[부동산 인사이트] '5대 프리미엄 요소'를 집에 들이셔야 합니다

[비즈한국] 부동산에서 처음으로 ‘프리미엄’이라는 단어를 사용한 것은 분양권 시장이다. 프리미엄은 분양가격과 실제 분양권 매도가격 간의 차액, 즉 부가적 이익을 말한다. 매수금액보다 높은 시세차익을 기대한다는 의미다. 시세차익을 얻기 위해서는 어떤 상품에 프리미엄이 많이 생길지를 고려해야 한다. 

첫째, 교통 프리미엄이 있다. 대중교통 접근성이 좋을수록 프리미엄이 높다. 교통 프리미엄을 확보하려면 세 가지를 활용해야 한다. 하나는 부동산 경기다. 부동산 경기가 좋지 않을 때는 역세권이든 비역세권이든 시세가 비슷한 경우가 많다. 역세권 프리미엄이 없어지는 때다. 이 시기는 역세권을 매수하기 위한 최적의 타이밍이라고 볼 수 있다.

그 다음으로, 교통 프리미엄이 발생할 지역을 미리 선점하는 것도 중요하다. 대부분의 교통 프리미엄은 계획 단계부터 서서히 상승하기 시작한다. 해당 지역에 교통 환경이 발달하고 10년이 지나면 기반 시설은 완숙된다. 그제야 교통수단으로서의 가치가 생긴다. 때문에 그 전에 매수하는 것이 좋다.

마지막으로, 교통 프리미엄의 등급도 알고 있어야 한다. 전철망도 5등급으로 나뉜다. 1등급과 2등급 노선의 시세 차이는 있지만, 초기 프리미엄의 차이는 크지 않다. 2등급 노선을 주 타깃으로 하는 것도 하나의 전략이 될 수 있다.

둘째는 교육 프리미엄이다. 교육 환경에는 학교와 학원가가 있다. 학교는 두 가지로 이해하면 된다. 하나는 접근성이고, 다른 하나는 희망하는 학교에 입학 가능한 단지인가 하는 점이다. 두 요소를 갖춘 곳은 프리미엄이 된다. 특히 초등학교는 초품아(초등학교를 품은 아파트)에 프리미엄이 붙는다. 8차선 이상의 큰길을 건너야 등교할 수 있는 곳은 마이너스다. 중학교까지도 어느 정도 적용되지만 고등학교부터는 접근성에 대한 중요도가 낮아진다. 

대형 학원가가 가까우면 프리미엄이 높다. 지역 학원도 어느 정도의 플러스 가 된다. 학원가가 없는 것은 교육 측면에서 마이너스 요인이다. 대형 학원가 주변에는 원룸, 오피스텔, 소형 아파트 등의 임대가 많다. 월세 투자 선호층에게는 좋은 투자처가 된다.

세 번째는 상권 프리미엄이다. 상권이 생김으로써 발생하는 시세차익을 의미한다. 주의할 점은 상권화되는 지역의 기존 주거시설에는 프리미엄이 감소할 수 있다는 것이다. 환경 쾌적성과 교육 환경 측면에서는 마이너스 평가를 할 수밖에 없다. 따라서 상권 프리미엄을 따질 때는 플러스 프리미엄 지역과 마이너스 프리미엄 지역으로 나눠 생각해야 한다. 

대형 유통시설(백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰 등)이 들어오면 인근 주거지역에는 플러스 프리미엄이 발생한다. 스타필드 하남·고양 주변 지역이 대표적이다. 반면 마이너스 프리미엄 상권도 있다. 상가가 하나둘 늘면 상권이 활성화되지만 주거 입장에서는 환경이 번잡해지고, 쾌적성이 낮아질 수 있다. 대표적인 지역이 홍대 상권, 이태원 상권, 강남역 상권 등이다.

네 번째는 자연환경 프리미엄이다. 좋은 공기와 물이 있는 곳으로 거주하거나 생활하기 좋은 입지에 산과 강이 있다면 최고의 입지가 된다. 서울의 남산과 한강도 플러스 프리미엄이다. 반대로 환경 자체가 불쾌함을 주는 경우도 있다. 녹지 공간이나 수경 공간이 전혀 없는 곳, 공장 밀집 지역, 상가만 있는 지역, 고압전류가 발생하는 지역, 군부대, 쓰레기 매립지, 그 외 비선호 시설이 있는 곳 등이 그렇다. 

비선호 시설이 사라지는 입지라면 눈여겨봐야 한다. 마이너스에서 플러스로 전환될 수 있는 지역이기에 시세 상승폭이 커질 수 있다. 쓰레기 매립지가 공원이 되는 지역이나 군부대가 이전하는 지역, 발전소나 고압전류 시설이 다른 시설로 바뀌는 지역 등은 관심을 가져야 한다. 쓰레기 매립지가 공원화되고 있는 인천 서구나 미군 부대 이전이 진행되는 용산구, 당인리발전소가 지중화되는 마포구 등이 대표적인 예다.

마지막으로 상품 프리미엄이 있다. 상품 프리미엄의 발생 원리는 두 가지다. 생활의 편의성을 높이는 방향으로 상품이 구성됐다면 플러스, 번거로움이 많다면 마이너스다. 요즘은 대부분의 세대가 차량을 1대 이상 소유하기 때문에 1세대당 1대 이상의 주차 공간 확보는 매우 중요하다. 지하 주차장까지 확보된다면 플러스 프리미엄이다. 

음식물 쓰레기를 직접 버리러 나가지 않고 주방에서 처리할 수 있는 시설이 갖춰졌다면 상품 프리미엄이 된다. 주변 단지보다 고급스럽다고 평가받는 경우에도 프리미엄이 발생한다. 생활의 번거로움을 덜어주는 상품, 주변 아파트 대비 고급스러움으로 차별화를 주는 상품이라면 가치가 높다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019)가 있다.​​​

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