[비즈한국] 부동산 입지 선정 시 일자리, 교통만큼이나 중요한 요소가 교육 프리미엄이다. 이른바 학군이 프리미엄이 될 수 있다는 의미다. 학군이라는 말은 초등학교, 중학교, 고등학교를 관리하는 교육청의 관할 범위를 의미한다. 서초구와 강남구는 강남교육청, 송파구와 강동구는 강동교육청 관할이다. 강남구와 송파구는 흔히 강남권역으로 보지만 학군은 다르다.
목동이 있는 강서교육청은 강서구와 양천구를 관할한다. 종로구, 중구, 용산구는 중부교육청이다. 광주와 하남은 광주하남교육지원청, 성남은 성남교육지원청, 안양과 과천은 안양과천교육지원청, 군포와 의왕은 군포의왕교육지원청 관할이다.
다른 지자체인데 같은 관할로 묶이는 지역이 있고, 따로 떨어지는 지역이 있다. 인접했다고 해도 관할이 다르면 타 교육청으로 학교가 배정된다. 집 옆에 학교가 있어도 다른 교육청 소속이라면, 멀리 떨어져 있는 같은 교육청 소속 학교로 배정된다.
부동산 투자 시 학군을 따져야 할까? 지역 분석 시 해당 지역의 프리미엄을 이해하고 활용하려면 당연히 교육 조건을 이해해야 한다. 학생들과 학생이 있는 가정의 가장 큰 관심은 당연히 교육 문제일 것이다. 최근 트렌드는 초등학교, 아니 유치원에 들어가기 전부터 교육에 신경 쓴다. 이러한 관심은 주거시설 선택에도 그대로 연결된다.
2000년대까지만 해도 교육을 고려해 입지를 선택할 때 고등학교 학군이 가장 중요했다. 서울대를 많이 보내는 고등학교에 배정받을 수 있는 주소지가 필요했던 것이다. 고교평준화 정책 시행 전 고등학교는 시험을 봐서 선택했다. 현 거주지와는 무관했다. 지금도 지방엔 비평준화 지역이 있다. 지역 교육환경에 대한 이해도를 높이려면 그 지역의 평준화 여부를 따져봐야 한다. 고교 평준화 지역을 정리하면 이렇다.
· 1974년: 서울, 부산
· 1975년: 대구, 인천, 광주
· 1979년: 대전, 전주, 마산(통합전), 청주, 수원, 춘천, 제주
· 1980년: 창원(통합전), 성남, 원주, 천안, 군산, 익산, 목포, 안동, 진주
· 2000년: 울산
· 2002년: 과천, 안양, 군포, 의왕, 부천, 고양
평준화 지역은 학군이 중요하다. 이 가운데 춘천·원주·천안·목포·안동은 다시 비평준화 지역으로 바뀌었다. 현재 23개 지자체에서 고교평준화 제도를 채택하고 있다. 전국 일반계 고등학교의 50.4%에 해당한다. 평준화 지자체와 비평준화 지자체가 반반 정도다.
비평준화 지역이라면 굳이 고등학교 인접성은 크게 고려되지 않는다. 서울대를 가장 많이 보내는 과학고등학교와 외국어고등학교 옆에 산다고 과고나 외고를 갈 수 있는 것이 아니기 때문이다. 반면 주소지 내에서 추첨으로 고등학교를 배정하는 지역은 학군이라는 것이 유효하다. 대표적인 지역이 바로 강남구·서초구다. 그 유명한 8학군이다.
학군이 좋은 지역은 대체로 그 지자체 내에서 가장 비싼 지역일 확률이 높다. 대구 수성구 같은 곳도 마찬가지다. 서울 7학군으로 분류되는 목동을 중심으로 한 강서·양천지역은 중학교 학군으로 유명한 지역이다. 비율로만 따지면 강남권 중학교보다 더 많은 학생을 특목고로 보내기 때문이다. 평준화 지역에서는 좋은 대학교·고등학교를 많이 보내는 고등학교·중학교가 많은 지역이 좋은 지역, 비싼 입지다.
교육환경 고려 시 두 번째로 교육환경의 구성을 파악해야 한다. 교육환경은 크게 학교 인접성과 학원 인접성 지역으로 나눌 수 있다. 학교 인접성은 다시 초·중·고등학교로 나뉜다. 대학교는 교육환경이 아니다. 오히려 교육환경에 마이너스 요소다.
학원가가 발달한 지역은 프리미엄이 형성되어 있다. 특히 지방의 경우, 이러한 학원가 형성 유무가 매우 중요하다. 비평준화 지역에서는 더 중요하다. 서울은 교통 프리미엄이 더 중요한 지역이 많은데, 대구·대전·광주 등의 경우는 교육환경이 좋은 곳, 좋은 학교와 학원가가 있는 곳이 가장 시세가 높다.
마지막으로 유명 고등학교도, 유명 중학교도, 유명 학원가도 없는 지역은 어떻게 교육환경을 봐야 할까? 유사한 수준의 학교들이 포진해 있는 지역은 단순히 학교 근접성만 보면 된다. 학교가 가까울수록 좋은 입지다. 특히 초등학교는 집에서 가까울수록, 자동차 도로를 건너지 않는 위치가 가장 좋다. 최근에는 좋은 유치원, 혹은 유아시설 유무까지도 고려되어야 한다. 입지 분석 시 유아시설 유무까지도 챙겨야 하는 이유가 여기에 있다.
같은 지자체 내에서도, 교육환경 차이가 부동산 프리미엄의 차별화를 만든다. 다른 조건이 유사한데 가격이 비슷하다면 선호되는 교육시설을 가까이에서 보낼 수 있는 입지와 단지를 선택해야 한다.
위례신도시의 예를 들어보자. 위례는 현재 경기도 하남, 경기도 성남 학군으로 나뉜다. 포함 지역 내 학교만 입학이 가능하다. 입주 초기 단계인 현재는 큰 문제가 없어 보이지만 향후에는 두 가지 문제가 발생할 것으로 보인다. 하나는 서울 학군과 경기 학군에 의한 위상 문제가 생길 것이고, 당장은 학교가 부족한 행정구역의 통학이 문제가 된다.
안양 평촌은 군포 산본이나 의왕과 같은 학군처럼 보이지만 다른 학군이라는 것을 잊어서는 안 된다. 평촌 학군의 프리미엄이 더 높다면 산본이나 의왕은 평촌보다 가격이 낮을 수밖에 없다.
아파트가 다소 낡더라도 교육환경이 좋다면 시세가 거의 빠지지 않는다. 도보권에 좋은 초등학교와 중학교가 있고, 대형 학원가가 있다면 아파트 상품 경쟁력과 무관하게 시세는 계속 오를 것이다. 이것이 교육 프리미엄이다.
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
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