[부동산 인사이트] 적정한 아파트 매수·매도 시점은 언제일까

[비즈한국] 투자자뿐 아니라 1가구 1주택 실거주 세대에서도 매수와 매도 시점은 늘 고민이다. 아파트는 언제 매수하는 것이 가장 좋을까. 가격이 오를 때? 아니면 내릴 때? 반대로 매도 시점은 언제가 적당할까?

모든 투자가 그렇듯이 아파트 투자에서도 가장 고민되는 부분은 매수·매도 시점이다. 많은 부동산 전문가들이 최적의 매수·​매도 타이밍 제안을 한다. 하지만 정답이 있을 수 없다. 입지마다 가격 수준이 다르고, 투자자의 수익에 대한 기대 수준이 다르기 때문이다. 따라서 모든 입지, 모든 상품, 모든 사람에게 적용되는 절대적 기준은 없다는 것을 이해해주길 바란다. 

매수·매도 타이밍에 절대 법칙이라는 것은 있을 수 없지만, 투자할 때 욕심을 버려야 한다는 것은 언제나 적용된다. 어떤 경우라도 바닥 가격에서 사서 머리 가격에서 팔 수는 없다. 그건 투기이고 욕심이다. 그런 기준으로 투자하면 백전백패다. 

몇몇 사람들은 부동산 차트를 활용하면 부동산 바닥을 알 수 있다고 말한다. 물론 그럴 수도 있다. 문제는 그 당시에는 그때가 바닥이었는지 절대 알 수 없다는 것이다. 최소 2년 이상은 지나야 바닥이었다고 판단할 수 있다.

머리 시점은 파악하려는 그 시도 자체가 모순이다. 부동산 시세라는 것이 오르락내리락을 반복하겠지만, 결국 양호한 입지의 경쟁력 있는 상품이라면 우상향 곡선으로 가게 된다. 인플레이션이 진행되는 한 그렇다. 머리 시점을 따지는 것은 의미가 없다는 말이다. 결국 언제 매도할 것인가라는 판단의 문제가 관건이다. 그리고 정답은 없다. 적절한 타이밍이 있을 뿐이다.

그렇다면 적절한 매수·​매도 시점을 어떻게 선정해야 할까? 먼저 선호하는 입지와 실거주할 만한 상품 수준을 고려해 매수 대상 아파트 단지를 선정해보자. 인플레이션만큼은 상승할 수 있는 양호한 입지 조건과 경쟁력 있는 상품이라는 것을 전제로 해야 한다. 그 아파트 단지의 시세를 정기적으로 체크해보자. 

가격이 오를 것이다, 내릴 것이다 등의 판단 자체는 금지다. 그저 주변 아파트, 혹은 주변 시세 대비 조금 쌀 때 매수하고, 조금 비싸다는 인식이 생길 즈음에 매도한다고 생각하면 된다.

예를 들어보자. 2010년 이후 8년 동안 가격 상승률이 가장 높았던 지역은 대구다. 대구 지역 아파트를 매수하기 가장 좋았던 시기는 나중에 돌아보면 2010~2011년도다. 10년 차 전후의 아파트 3.3㎡(약 1평)당 시세가 500만 원 전후였다. 달서구, 수성구의 10년 미만 아파트 중에는 80㎡​(24평)형이 1억 원에 못 미치는 단지도 많았다. 

당시 아파트 신규 분양가가 1000만 원 이상이었기에 기존 아파트와 가격 차이가 꽤 벌어진 시기였다. 기존 아파트의 경우 양호한 입지의 나쁘지 않은 상품이었기에 다소 저렴하다는 평가를 받을 때였다. 그래서 그 지역 아파트 시세를 꾸준히 관찰한 수요층이 대구를 매수하기 시작한 시점이 2010년이다.

4~5년이 지난 2014~2015년이 되자 기존 아파트 시세가 3.3㎡당​ 800만~1000만 원까지 상승했다. 그때도 신규 분양가가 1000만 원 수준이었기에 기존 아파트 대비 가격 경쟁력이 낮아지기 시작했다고 판단된 시점이었다. 또 실거주 수요자들이 매수할 수 있는 가격이었다. 그때가 매도하기 가장 좋은 시점이다. 이미 매수가 대비 시세 상승이 100% 전후 진행된 시점이었고, 매수해줄 실거주층이 대기하고 있었으니 말이다. 

물론 대구 부동산은 2015년 이후에도 계속 올랐다. 3.3㎡당​ 1000만 원이 넘는 지역이 속출했고, 수성구 대형 아파트는 3.3㎡당 ​2000만 원을 넘어섰다. 2015년 이후 매도를 했다면 더 큰 수익을 낼 수 있었을 것이다. 하지만 그것은 실제 거주하는 사람들의 이익이라고 생각해야 한다. 굳이 머리 시점까지 확인할 필요가 없다. 4~5년 만에 100%라면 엄청난 상승률이다. 150%, 200%까지 기대하는 것은 욕심이고 투기다.

결국 매수·매도 타이밍을 정할 때는 조금 싼 듯, 조금 비싼 듯한 가격에 대한 기준 선정이 필요하다. 그 기준은 두 가지다. 첫째, 랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크와의 시세 차이로 판단한다. 둘째, 랜드마크 아파트라면 추가적인 상승 여력이 갖춰져 있는지 확인한다. 교통, 교육, 상권, 환경 등의 개발 여부와 추가적인 발전 가능성, 그로 인한 인구 유입 가능성 등을 따져 보면 된다. 

이러한 기준을 바로 투자에 적용하기 어렵다면 주식과 같이 모의투자를 해보는 것이 좋다. 과거의 특정 지역, 특정 단지를 가지고 매수·​매도 시점 선정 연습을 하는 것이다. 관심 지역, 관심 단지를 선정한 뒤 과거 특정 시점으로 돌아가 적정 매수·​매도 시점을 판단해보자. 부동산 투자도 복기 연습이 가능하다. 

주의할 점이 있다. 복기를 하면 바닥과 머리를 확인할 수 있다. 그렇다고 바닥에서 산 뒤 머리에서 매도하려는 시도를 해서는 안 된다. 모의투자 시에도 가장 중요한 것은 조금 싼 듯한 시점과 조금 비싸다고 판단되는 시점을 찾는 것이다. 바닥에서 사서 머리에서 팔 수 있다고 제안하는 사람이 있다면 경계해야 한다. 거래만 성사시키고 수수료만 챙기려는 업자일 가능성이 100%다. 

매수·​매도 시점에 대한 의사결정은 무조건 본인이 해야 한다. 모든 투자의 기본은 무릎에서 사서 어깨에서 파는 것이다. 이 원칙만 지킬 수 있다면 안전하고 확률 높은 매수·​매도 시점의 선정 기준을 스스로 만들 수 있다.​

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.​

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