[비즈한국] 부동산 문제가 연일 방송과 신문지면을 뜨겁게 달구고 있다. 서울을 중심으로 아파트 가격이 고공행진을 벌이는 가운데 이를 잡으려는 정부와 집값을 띄우려는 시장 간에 눈치싸움이 치열하다. 그런데 이상하다. 부동산 가격은 문재인 정부와 박근혜 정부가 비슷하게 올랐다. 그럼에도 부동산 가격을 둘러싼 논란은 문 정부 들어 더욱 시끄럽다. 왜 이런 걸까.
서울에서 가장 주목받는 재건축 예정지인 신반포 3차의 경우 지난해 5월 평균 매매가가 17억 1700만 원이었다. 올 5월은 21억 9750만 원으로 문재인 정부 출범 1년 만에 28%나 올랐다. 그런데 이 단지의 2014년 5월 평균 매매가는 10억 6700만 원이었다. 2017년 5월까지 3년간 상승률은 61%에 달한다.
최경환 전 경제부총리는 2014년 7월과 9월 잇따라 부동산 활성화 대책을 내놓으면서 가격이 급상승했다. 당시 최 전 부총리는 재건축 연한 축소 및 초과이익 환수제 폐지 등 재건축·재개발을 촉진하는 한편 주택 대출 관련 규제를 대폭 완화했다. 그 결과 강남을 중심으로 서울 시내 노후 아파트 가격이 크게 올랐다. 대출을 끼고 전세비율이 높은 집을 여러 채 구입하는 갭투자가 늘어난 것도 이때부터다.
2014년과 2018년의 가장 큰 차이는 전세가율이다. 2014~15년 이 아파트의 전세가는 6억~7억 원으로, 전세가율로는 50~60% 수준이었다. 당시 아파트 공급 부족과 부동산 가격 정체가 이어지며 강남에서는 전세가율이 80%에 육박하는 단지가 등장할 정도로 전세난이 심했다. 실거주 수요가 많았다는 뜻이다. 그런데 재건축과 대출 규제가 풀리며 전세 수요가 매매 수요로 옮겨 붙어 집값 상승에 불을 붙였다.
일반적으로 집값이 오르면 전세가율도 함께 오르기 마련인데, 전세 수요가 줄면서 서울 아파트의 전세가는 되레 떨어지기 시작했다. 올 초에는 일부 단지의 전세가율이 30%대까지 꺾이기도 했다. 2014~17년 부동산 가격 상승은 실수요가 반영된 결과로 볼 수 있다. 그러나 현재 부동산 시장은 실수요보다는 부동산 가격이 오를 것이라는 기대심리에 기댄 측면이 크다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 7일 부동산 과열 문제와 관련해 “일부 투기적 수요에 불안 심리가 편승한 것 같다”고 말했다.
노무현 정부 시절 재건축을 중심으로 부동산 가격이 크게 올랐던 것을 본 ‘학습효과’도 반영됐다고 부동산 시장 관계자들은 본다. 부동산 업계 애널리스트는 “전세시장은 대개 2년 주기로 돌기 때문에 2014년 정부의 부동산 규제 완화책은 2015~17년 부동산 가격 상승의 원동력이었다”며 “전세가율이 떨어졌음에도 실수요를 바탕으로 시장 참여자들이 대세 가격이 오르자 일부 투기심리가 작용한 것으로 보인다. 시장참여자들은 대세상승기에 접어들었다고 판단해 과거보다 더욱 관심이 높아진 것으로 보인다”고 풀이했다.
이 관계자는 또 “2014~16년 부동산 가격 상승은 2007~08년 금리인상과 글로벌 금융위기 여파에 따른 부동산 시세 하락이 정상화되는 측면이라고 받아들여졌다”며 “최근 오름세는 억눌렸던 투자수요와 풍부한 유동성이 뒷받침된 투자자산으로서의 부동산 가치 상승으로 이해된다. 증시 부진 등의 영향으로 투자금이 지속 유입돼 정부도 과열을 우려하는 것”이라고 설명했다.
김서광 저널리스트
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