[비즈한국] 대한민국 정부에게 부동산은 다른 경제 요인보다 항상 먼저 고려해야 하는 분야다. 대한민국 성인남녀 누구나 부동산 문제와 직접 관련되기 때문이다. 선거에서도 부동산은 중요 이슈다. 후보자들은 유권자들이 부동산에 바라는 것 하나하나에 관심을 가지지 않을 수 없다.
1인 1표제는 정부에 다수 국민의 여론을 수용해야 하는 당위성을 안겨주었다. 부자라고 2표 이상을 주지 않는다. 1표라도 더 받아야 당선이 된다. 문제는 주택 소유층과 비소유층의 의견이 완전히 다르다는 데 있다. 정부는 한 계층에만 맞춰 정책을 추진하는 것이 불가능하다.
역대 모든 정부가 부동산 정책에 깊은 관심을 갖고 다수 국민을 위한 정책을 펼쳤지만, 우리나라 부동산 시장은 늘 불안정한 모습을 보여 왔다. 지금도 정부는 1년에도 몇 번씩 부동산 정책을 발표한다. 어떤 정책을 내놔도 늘 욕을 먹는 정부도 답답할 것이다. 많은 사람들이 정책을 만드는 공무원들을 비판한다. 시장에 전혀 나와 보지도 않고 책상에서 정책을 만든다거나, 뇌가 없는 바보라고 폄하하기도 한다.
이 점은 확실하게 짚고 넘어갔으면 한다. 부동산 정책을 만드는 공무원들은 절대 바보가 아니다. 저런 멍청한 정책을 왜 만드느냐며 비판을 하지만, 하나의 정책이 나오려면 우수한 인재들이 다각적인 조사와 시뮬레이션을 해야 한다.
정책을 만드는 공무원들처럼 우수한 두뇌집단도 드물다. 그들이 만들어낸 정책에는 현재의 부동산에 관련된 거의 모든 것이 담겨 있다. 가장 큰 문제가 뭔지, 그 문제를 해결하기 위해 어떤 조치가 있어야 하는지, 정책의 영향은 어떻게 나타날지 등을 종합적으로 고려해서 나온 것이 정책이다.
그런데 왜 좋은 평가를 받지 못하는 걸까? 지난 3월 12일 칼럼인 ‘부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유’에서 논평한 대로, 부동산 문제는 경제 문제인데 정치적으로 해결하려는 데 가장 큰 원인이 있다. 경제 문제는 경제 논리에 맡기는 게 가장 좋다. 하지만 표를 획득해야 하는 정부 입장에서는 부동산만큼 선거 운동하기 좋은 분야가 없다. 특정 계층을 위한 정책들이 만들어진다고 생각되는 이유다.
정부가 어느 한 방향으로만 정책을 만드는 경우는 거의 없다. 대부분의 부동산 정책을 살펴보면 방향이 크게 두 가지로 나뉜다. 하나의 방향은 부동산 가격 안정 및 투기 억제를 통한 주거 복지 향상 방안이다. 또 다른 방향은 침체된 부동산 경기를 살리기 위한 거래 활성화 방안이다.
아이러니한 것은 두 가지가 반대인 듯 보이면서도 반대가 아니라는 점이다. 주기적으로 규제 강화를 통한 투기 억제 정책을 펴면서도, 불황기에는 거래 활성화를 위한 규제 완화 정책을 반복해서 실시했다.
어떤 정책을 펼치든 한 계층은 마음속으로만 좋아할 것이고, 다른 한쪽은 노골적으로 심한 비판을 한다. 결국 부동산 정책의 평가는 늘 불만이 부각된다. 이익을 보는 사람들의 속마음을 기사화할 수는 없으니까. 우리나라 역대 정부의 부동산 정책을 정리하면 다음과 같다.
모든 정부가 주거 복지의 확대와 주거 안정을 위해 다각적인 노력을 반복했다. 하지만 어떤 정부도 만족스러운 평가를 받지 못했다. 부동산 문제를 장기적인 계획이 아니라 단기 처방식으로 대응해 문제가 해결되지 않은 것이다. 부동산의 근본적인 문제를 해결하기 위해서는 정치적 개입은 최소화하고 시장에서 자연스럽게 해결되도록 해야 한다.
이를 위해 주택 시장이 안정화된 선진국 사례를 많이 벤치마킹해야 한다. 우리나라 주택시장도 결국 선진국처럼 소유와 임대로 양분된 시장으로 갈 수밖에 없다. 그런 안정된 시장으로 가기 위해 정부, 기업, 국민의 노력이 있어야 한다. 하지만 이 세 액터 중에서도 가장 중요한 역할은 정부가 해야 한다. 되도록 많은 사람들에게 이익이 되는 방향을 정할 정책을 만들 수 있는 유일한 집단이기 때문이다.
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017)가 있다.
※ 외부필자의 칼럼은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
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