[부동산 인사이트] 실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건

[비즈한국] 저금리 시대이기에 은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 증가하고 있다. 부동산 투자층이 관심을 주로 갖는 수익형 부동산은 오피스텔과 상가다. 상가는 고가의 부동산 상품으로 대다수 일반인들이 투자하기에는 부담감이 높으므로 상가 투자층은 한정되어 있다. 가장 많이 투자하는 수익형 부동산은 오피스텔이다.

저금리 시대, 은행 이자보다 높은 수익률을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있다. 지난해 7월 경기도 김포시 걸포동 한강메트로 자이 본보기주택을 찾은 방문객들이 오피스텔 청약접수를 하는 모습으로 기사의 특정 내용과 관련없다. 사진=연합뉴스

최근 오피스텔 공급이 많아졌다. 저금리 금융 수익을 대체할 고정적 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 커졌기 때문이다. 아파트로는 금리 이상의 월세를 받기 어렵기에 월세 수익률이 아파트 대비 높은 오피스텔을 주목하게 된 것이다. 신규 오피스텔 공급이 많지 않던 서울 도심의 일부 오피스텔은 시세가 상승하기까지 했다.

이런 몇 년간의 오피스텔 투자 성공들로 오피스텔 투자 수요층이 많아지자 건설사들도 오피스텔을 대량으로 공급했다. 투자 수요와 건설사의 공급의 급격한 증가는 오피스텔 수익률에 대한 문제를 발생시켰다. 정작 오피스텔을 이용하려는 수요는 크게 증가하지 않았기 때문이다. 결국 오피스텔 수익률 저하 문제가 발생한다.

공급이 없는 상태에서 투자 희망층이 많아지면 오피스텔 시세가 상승한다. 5년 전만 하더라도 오피스텔 수익률은 평균 7% 전후였다. 도심이 아닌 지역은 10%까지도 가능했다. 최근 3년 동안 오피스텔 투자층의 급격한 증가로 오피스텔 시세가 상승했다.

하지만 임차 수요가 증가한 것은 아니므로 월세가 매매가만큼 상승하지는 않았다. 오피스텔 매매가는 지속적으로 오르고 월세는 고정돼 있으므로 수익률은 낮아지는 결과가 발생한 것이다. 현재 오피스텔 수익률은 서울 도심 3% 전후, 도심이 아닌 지역 5% 전후다.

신규로 분양하는 오피스텔은 상승한 현재의 매매 시세를 기준으로 분양가를 책정하게 된다. 오피스텔 준공 후 최초 입주 때 세입자를 확보하지 못할 경우에는 수익률이 그보다 낮아질 수 있다. 이 수익률에는 재산세와 공실로 인한 관리비 부담 등의 추가 비용은 제외됐다. 오피스텔은 업무시설로 세금이 부과되므로 주택보다 최소 2배, 많게는 4배의 세금과 추가 관리 비용이 지불되어야 한다. 실제 수익률을 계산해 보면 더 낮은 셈이다.

오피스텔의 장점은 세입자가 대부분 월세로 입주하려는 것이고, 아파트 대비 높은 월세 수익률을 확보할 수 있다는 것이다. 단점은 아파트 대비 공실의 위험이 높고, 시세 차익이 나는 경우가 거의 없다는 것이다. 모든 오피스텔 시세가 무조건 오르지 않는다는 것은 아니다. 서울 도심과 강남지역, 인기 있는 신도시 역세권 지역 오피스텔은 시세가 오르기도 했다. 오피스텔 선택 시 고려해야 할 포인트가 여기에 있다.

오피스텔 투자 시 한 가지만 체크해 보면 된다. ‘공실 가능성’이다. 공실이 생길지는 다시 두 가지만 고려하면 된다. 먼저 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다. 출퇴근을 위한 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실 위험이 매우 낮다. 둘째 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 한다. 교통, 상권, 주거시설 등의 기반시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다. 종로구, 중구, 강남구 등이 그런 지역이다.

하지만 개발 택지가 여전히 많은 신도시의 경우 추가적인 공급이 계속 진행되고 있다. 이로 인해 수요가 추가 유입될 가능성도 높지만 수요 증가보다 공급이 더 많을 경우 공실의 위험도 커진다. 최근 오피스텔 분양 광고를 보면 시세가 싸고 확정 수익률을 보장해준다는 문구가 있다. 광고 내용에 수익성 보장이 강조된 오피스텔은 한 번 더 검토해야 한다. 왜냐하면 임차 수요가 낮고 교통이 불편한 지역일 가능성이 높기 때문이다.

오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지를 선점하는 것이다. 비싸더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승까지 기대할 수 있다. 오피스텔 투자 결정 시 입지가 가장 중요하다. 여기에 목적을 분명히 해야 한다.

2003~2005년 일산신도시에 엄청난 규모의 오피스텔이 입주했다. 일산에는 장항동과 백석동이 메인 오피스텔 지역이다. 호수공원과 라페스타, 웨스턴돔 등의 차별화된 상권, 그리고 사법연수원, 공무원연수원 등 고정된 임차 수요층, MBC 방송국 입주 등은 장항동 오피스텔 지구의 전성시대를 열었다. 당시 오피스텔 수익률은 7~8% 전후였다. 대출까지 활용하게 되면 10%가 훌쩍 넘어가는 상품이었던 것이다.

당시 일산 같은 신도시와 서울의 오피스텔은 다른 길을 걷고 있었다. 수익률은 일산이 높았지만 서울 도심 오피스텔은 시세 상승 가능성을 가지고 있었다. 이런 경우 의사결정을 해야 한다. 서울이 아닌 지역은 시세 상승이 어렵다. 대신 월세 수익률은 더 높다. 서울은 수익률이 낮다. 다만 시세가 오를 가능성이 더 높다.

연령대별로 투자 성향이 달라진다. 연령대가 높은 분들, 특히 은퇴한 경우 시세차익보다는 수익형으로 접근한다. 직장이 있는 젊은 분들은 시세차익을 위주로 접근을 한다. 일산 오피스텔의 매매가는 거의 변동이 없었다. 같은 기간 서울은 2배 가까이 시세가 상승한다. 다만 월세 수익률은 훨씬 더 낮아졌다. 월세가 오르지 않았기 때문이다. 이것도 오피스텔을 선택하는 기준이 될 것이다.

그럼에도 불구하고 오피스텔의 최초 매수 목적은 월세 수익이어야 한다고 생각한다. 시세가 오르더라도 그것은 플러스알파, 즉 보너스여야지 시세차익을 목적으로 접근하는 것은 오피스텔 투자의 한계가 틀림없이 존재하기 때문이다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com