[비즈한국] 부동산 투자에서 호재는 미래가치를 높게 평가할 수 있는 하나의 요소일 뿐이다. 호재만을 보고 투자해서는 안 된다는 말이다.
부동산 개발 호재가 발표되면 부동산 가격은 대체적으로 오른다. 이른바 호재 투자는 과거에도 있었고, 현재도 이루어지고 있으며, 미래에도 계속될 것이다. 호재 투자는 미래가치를 현재가격으로 매수한다는 측면에서는 바람직한 투자 방법이겠지만, 모든 호재가 미래 가치 상승으로 연결되는 것은 아님을 잊어서는 안 된다.
GTX는 2009년 경기도에서 제안한 이후 개발 확정 발표까지 되었지만, 여전히 착공조차 되지 않았다. 영남권 신공항 역시 2003년 경상권에서 발표한 이후로 밀양시와 가덕도 주민들의 애만 태우다가 결국 김해공항 확장이라는 원점으로 돌아갔다.
수도권 3기 신도시 택지 개발, 추가 공공주택 개발, 각종 뉴타운, 새만금 등등 현재 우리나라는 호재가 없는 지역이 없다. 심지어 지리산이나 한라산처럼 개발이 전혀 되지 않을 것 같던 천연 자연환경에도 개발 계획이 나온다. 지리산에는 케이블카 개발이 계속 검토되고, 한라산도 산 중턱 지역까지 여러 개발 계획이 검토되고 있다.
문제는 이 다양한 지역의 개발 호재가 실현되지 않을 수도 있다는 것이다. 그렇다면 호재를 어떻게 투자 적격과 투자 제외 대상으로 선별해야 할까?
호재의 실현 가능성을 정확하게 추정할 수 없기 때문에 더욱 깐깐하게 검토하고, 보수적으로 의사결정을 해야 한다. 바닥에서 사서 머리에서 팔려는 생각은 욕심이다. 욕심부터 버려야 한다.
호재 단계에서는 그저 호재로만 지켜보는 것이 안전하다. 호재가 확정되고 실제 착공이 된 후 투자하고, 준공되어 많은 사람들이 이용할 때 매도하는 전략으로 접근하는 것이 가장 안전한 투자 전략이다.
대박 투자 수익률을 기대하지 말자. 불확실한 호재에 투자해서 몇 배 수익을 올리는 것보다, 실현되고 있는 호재에 투자해서 금리나 인플레이션보다 높은 정도의 수익만 거두어도 좋은 투자가 된다. 호재 투자는 기대수익률을 낮추고 투자하는 것이 바람직한 태도이다.
호재 투자 시 또 하나의 주의점이 있다. 확정된, 그리고 실현된 호재 중에서도 모든 호재를 동일한 등급으로 평가해서는 안 된다는 것이다. 호재별로 등급을 나누어야 한다.
가장 영향력이 큰 호재는 교통망의 확장이다. 부동산 투자자들이 가장 관심을 가져야 하는 교통망은 전철 역세권의 신설이다.
특히 일자리가 많은 강남권까지의 전철망 확장은 아주 큰 호재다. 모든 지하철 노선이 동일한 가치가 있는 것은 아니다. 강남권 노선과 비 강남권 노선은 객관적 가치가 다르다. 강남권을 지나는 노선인 2·3·7·9호선, 신분당선이 개통된 후 노선 주변의 부동산 시세 변화와 비강남권의 시세 변화를 비교해보면 확실하게 알 수 있다.
2호선 활성화 전인 1980년대까지만 하더라고 1호선 주변 시세가 가장 높았다. 2호선이 활성화되면서 2호선 주변이, 본격적인 강남권 라인인 3호선이 활성화되고서는 3호선 주변이 가장 시세가 높았다. 현재는 완벽한 강남권 라인이라 할 수 있는 9호선 주변 시세가 가장 높다.
여기에 광역지자체를 연결하는 광역전철망 중 신분당선의 가치가 가장 높다. 광교신도시가 집중관리지역으로 지정된 이유, 용인 수지구가 최근 급등한 이유에는 신분당선 영향권이라는 프리미엄도 포함돼 있다.
비강남권 노선들 역시 신규 개통이 되면 이전보다 시세가 상승하겠지만, 강남권 노선만큼 가치 상승이 되지는 않는다. 2016년 2월 수인선 송도~인천 구간이 개통됐다. 수인선은 수원과 인천을 연결하는 노선이다. 인천 내 교통이 편리해진 것은 사실이지만, 일자리가 많은 강남권으로의 출퇴근과는 무관하다. 같은 시기 개통된 신분당선 연장선 주변 시세가 올라간 것과 비교된다. 따라서 부동산 투자 시 수인선 연장 개통 구간과 신분당선 연장 개통 구간과는 다른 등급으로 가치 평가를 해야 한다.
2017년 우이신설경전철이 개통했다. 서울 강북지역 중 철도망이 없던 지역에 전철이 최초로 연결된 것이다. 개통 전 해당 지역에서는 기대가 아주 높았다. 경전철 개통 호재로 인근 지역 분양 홍보도 많이 했다. 하지만 이 경전철은 강남권 출퇴근 노선이 아니다. 지역 내 이용객들에게만 편리성이 높은 노선이다. 강남권을 지나는 노선보다는 한 단계 아래 등급으로 가치 평가를 해야 한다.
호재에 대한 평가는 구체적이어야 한다. 호재만을 보고 투자해서는 안 된다. 호재의 영향력이 어느 정도인지 따져봐야 한다. 교통망이 확장되면 실제 어떤 사람들이 이용할지, 얼마나 많은 사람들이 이용할지 대략적으로라도 추정해봐야 한다.
호재가 추진되는 것을 확인하고 들어가도 장기적으로 보면 늦은 타이밍이 아니다. 최초의 강남권 노선인 2호선은 1980년대에 개통됐지만, 부동산 가치가 본격적으로 상승한 시기는 1990년대였다. 또 다른 강남권 노선인 3호선 역시 1990년대 개통했지만 본격적인 시세 상승 시기는 2000년대였고, 핵심 강남권 라인인 9호선 역시 2009년에 개통을 했지만 이제야 프리미엄이 가장 높다고 할 수 있다.
입지가 좋고, 상품이 좋은 것은 개통된 후 많은 사람들이 이용하는 것을 확인한 10년 후에 투자해도 절대 늦지 않다. 호재 투자는 최대한 보수적으로 해야 한다. 현재 상승하는 가격만 보지 말고 10년 후의 미래가치에 집중해야 한다.
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
writer@bizhankook.com[핫클릭]
·
[홍춘욱 경제팩트] '강남 아파트 평당 1억' 논란이 안타까운 이유
·
[풍수@비즈] 태광산업·흥국파이낸스의 부침을 잡아주는 건?
·
[부동산 인사이트] 지방 아파트 투자, 핵심은 가격이 아니다
·
[부동산 인사이트] 뉴타운 지정 해제 지역에 투자하면 안 될까?
·
[부동산 인사이트] '공시지가 1위' 중구 아파트가 비싸지 않은 이유
