것이다. 수요가 몰렸던 지역은 모두 해당된다. 옥석 가리기를 할 수 있는 좋은 시장이 되었다. 과연 ​3.3㎡당 1000만 원에서 2000만 원으로 갈 수 있는 입지와 아파트 상품은 무엇인지, 2000만 원에서 3000만 원, 4000만 원으로 갈 수 있는 지역과 상품은 무엇인지 따져 보기 좋은 시기다. 

시세가 하락할 수도 있다. 그렇게 되면 조정 받는 시기가 고마워진다. 입지와 상품 공부하기 좋은 시기가 되기 때문이다. 조정기를 충분히 활용하자.​ 

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019)가 있다. 

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