[비즈한국] 많은 부동산 관심층의 궁극적인 목적은 수익형 부동산, 특히 상가에서 월세를 받는 것이다.
몇 년 전 대한민국 최대 상권인 강남역 최고 A급 부지에서 파리바게뜨와 뚜레쥬르 매장이 철수했다. 건물주가 기존 월세 7000만 원에서 1억 4000만 원으로 인상을 요구하자 이전을 선택했다.
1억 원 월세를 받는 상가의 가격은 얼마일까? 연수익률 5%를 감안하면 시세는 240억 원이 된다. 165㎡(50평) 기준으로 보면 3.3㎡(1평)당 4억 8000만 원이다. 강남역만큼 높지는 않더라도 서울 주요 상권의 A급 입지 상가의 3.3㎡당 시세는 1억 원 이상이다. 일반 투자자들이 소유하기엔 부담스러운 가격이다.
결국 안정적인 월세를 받는 상가를 보유하는 것은 어느 정도 자금이 있는 투자자만이 가능하다. 기업들이 주요 핵심 상권의 상가에 투자하는 이유가 여기에 있다.
그렇다면 일반인이 상가에 투자할 수 있는 방법은 없을까? 다시 말해 주거시설 투자 비용으로 상가를 소유할 수 있는 방법은 없을까?
상가를 소유하는 방법에는 크게 두 가지가 있다. 상가를 매입하는 방법과 상가를 신축하는 것이다. 상가 매입의 경우는 다시 두 가지로 나눌 수 있다. 신규 상가를 분양받는 것과 기존 상가를 매입하는 것이다. 신규 상가는 일반적으로 그 지역 아파트 분양 시세보다 3~5배 높다고 보면 된다.
이 또한 부담스럽기는 마찬가지다. 기존 상가는 상권 활성화 정도에 따라서 시세가 천차만별이다. 강남역은 3.3㎡당 억대 단위이고, 지방의 군 단위는 3.3㎡당 500만 원이 안 되는 경우도 있다. 신규 상가든, 기존 상가든 가격이 상대적으로 낮은 경우는 상권이 활성화되지 않았을 확률이 높다. 그러면 안정적인 월세를 받기가 어려울 수 있다. 따라서 수익률이 낮더라도 영업이 잘되는 상권의 상가를 구입하는 것이 상가 투자 리스크를 줄이는 가장 좋은 방법이다.
상가로 개발된 부동산은 최초 분양 가격부터 높다. 결국 상가 투자의 초기 부담금을 줄이기 위해서 일반 주택을 신축하면서 일부분을 상가로 전용하는 경우가 많다. 이른바 상가주택이다. 상가주택에 있는 상가는 상가 빌딩으로 신축된 경우보다 가격이 낮다. 상가 전용 건물은 상업지구 시세이고 상가주택은 주거지구 시세이기 때문이다.
당연히 두 상가는 가격 차이가 있다. 그래서 최근 몇 년 동안 상가주택 신축 및 기존 상가주택 매매가 인기가 있었다. 물론 상가주택 역시 규모가 있기 때문에 가격 부담이 만만치 않다. 하지만 상가주택에서 아이디어를 얻을 수 있다. 현재는 주거시설이지만 상가로 전용할 수 있다면 주거시설 시세로 매입을 하고 상업시설로 활용할 수 있다. 주거시설 매입으로 상가시설의 월세를 받는 구조를 만들 수 있다는 것이다.
아무리 주거지역 내 상가라 하더라도 상권이 활성화되었을 경우는 주거 부동산보다 부동산 투자 수익률이 높을 수밖에 없다. 시세 인상도 주거시설보다 높고, 월세 수준도 주거시설보다 높다. 따라서 상권이 아니었지만 상권으로 발전할 가능성이 있는 지역의 주거용 부동산을 선점하는 것은 상가를 소유하는 효과적인 방법이 될 수 있다.
서울의 몇몇 지역을 보면 주변 상권이 확장해 아예 일반 주택으로 건축된 부동산을 상가로 리모델링 하는 경우도 최근 늘었다. 대표적인 곳이 홍대 상권이다. 과거 홍대 상권은 홍익대학교 인근 상가만을 의미했다. 홍대 상가들이 인기를 얻으면서 상권이 확장돼 대로변으로는 신축 빌딩들이 들어서기 시작했다. 대로변 빌딩으로는 폭발하는 수요를 충당할 수 없어 이면도로인 뒷골목에 있는 주택, 빌라, 다세대 등도 리모델링을 통해 상가로 바뀌었다.
그렇게 홍익대학교 주변 주택들이 급격히 상가가 됐다. 최초 서교동 상권으로 시작된 홍대 상권은 동교동, 합정동, 성산동, 연남동, 망원동, 창전동, 상수동까지 확대되고 있다. 상가가 거의 없었던 신수동, 당인동에도 상가들이 진출했다. 그렇게 마포구 전체가 상업지구가 되었다. 주거 위주 지역일 때 부동산 가격은 3.3㎡당 1000만 원 전후였는데 이제 마포구 거의 모든 지역이 3.3㎡당 3000만 원 이상으로 시세가 상승했다.
다세대·빌라가 상가로 바뀐 예는 용산구에도 있다. 이태원 상권이 포화되자 경리단길로 확장되고, 심지어 해방촌과 후암동으로도 상권이 광역화되고 있다. 경리단길도, 해방촌도, 후암동도 상가로 만들어진 부동산은 거의 없었다. 대부분 낡은 구옥들을 개조한 것이다. 숙명여대 상권도 마찬가지다. 종로구의 북촌도, 서촌도 모두 기존 단독주택이나 다세대, 빌라를 상가로 전용한 것이다.
상권의 확장 방향은 쉽게 예상할 수 있다. 따라서 상권이 확장될 것으로 예상되는 지역의 주거 부동산을 구입한 후 상가로 임대를 주는 방법은 상가를 상대적으로 저렴한 가격에 소유할 수 있는 하나의 팁이 될 것이다. 최근 상가주택을 신축할 수 있는 택지개발지가 인기 있는 이유가 여기에 있다. 부동산 투자층들이 증가하게 될수록 이러한 상가 전용 주택들의 인기가 점점 높아질 것이다.
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
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