[부동산 인사이트] 2기 신도시의 미래가 궁금하면 '1기'를 보라

[비즈한국] 수도권 1기 신도시와 달리 2기 신도시의 고민은 활성화 여부다. 1기 신도시는 유사한 시기에 입주했고 같은 시기에 활성화됐다. 금액 차이는 있지만 대체로 같은 시기에 오르고 내리고를 반복한다. 입주 때부터 이런 커플링 현상을 보였다. 

2기 신도시는 분양 때부터 다른 양상을 보였다. 2기 신도시 ‘대장’​ 역할을 하는 판교신도시는 분양 당시부터 로또 아파트라는 기대감 속에 입주를 시작한 반면 파주 운정신도시, 김포 한강신도시, 양주 옥정신도시, 화성 동탄신도시는 분양부터 걱정이 많았다. ‘분양이 될 것인가’ ‘활성화가 될 것인가’라는 불안과 우려와 함께 2기 신도시들이 속속 분양을 시작했고 입주도 되면서 조금씩 다른 양상이 펼쳐지고 있다.

현재 판교신도시는 최초 분양가 대비 2배 이상 올랐다. 광교신도시 역시 2배 가까이 상승했다. 많은 사람들이 궁금해한다. 판교와 광교를 지금 사도 되는지. 김포 한강신도시는 미분양이 늘 누적돼 있었다. 2015년 전후 수도권 대세 상승장을 맞이하여 간신히 미분양을 해소했는데 최근 미분양이 늘고 있다. 

파주 운정신도시는 수천 세대의 미분양으로 막막했지만 GTX 호재 하나로 미분양이 사라졌다. 2기 동탄신도시는 공급 물량이 무려 11만 세대다. 입주를 마친 1기 동탄신도시도 5만 세대 가까이 된다. 수치만 보면 어마어마한 양이다. 

지금은 과거보다 ​삶의 질을 ​많이 고려한다. 옛날 아파트보다 신축 아파트를 선호한다. 출퇴근, 교육, 상권 등이 크게 불편하지 않으면 1기 신도시보다 신축 아파트가 많은 2기 신도시에 관심이 높다. 거주뿐 아니라 매수 검토도 더 많다. 2기 신도시에 투자하고 싶은데 불안한 요소들이 산재해 있고 투자비용도 1기 신도시보다 많이 필요하기 때문에 지금 투자해야 하는지 판단이 서지 않는다. 

오늘 매수해서 내일 매도하는 ​주식시장의 ​데일리 트레이드와 달리 부동산 투자는 단기적으로 투자하면 안 된다. 그건 투기다. 정상적인 부동산 투자라면 단기간의 시세 변동보다 몇 년 후에도 시세가 꾸준히 상승할 확률이 높은 부동산에 투자해야 한다. 이 목적을 달성하려면 해당 부동산의 미래가치에 대한 확신이 있어야 한다. 2기 신도시 아파트에 투자할 생각이 있다면 단기간의 시세 변동보다 미래성장가능성을 봐야 한다. 

미래성장가능성을 어떻게 예측해볼 수 있을까? 서울과 1기 신도시의 성장 과정을 벤치마킹하면 된다. 1기 신도시의 활성화 시기는 2005~2008년이다. 1시 신도시 입주는 1991~1995년이다. 신도시 입주 후 10년이 지나서야 활성화됐다. 1기 신도시 역시 입주 초기에는 지금의 2기 신도시처럼 불안과 우려의 시간을 겪어야 했다. 

천하의 분당도 그랬고, 일산, 평촌, 중동, 산본도 어둠의 시간이 있었다. 10년이라는 시간이 지나서야 안정된 신도시로서 가치를 드러낼 수 있었다. 1기 신도시가 활성화되는 데 왜 10년이라는 절대 시간이 필요했을까. 교통, 교육, 상권, 환경이라는 기반시설이 제대로 역할을 하는 데 10년이라는 시간이 필요하기 때문이다. 

2시 신도시는 어떻게 예측해볼 수 있을까. 2기 신도시 최초 입주를 따져보자. 동탄 1기가 2007년 최초로 입주했고, 판교는 2009년부터 본격적으로 입주가 이뤄졌다. 두 지역을 제외하면 대부분 2011년 이후에 입주했다. 광교, 운정, 김포, 동탄2는 입주한 지 5년 정도밖에 되지 않았다. 아직 공사 중인 지역들도 있다. 지금 기준으로 보면 당연히 기반시설이 부족할 수밖에 없다. 그러니 김포, 동탄2, 운정을 보면서 활성화되기에 부족한 지역이라고 판단하기에는 이르다.

물론 2기 신도시 중 판교, 광교는 이미 활성화되어 있다. 하지만 판교, 광교는 다른 2기 신도시와 시작이 달랐다. 이미 상당한 기반시설을 두고 시작했던 곳이다. 판교는 분당이라는 거대 도시와 인접하고, 광교는 수원 영통이 같은 권역이다. 두 지역 모두 신분당선으로 강남권과 연결돼 있다. 준강남권 도시다.  

지금까지 과정만으로 1기 신도시 대비 2기 신도시의 경쟁력을 평가하기 어렵다. 하지만 투자 여부를 결정하기 위한 미래 예측은 할 수 있다. 기반시설이 1기 신도시와 유사한 수준이라면 2기 신도시가 무조건 경쟁력이 높다. 새 시설, 새 아파트라는 이유만으로도 경쟁력이 높다. 게다가 2기 신도시는 1기 신도시보다 미래성장가능성이 더 높다. 

1기 신도시도 재건축이나 리모델링이 집단적으로 실시될 경우 경쟁력을 높일 수 있다. 하지만 1기 신도시가 대규모로 재건축·리모델링 될 계획이 향후 10년 동안 없을 것이므로 현재 시점에는 2기 신도시의 미래성장가능성을 주목하는 것이 합리적이다. 

물론 지역마다 기반시설이 제대로 갖춰지는 시기는 다르다. 그 영향력도 다르다. 2기 신도시도 입지마다 다른 전략을 가지고 있어야 한다. 판교는 분당보다 강한 지역이 되었다. 광교도 수원보다 경쟁력이 더 높다. 김포와 파주는 일산과 경쟁을 하고 있다. 하지만 아직 일산을 역전할 내공을 갖추지 못했다. 

동탄은 1기 신도시와 경쟁하는 체제가 아니다. 스스로의 수요를 충당해야 하는 지역이다. 산업단지가 들어오고 일자리가 많아질수록 동탄은 엄청난 경쟁력을 갖출 것이다. 규모면에서 1기, 2기 신도시 중 가장 큰 규모다. 현재는 미분양이 쌓이는 지역 중 한 곳이지만, 그것은 신규 분양되는 동탄의 변두리 지역이지 동탄역 주변 중심지역은 프리미엄이 1억 원 이상 형성되어 있다.  

그렇다면 2기 신도시에 언제 투자해야 할까. 1기 신도시에 주로 투자했던 방법인 전세가율이 높은 아파트를 전세를 끼고 소액 자기 자본으로 투자하는 일명 갭투자 방법으로는 투자하기가 어렵다. 2기 신도시는 미래성장가능성을 보고 중장기 가치투자를 해야 하는 지역이다. 

신도시 초기에는 투자금이 ​더 많이 ​투입되더라도 교통, 교육, 상권, 환경이 가장 좋은 최고 인기 지역을 매입하는 것이 바람직하다. 미분양이 있는 신도시 중 미래성장 가능성이 높은 입지는 지금이 투자 타이밍이 될 수 있다. 2기 신도시 중 현재 전세가가 분양가를 넘은 지역들이 계속 생긴다는 사실은 2기 신도시 역시 투자 경쟁력이 높아지고 있음을 증명한다. 

너무 비싸다고 포기하지 말자. 더 비싸질 수 있으니까. 미분양이 많다고 무시하지 말자. 분당도, 일산도, 심지어 광교도 초기에는 미분양이 많았다. 5년 후, 10년 후 모습을 상상하면서 투자해야 한다. 부동산은 단기적으로 판단하면 안 된다. 

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017)가 있다.

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