[비즈한국] 학교만 있으면 교육환경이 좋다고 할 수 있을까? 초등학교, 중학교, 고등학교, 대학교 중에 가장 높은 프리미엄을 주는 교육환경은 무엇일까? 학원가의 영향력은 어느 정도 될까?
교육환경이 좋다는 말은 단순히 학교와 학원이 있다는 의미만이 아니다. 학교에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 있다. 교육환경 평가 시 대학교는 제외하기로 한다. 대학교는 부동산 입지 분석에서 고려할 대상이 아니다. 대학교 주변에 일반적으로 발달하게 되는 상업시설을 생각해보면 오히려 대학교 주변의 교육환경이 좋지 않다고 평가하는 것이 더 객관적이다.
학원에는 동네 보습학원과 대규모로 조성된 학원가가 있다. 동네 보습학원은 해당 지역 거주 학생들만 이용하는 학원을 의미한다. 대규모 학원가는 해당 지역 내 거주 학생들은 물론 원거리에서도 해당 학원가를 이용하는 학원을 의미한다. 이 경우 셔틀버스를 운영하는 경우가 대부분이고, 학부모들이 자가 운전으로 직접 데려다주는 경우도 있다.
먼저 학교 환경부터 평가해보자. 초등학교는 가까운 것이 가장 좋다. 자동차가 통행하는 대로를 건너지 않고 도보로 갈 수 있는 초등학교 인근 입지가 가장 높은 프리미엄이다. 초등학교가 아파트 단지 안에 있다면 최적의 조건이다.
중학교 역시 거주지에서 가까운 학교가 가장 좋다. 초등학교보다는 조금 거리가 떨어져도 된다. 중학교 역시 도보권이어야 프리미엄이 높다. 해당 중학교에서 상급학교 진학 시 특목고를 보내는 학생수가 많은 중학교로 배정받을 수 있는지를 프리미엄 요소로 평가하기도 한다. 하지만 서울대학교 합격률이 높은 고등학교와 달리 특목고를 보내는 중학교 입지만으로 좋은 학군이라고는 평가하지 않는다.
고등학교는 교육환경을 평가함에 있어 과거도 현재도 가장 중요한 요인이다. 하지만 과거 대비 중요도가 점점 낮아지고 있다. 고등학교 프리미엄 평가는 단순하다. 해당 고등학교에서 서울대학교로 몇 명을 입학시키는지다. 물론 특수목적고등학교의 서울대 입학 순위가 상위권을 차지하지만, 그럼에도 불구하고 특정 인기 지역의 고등학교에서 서울대학교로 많이 진학시키고 있는 것도 사실이다.
초등학교든 중학교든 고등학교든 좋은 상급 학교에 보내는 비율로 교육환경을 평가할 수밖에 없다. 그 외는 평가 기준이 모호하기 때문이다. 결국 초중고 교육환경의 목적은 서울대 진학이다. 따라서 교육환경의 입지 등급을 나눌 때는 고등학교 입지로 해야 한다.
학원의 유무와 학원의 종류도 반드시 고려해야 하는 요인이다. 학원 환경은 두 단계로 나눌 수 있다. 해당 지역 학생들을 대상으로 운영되는 동네 보습학원과 대규모로 형성되어 외부 지역에서도 특정지역 학원으로 오게 하는 학원가가 있다고 이야기했다. 당연히 동네 보습학원보다는 대형 학원가의 입지 프리미엄이 더 높게 평가받는다.
이 두 가지 교육환경, 즉 학교와 학원을 조합하면 교육환경의 등급을 객관적으로 분류해볼 수 있다. 다섯 등급으로 나누어보자.
· 1등급: 서울대 보내는 고등학교도 많고 대형 학원가가 형성된 지역
· 2등급: 서울대 많이 보내는 학교가 많은 지역
· 3등급: 서울 소재 대학교에 많이 보내는 학교가 많은 지역
· 4등급: 동네 보습학원이 없는 지역
· 5등급: 고등학교가 없는 지역
1등급 지역은 대치동이 포함된 강남구, 목동이 포함된 양천구, 중계동이 포함된 노원구 지역이 될 것이다. 2등급 지역은 송파구, 강동구, 강서구 정도가 될 것이다. 이에 문제를 제기할 수도 있다. 예를 들면, 어떻게 송파구와 강동구가 노원구보다 아래 등급이냐고 이의를 제기할 수 있다. 학생을 서울대에 보내는 숫자만 놓고 보면 송파구와 강동구의 학교가 더 많을 수 있다. 하지만 노원구 중계동에는 대형 학원가가 형성되어 있고 송파구, 강동구는 그렇지 않다.
노원구, 도봉구, 강북구, 성북구 등의 서울 동북권역은 물론 경기도 양주시에서도, 의정부에서도, 구리에서도, 남양주에서도, 심지어는 포천에서도 노원구 중계동 학원가를 이용한다. 이 지역들이 노원구의 배후 수요층이다. 하지만 송파구, 강동구에서는 동네 학원으로 가는 것이 아니라 강남구 대치동으로 간다. 교육환경만 놓고 보면 송파구, 강동구는 강남구의 배후 수요 지역이 될 뿐이다.
노원구의 아파트 시세가 송파구나 강동구보다 비싸야 한다는 의미가 아니다. 교육환경만을 가지고 평가한 교육 프리미엄만 더 낮다는 것이다. 입지 프리미엄의 가치는 교육 환경뿐 아니라 교통, 상권, 환경, 상품적 요소까지 다 포함해서 종합적으로 결정되는 것이다.
당연히 노원구보다 송파구와 강동구가 교통, 상권, 환경, 상품이 더 좋다. 송파구와 강동구가 시세가 더 높은 지역이라는 것이다. 다만 교육환경을 평가할 때는 노원구에 조금 더 높은 프리미엄을 줘야 한다는 것이다. 이 방법대로 서울이 아닌 지방 입지 평가 시 교육환경 프리미엄을 평가하면 된다. 부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구, 울산 남구 등의 교육 프리미엄이 높은 이유가 바로 그것이다.
대형 학원가 주변에는 좋은 초등학교, 중학교, 고등학교까지 있는 경우가 대부분인 것을 감안하면 결국 대형 학원가 형성 유무가 지역 프리미엄을 결정짓는 데 가장 중요한 요소다. 수도권 외 지방 투자 시에도 대형 학원가 유무를 따져야 하는 이유가 여기에 있다. 일자리나 교통 프리미엄이 서울 수도권보다 부족할 수밖에 없는 지방 부동산 평가 시 교육환경은 가장 중요한 프리미엄 결정 기준이 된다.
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
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