[홍춘욱 경제팩트] 2018년 서울 아파트 가격이 급등한 까닭은?

[비즈한국] KB부동산 통계에 따르면, 2018년 1~11월 중 서울 아파트 가격은 13.4% 상승했다. 반면 전국 아파트 가격은 같은 기간 단 3.0% 상승하는 데 그쳐 서울 아파트가 독보적인 가격 상승을 기록했음을 알 수 있다. 

이 대목에서 한 가지 의문이 제기된다. 서울 아파트 가격은 왜 상승했을까? 

이에 대해서는 두 가지의 시각이 존재한다. 첫째 시각은 다주택자를 중심으로 한 투기적인 세력이 주택을 매집해 끌어 올렸다는 것이다. 즉 일부 세력들이 주식시장에서 ‘작전’ 하듯 서울 주택가격을 끌어 올렸다는 이야기다. ​ 

그러나 한국은행과 통계청이 작성한 ‘2017년 국민대차대조표’에 따르면, 2017년 한국의 토지 자산 규모는 7439조 원으로 명목 국내총생산(GDP)의 약 4.3배에 이른다. 이 정도의 엄청난 자산을 일부 투기세력의 힘으로 가격을 조작하는 게 가능할까? 더 나아가 최근 아파트 가격 상승을 주도한 곳이 서울 등 수도권인데, 전체 토지 가치의 57%를 차지한다는 점을 감안하면 투기세력이 서울 아파트 가격의 상승을 주도했다고 보기는 힘들다. 

‘작전세력’설에 맞서는 또 다른 설명이 바로 수급 균형의 변화다. 즉, 주택시장에 존재하는 수요와 공급의 균형이 최근 수년 사이에 상당히 틀어진 게 최근 주택가격 급등의 원인이 아니냐는 분석이다. ​ 

최근 발간된 흥미로운 책 ‘한국의 논점 2019’에서 최준영 작가는 다음과 같이 흥미로운 이야기를 펼친다. 

문제의 해결을 위해서는 문제의 원인에 대한 정확한 진단이 우선이다. 2016년부터 시작된 서울 아파트 가격의 상승은 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 

첫째, 맞벌이의 확대로 인한 사회적·경제적·문화적 환경의 변화가 큰 요인으로 작용하고 있다. 맞벌이는 양육 문제로 장거리 출퇴근을 기피할 수밖에 없으며, 가급적 직장과 인접한 지역으로의 거주 마련을 희망한다. 1기 신도시의 경우 가족 구성원 중 1인의 장거리 출퇴근을 전제로 했는데, 이 전제가 붕괴하면서 신도시를 벗어나 서울로의 회귀 경향이 강해졌다. 아울러 맞벌이를 통한 가구 소득의 증가는 주택 구매 여력층의 확대를 가져왔다. 

날카로운 지적이 아닐 수 없다. 1기 신도시와 2기 신도시 그리고, 강원권에 건설된 아파트 물량은 적지 않다. 그러나 맞벌이가 본격화되면서 ‘직주근접’에 대한 선호가 강화되는 것은 당연한 일이라는 최준영 저자의 지적은 새겨들을 가치가 있다고 본다. 

특히 ‘직주근접’의 수요에 부응하는 주택 공급이 정작 부족하다는 것을 고민할 필요가 있다고 저자는 말한다. 

둘째, 공급 감소 효과가 본격화되었다. 2010년 이후 전국 부동산 시장은 미분양으로 큰 어려움을 겪었다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 공급 축소를 통한 주택시장 균형을 도모하였으며, 이를 위해 신규 택지 지정 취소를 포함한 다양한 대책을 시행해왔다. 이로 인해 주택, 특히 아파트 공급은 위축되었으며, 서울의 경우 각종 규제의 강화로 감소 폭이 더 컸다. 이러한 요인들로 증가하는 소득수준에 걸맞은 아파트는 희귀한 존재가 되었다. 일각에서는 주택 보급률 지표상 공급에 아무 문제가 없었다고 주장하지만, 이는 1970년에 지어진 아파트와 2017년 지어진 아파트의 질적 차이를 무시한 견해다. 

1970년대에 지어진 집에 오랫동안 거주했던 필자의 경험에 비춰볼 때, 저자의 지적에 공감 가는 부분이 많다. 수돗물을 틀면 처음 2~3분 동안은 손도 댈 수 없을 정도로 탁하며, 주차장은 턱 없이 부족해 테트리스게임 하듯 차를 이리 밀고 저리 밀 수밖에 없다 보니 정착 급한 일 볼 때에는 택시를 타는 게 일상이 되었던 기억이 선하다. 

이 대목에서 얼마 전 읽었던 책 읽은 책 ‘빅 데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래(조영광 지음, 미지biz 펴냄, 2018년)’에서 보았던 그림이 생각난다. 지방 아파트 가격의 상승 탄력이 둔화되고 있지만, 입주한 지 1~5년밖에 안 된 이른바 ‘신축 아파트’의 가격만 유독 강한 상승세를 펼치고 있는 것은 결국 최근 지어진 아파트들이 ‘질적’ 차이가 있음을 시장이 인지한 데 따른 결과가 아닌가 생각된다. 

이제 마지막으로, 어떻게 해야 서울 아파트 가격의 급등세를 억제할 수 있을 것인지에 대해 이야기해보자. 일각에서는 서울을 둘러싼 그린벨트를 해제해서 주택 공급을 늘리자고 주장하나, 최준영 저자는 더 쉬운 대안이 있다고 지적한다. 

그린벨트는 도시의 무분별한 확산을 방지하고 도시민에게 휴식과 여가의 공간을 제공한다는 목적으로 지정되었지만, 제대로 관리되지 못하면서 비닐하우스뿐만 아니라 각종 창고 및 무허가 공장이 난립하는 지역이 되어왔다. 이러한 지역을 활용하여 주택을 공급한다는 방안은 일면 타당해 보이지만, 그린벨트 해제를 통한 주택 공급은 공급량 자체가 제한적일뿐더러 개발 이익을 소수의 분양자가 독점한다는 문제점이 있다. (중략) 

그럼 무엇을 해야 하는가? 첫째, 외곽으로의 확산이 아닌 도심 개발의 활성화가 우선적으로 필요하다. 정부는 3기 신도시 건설을 포함해 서울 주변 경기도 지역에 대규모 택지 공급을 계획하고 있지만, 과거 사례에서 볼 수 있듯이 이는 많은 시간이 소요될 뿐만 아니라 현재 변화된 사회적·경제적·문화적 수요를 충족시키는 데 한계가 있다. 종로 및 을지로로 대표되는 강북 도심의 고밀도 개발은 직장과 인접한 지역에 주택을 공급함으로써, 수요를 충족시킬 수 있을 뿐만 아니라 교통 수요의 감소를 통해 온실가스 및 미세먼지 발생량을 줄이는 환경적 효과를 기대할 수 있다. 실제 기후변화에 대응하기 위한 방안으로 밀집된 도시 형태인 콤팩트시티(compact city)의 건설은 전 세계적으로 바람직하게 여겨진다. 수요가 높은 지역의 밀도는 높이고 외곽은 낮추는 것이 상식이지만, 한국의 도시는 서울 도심이 가장 낮고 외곽으로 갈수록, 경기도로 갈수록 더 높아지는 역진적 모습을 보인다. 

물론 쉽지 않은 대안이다. 그동안 개발 억제 위주로 정책이 짜였던 데다, 더 나아가 도심의 재개발이 오히려 친환경적이라는 지적에 반발하는 사람들도 적지 않을 것이기 때문이다. 그러나 부동산 가격의 급등을 억제할 뚜렷한 대안이 없다면, 이런 지적도 진지한 검토가 필요한 시점이 아닌가 생각된다. 

※외부 필자의 칼럼은 본지 편집 방향과 다를 수 있습니다. 

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