[비즈한국] 17개 광역시 중 지난 10년간 가장 많이 달라진 지역은 서울이다. 2000년대 이전까지 ‘양적 시장’이던 서울은 이제 ‘질적 시장’으로 변화했다. 강남구, 서초구를 중심으로 더 좋은 상품이 더 많은 수요층을 보유하는 구조로 바뀌었다. 질적 시장으로 변한 서울의 부동산을 통해 다른 지역의 부동산 전개 방향도 예측할 수 있다. 향후 10년간 가장 많이 변화할 부동산 시장은 어디일까? ‘대한민국 넘버 투’ 도시, 부산이 될 것이다.
지금의 부산은 10년 전 서울과 유사한 행태를 보인다. 서울이 보여준 부동산 시장의 변화가 향후 10년간 부산에서 재연될 가능성이 높다. 가장 큰 변화는 질적 시장으로의 진입이다. 부산은 프레스티지 상품의 수요층이 형성되고 있다. 대표적인 지역이 해운대구 마린시티와 센텀시티다.
2015년 하반기 엘시티라는 초고층 아파트가 3.3㎡(약 1평)당 평균 2700만 원에 분양됐다. 펜트하우스 2개 세대의 분양가는 3.3㎡당 7000만 원이 넘었다. 고가 분양가 책정이 가능했던 이유는 이미 마린시티와 센텀시티 내 인기 아파트의 시세가 3.3㎡당 2000만 원이 넘었기 때문이다. 한두 세대도 아니고 한 지역의 평균 시세가 2000만 원이 넘는 지역은 서울과 부산밖에 없다.
부산의 부동산 시세는 2009년부터 2017년까지 8년 연속 상승했다. 현재는 조정대상지역으로 지정됐다. 조정장이 언제까지 지속될 것인가를 예측할 필요는 없다. 이미 예견된 시장의 자율조정시기일 뿐이니 말이다.
서울의 부동산 시장이 2009년 전후에 그랬듯 부산도 성장통을 겪을 수 있다. 하지만 서울은 성장통을 겪은 후 이전과 다른 시장으로 업그레이드됐다. 부산도 그럴 것이다. 가격이 메인이 아니라 입지와 상품의 경쟁력이 더 중요하게 고려되는 시대가 올 것이다.
통상적으로 아파트 3.3㎡당 시세가 1000만 원을 넘기까지는 많은 시간이 소요된다. 그에 비해 2000만 원 시장까지 가는 것은 상대적으로 짧다. 2000만 원 시장을 넘어서면 3000만 원, 4000만 원도 가능한 시장이 된다. 이것이 서울 부동산 시장에서 지난 10년간 일어난 일이다.
더 좋은 상품에 기꺼이 비용을 지불하는 질적 시장에 부산도 진입했다. 양질의 상품을 찾는 수요는 부산 해운대구의 특정 동에만 해당되는 현상이 아니다. 이제 수영구, 연제구, 동래구, 금정구, 남구, 강서구, 부산진구, 북구 등의 부동산을 평가할 때도 이전과는 다른 기준으로 입지, 상품을 검토해야 한다. 그것이 부산의 10년 후 시장을 대비하는 가장 좋은 방법이 될 것이다.
지금 부산에 관심을 갖는다면 어떤 지역을 봐야 할까? 2017년 8·2부동산대책 이후 마이너스로 전환되지 않은 지역은 서구, 사상구, 금정구, 동구, 중구, 강서구다. 가장 큰 하락을 보이는 지역은 해운대구, 기장군, 연제구, 남구, 사하구, 북구, 수영구, 부산진구, 동래구, 영도구다. 현재 부산에서 조정대상지역으로 지정된 지역은 해운대구, 기장군, 연제구, 남구, 수영구, 부산진구, 동래구다.
조정대상지역은 지정이 신속하게 되는 반면 해제는 쉽지 않다. 특별한 해제 기준이 없어 국토교통부의 의지가 있어야 한다. 때문에 한동안은 지정이 해제될 일이 없을 것으로 추정 가능하다.
시세만 보면 조정대상지역으로 선정되지 않은 지역 중 하락 폭이 크지 않고 시세 수준이 상대적으로 높은 지역에 우선 관심을 갖는 것이 좋다. 질적 시장에서는 시세 변화를 갖고 구 단위까지만 분석해서는 안 된다. 동 단위, 아파트 단위, 심지어는 단지 내 개별 동 단위까지도 세세하게 분석해야 한다.
부산도 질적 수요 시장에 돌입했다. 싸다고 무조건 오르는 시장이 아니다. 부산의 조정기는 오히려 실거주 수요자에게는 선택의 여지가 많아진 시장이 됐다. 급등기에는 쳐다보지도 못했던 지역과 상품도 여유를 갖고 살펴볼 수 있는 시기다. 1~2년 후 이사 갈 집을 선택할 때 이왕이면 더 좋은 입지, 더 좋은 상품부터 검토하길 추천한다. 상투적인 말이지만, 위기는 기회다. 부산이 그렇다.
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
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