상반기 부동산 시장은 '2.26 주택임대차시장 선진화 방안‘의 여파로 냉각됐다. 각종 규제 철폐 등 활성화 정책으로 부동산 시장의 불씨를 살려놓았는데, 이 방안의 발표로 지방보다는 수도권 주택시장이 침체기에 들어섰다.
무엇보다 강남권 재건축단지의 하락세가 결정타라는 반응이다. 여기에 세월호 여파와 6월초 지방선거, 브라질 월드컵 등으로 신규 주택시장이 5월과 6월에 위축되는 모습을 보이기도 했다.
한 부동산 정보업체에서 발표한 자료에 따르면 2.26대책 발표 후 3개월(2014년 2월 27~5월26일)간 수도권 아파트 매매가는 -1.45%를 기록했다. 같은 기간 5대광역시는 0.52%, 지방중소도시 0.11% 상승한 것과 대조적이다. 발표 직전 3개월과 비교해 보면 수도권 주택시장이 2.26대책이후 얼마나 침체된 지를 알 수 있다. 2.26대책 발표 직전 수도권 아파트 3개월(2013년 11월말~2014년 2월말)간 매매가는 0.40% 상승했다.
이 기간 중 박근혜 정부는 주택시장 거래활성화를 위해 다주택자양도세 중과 폐지, 리모델링 수직증축 허용, 재건축 재개발 조합원 2주택 분양 허용 등 주택시장 규제완화를 공격적으로 펼쳤다. 그래서 지난해 12월 말 양도소득세 취득세 한시적 면제가 종료됐음에도 연초에 매매가가 강세를 보였다. 특히 서울 재건축시장이 움직이면서 강남권에서 강북, 도심권 등으로 매수세가 확산됐다.
하지만 2.26대책 발표 후 매수자의 관망세가 확산되면서 매매시장은 급격히 냉각됐다. 발표 후 3개월 간 수도권 세부 지역 변동률은 서울 -1.07%, 경기 -1.00%, 인천 -1.10%, 신도시 -1.90% 등 수도권 전역에서 하락했다. 강남구 등 강남3구는 -1.40%로 하락폭이 서울 평균을 웃돌았다.
수도권 주택시장이 2.26대책에 반응이 민감한 이유는 집값이 비싼 수도권 지역에서 안정적으로 전월세 임대소득을 기대했던 다주택자들이 매수를 중단했기 때문이다. 기존 3주택 이상자에만 과세됐던 전세금 과세를 2주택 이상으로 강화했고, 2주택자도 2016년부터 과세키로 하면서 심리적 부담이 커졌다. 전월세 과세 부담이 실제로 크지 않음에도 다주택자들에게 2.26대책은 치명타로 건강보험료 인상, 종합소득합산 등에 따른 세원노출로 다주택자의 투자수요가 줄어든 게 수도권 집값 하락세의 주요 원인으로 분석된다.
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정부가 지난달 '2.26 임대차 선진화 방안'을 발표한 후 수익형부동산 시장에서 희비가 엇갈리고 있다. 투자자들이 세금부담과 소득 노출을 우려해 도시형생활주택, 다가구, 오피스텔 등 임대형 주거시설을 기피하는 것과 달리 이번 대책에 상대적으로 영향을 덜 받는 상가로 눈을 돌리기 때문. 수익형 부동산 시장에서 상가가 2.26 대책의 '풍선효과'를 얻고 있는 셈이다.
3월 수도권 경매 낙찰가율 조사 결과에 따르면 오피스텔 낙찰가율은 64.6%로 지난달(73%)보다 8.4%포인트 하락한 데 비해 상가 낙찰가율은 65.3%로 2월(62%)보다 3.3%포인트 상승했고 경매 응찰자도 평균 3명에서 3.9명으로 늘었다. 전·월세 과세조치가 발표된 후 경매시장에서 오피스텔보다 상가 움직임이 현실화되고 있는 것이다.
다가구주택 3월 낙찰가율도 64.9%로 전달 대비 8.6%포인트 떨어졌고 아파트(84.2%), 연립.다세대(74.6%)가 각각 0.3%포인트, 0.8%포인트 소폭 상승한 데 비하면 상가 낙찰가율은 3.3%포인트나 올라 상가에 대한 투자수요를 실감케 했다. 실제 오피스텔 수익률은 공급과잉으로 계속 하락 중이다.
서울 오피스텔 임대수익률은 2010년 8월 6.0% 이후 올해 2월에는 5.6%까지 떨어졌다. 게다가 오피스텔은 올해 지난해의 1.5배 수준인 4만1312실이 입주예정이어서 수익률 저하가 예상된다.
반면 상가 및 지식산업센터 등 일부 수익형부동산은 '풍선효과'를 받고 있는 것으로 나타났다. 그동안 공급과잉 논란이 높았던 오피스텔과 도시형생활주택 등은 임대소득 노출과 세금부담 때문에 임대사업자의 투자선호도가 더욱 낮아질 것이라는 게 업계 전문가들의 일반적인 견해다. 서울 일부지역의 오피스텔과 도시형생활주택 등이 급매위주로 거래가 이뤄지고 있을 뿐만 아니라 분양가에 비해 낮은시세를 형성하고 있다는 것이다.
그러나 상가와 지식산업센터 등에서는 수천만원에서 최고 1억원의 프리미엄이 붙는 등 거래가 활발히 진행되고 있다. 서울 강남구 역삼동 센트럴 애비뉴 상가의 경우 지난 2월 대비 3월의 문의는 3배, 계약률은 2배 가량 증가했으며 입지가 양호한 상가는 최대 1억원의 프리미엄이 형성됐다. 또 송파 문정지구 문정 법조프라자 1층 상가는 거래가격이 3000만~4000만원 상당 웃돌고 있으며 인근 지식산업센터에도 투자◆ 하반기 부동산 시장, 정부 손에 달렸다
6.4 지방선거가 끝나면서 2014년 하반기 부동산 시장의 일대 변화가 예고되고 있다. 전.월세 임대소득 과세 등을 골자로한 2.26 임대차시장 선진화 방안의 국회 통과 여부에 따라 하반기 부동산시장의 향방이 결정될 것이란 전망이 우세하기 때문이다. 올해 하반기 부동산 시장에서 아파트 가격과 거래량은 큰 변화없이 유지되거나 조금씩 회복세를 보일 것으로 전망된다. 먼저 시장이 회복세를 찾기 위해서는 정부아파트 주택시장은 상반기에 수도권 강남.동탄2.위례 등 신도시, 지방 대구.부산.경남 등 강세를 보였고, 하반기에는 지역별 청약 양극화 심화 예상된다. 상가는 상반기에 이어 아파트 인기지역을 중심으로 강세예상되며, 오피스텔은 입주물량이 몰리고 전월세 과세 강화로 직격탄을 맞았다. 하지만 하반기에 전월세 과세 완화로 지역별.상품별 회복세 예상된다. 분양형 호텔은 하반기에도 고전이 예상되며,
