[골목의 전쟁] 상가 '닥치고 리모델링'은 답이 아니다

[비즈한국] 오래된 지역들이 사람들의 발길이 끊이지 않는 활기 넘치는 지역으로 변모하는 현상은 도시가 살아 움직이고 있다는 방증이다. 그 결과 홍대 상권만 하더라도 상수, 합정, 연남동을 넘어 당인동 일대까지 퍼져가고 소비자들도 과거 만남의 장소가 홍대, 강남, 종로 등으로 한정되었던 것을 넘어 다양한 선택을 할 수 있게 되었다. 소비자들이 점점 더 다양성을 찾는 추세에도 걸맞다.

특정 지역에 상권이 집중되고 소비자들의 취향과 선택이 그리 다양하지 않던 과거에는, 유동인구가 증가할 때 상가의 리모델링이나 신축을 통해 임대인이 임대 수익을 극대화했다. 낡은 건물일 때는 제한된 임대료만 받을 수 있지만, 새로운 공간은 그만큼 더 비싼 값을 받을 수 있었기 때문이다. 거기에 그만큼 비싼 임대료를 낼 여력이 충분한 대형 프랜차이즈가 진입할 경우 금상첨화였다. 이러다 보니 선후관계의 혼동이 발생해 프랜차이즈가 들어오면 임대료가 오르고 상권이 살아난다고 믿는 임대인들도 있다.

이처럼 어느 정도 지역이 뜰 때 건물을 새로 짓거나 바꿈으로 자산가치와 임대 수익을 끌어올리는 모델은 과거엔 꽤 적합했다. 그러나 현재는, 그리고 앞으로는 이 모델로 과거와 같은 성공을 기대하기가 점점 어려워진다. 과거의 소비자들과 요즘의 소비자들은 결코 같지 않기 때문이다.

소비자들의 요구가 늘어나고 취향이 까다롭고 다양해지는 현상은 1차적으로는 이 소비자들을 대하는 사업주들에게 영향을 미치고, 더 나아가 상권과 상가에도 영향을 미친다. 여러 번 밝힌 바 있듯이 상권은 소비자와 사업자, 건물의 임대자가 서로 얽혀 만들어지는 하나의 생태계나 다름없다.

소비자들은 갈수록 각각의 상권에 걸맞은 특색을 요구한다. 그리고 그 특색에 맞는 가게를 찾고자 하는 요구도 늘어난다. 특색과 맞는 가게는 상권에서 사업을 차리는 사업자의 몫으로, 이들은 자신들이 생각하는 콘셉트와 방향에 부합하는 공간과 위치를 찾아 헤맨다. 각 지역에 보이는 특색 있는 가게들은 그러한 부단한 노력의 결과다.

상가의 신축과 리모델링을 과거에 비해 좀 더 신중하게 해야 할 이유가 바로 이것이다. 사람들이 상권을 찾는 맥락을 고려치 않는 신축과 리모델링, 그리고 사업자의 입장에서 활용이 모호한 공간의 구성은 유망 지역에서의 공실 가능성을 높인다. 우선 그 지역을 찾는 소비자의 기대와 차이가 나고, 그 소비자의 취향을 노리는 사업자들의 방향성과도 맞지 않을 가능성이 높기 때문이다.

맥락과 사용자를 고려치 않는 공간이 ‘공실’이라는 가치평가의 실패로 나타나는 모습은 비교적 신축 아파트 단지의 상가에서도 볼 수 있다. 공실이 나는 아파트 상가의 경우 공통적으로 총 임대 수익을 극대화하고자 공간을 지나치게 잘게 쪼갠 모습이 목격된다. 사용자인 사업자의 시각에서 보면 그러한 공간은 활용하기가 굉장히 난감하여 진입 업종이 제한된다. 그럼에도 공급 자체는 많기에 공실이란 결과로 이어진다.

향후 상업 건물의 미래는 공간 활용에 달렸음을 감안하면 맥락과 사용자를 고려치 않는 공간은 사업주들의 선택을 받기가 어렵다. 또 공실이란 위험으로 이어질 가능성이 높다는 사실을 생각할 필요가 있다.

상가의 신축과 리모델링에서 제일 중요한 것은 공간을 활용하려는 사람에게 얼마나 매력적인 공간을 제공할 수 있는가이다. 수요자를 고려치 않은 공간의 구성은 결국 상가의 얼굴이라 할 수 있는 1층을 채우는 데부터 어려움을 겪기 쉽다. 1층의 평가 하락은 상가 전체의 평가 하락으로 이어질 수 있다는 점에서 더욱 신중할 필요가 있다.

이것이 섣부른 상가 리모델링과 신축을 지양해야 할 이유이다.

필자 김영준은 건국대학교 국제무역학과를 졸업 후 기업은행을 다니다 퇴직했다. 2007년부터 네이버 블로그에서 ‘김바비’란 필명으로 경제블로그를 운영하며 경제와 소비시장, 상권에 대한 통찰력으로 인기를 모았다. 자영업과 골목 상권을 주제로 미래에셋은퇴연구소 등에 외부 기고와 강연을 하고 있으며 저서로 ‘골목의 전쟁’이 있다.​ 

※외부필자의 칼럼은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.​ 

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