[부동산 인사이트] '역대급'으로 혼란한 시장, 정부는 '등대'가 돼야 한다

[비즈한국] 신규 청약 열풍이 대단하다. 최근 분양한 서울 재건축·재개발 청약경쟁률을 보면 대부분 세 자릿수다. 부동산 광풍이라 할 만하다. 서울뿐 아니다. 미분양의 무덤이라 했던 동탄2기 신도시 분양 열기도 서울 못지않다. 심지어는 조정 시장에 들어갔다고 판단되던 대구 신규 청약도 대단했다. 서울 강남뿐 아니라 다른 재건축·재개발 현장은 분양만 했다 하면 대부분 1순위 마감이다. 정말 신규 청약 시장의 열기는 영원히 지속될 것인가?

조금만 따져보면 이러한 열기는 얼마 되지 않았음을 알 수 있다. 서울은 정확히 2016년 상반기부터 신규 아파트 분양이 잘 되기 시작했다. 그 전까지는 분양 완판 단지가 거의 없었고, 기존 아파트 시세 상승률도 높지 않았다. 이제 2년 정도 상승했을 뿐이다. 지난 10년 동안 시세 상승률이 가장 높았던 부산광역시는 2017년 상반기를 고점으로 하락곡선에 들어섰다. 기타 광역시나 도 지역도 사정이 크게 다르지 않다. 

몇몇 부동산 전문가들은 서울의 경우 지금은 폭등 가격이니 조정될 때까지 기다리라고 조언한다. 반대로 서울은 공급 대비 수요가 적기 때문에 조정도 단기 조정일 뿐, 한동안은 지속적으로 상승할 것이라고 한다. 누구 말을 들어야 할지 감을 잡을 수가 없다. 

정부는 계속 규제 일변도의 정책을 펴고 있다. 규제는 부동산 경기가 지나친 활황이기 때문에 나온 것일 텐데 투자자가 아닌 실수요자들도 위축되긴 마찬가지다. 정부 정책의 궁극적인 목적이 무엇인지 의문이 들기도 한다. 집을 구매하려는 실수요자의 의사결정을 도와줘야 할 정부 정책은 오히려 오락가락이다. 지금 집을 사라는 건지, 집값이 조정될 때까지 임대를 살라는 건지 판단이 서지 않는다. 정부에서 집을 사라는 메시지를 줄지도 의문이다.

한 발 물러나 객관적으로 부동산시장을 따져보자. 주택 매매가 활성화되어야 정부 입장에선 세금을 더 많이 걷을 수 있으니 좋을 것 같은데, 지금 정책을 보면 임대주택 정책 위주로만 계획되고 있다. 매매 자금은 규제하는데, 전세금 대출을 지원해 주는 걸 보면 무주택 국민들이 임대로 거주하길 바라는 건 아닌가 하는 의문이 들기도 한다.

실제 부동산시장 분위기를 보면 여전히 뜨거운 것 같으면서도 조정을 받을 것 같기도 하고 다시 튀어 오를 것 같기도 하고 영 불안하다. 정부는 주거복지 로드맵까지 발표하면서 주거 안정에 많은 노력을 하는 것 같은데 현재 부동산시장에서 어떤 포지셔닝을 해야 할지 정말 어렵다.

대한민국은 부동산 관심층에게 등대가 필요하다. 그 등대의 역할은 당연히 정부가 해야 한다. 즉 미래예측 가능성이 있어야 한다. 정부의 지원 정책에도 불구하고 내가 살고 싶은 지역에, 내가 살고 싶은 주택은, 내 맘대로 내가 원하는 금액대에 들어갈 수가 없다. 

좌충우돌하는 부동산시장, 서로 다른 주장을 하는 경제전문가들 사이에서 흔들릴 수밖에 없는 일반인들에게 흔들리지 않는 기준을 줄 주체는 정부밖에 없다. 적어도 부동산 관심층에게 스스로 운전해 가는 불편함을 줄일 수 있도록 확실한 내비게이션 역할을 해야 하는 것이다.

부동산 관심층은 크게 세 집단으로 나눌 수 있다. 한 집단은 집을 사야 할지 말아야 할지 선택의 기로에서 고민하는 사람들이고, 다른 집단은 이미 집을 구매했는데 집을 팔아야 할지 말아야 할지 고민하는 사람들이다. 마지막은 주택 구매 의향은 없고 임대 거주에만 관심 있는 사람들이다.

대부분의 경제·부동산 전문가들은 세 집단 중 특정 한 집단의 입장에서만 주장을 해오고 있다. 폭락을 주장하는 전문가들은 부동산 소유에 관심이 없는 층들에게 지지를 받아 왔다. 부동산 전문가라면 주택 구매에 대한 판단을 해주어야 함에도 불구하고, 현재 이슈와 관련성이 적은 주택 구매 미관심층들에게만 호응을 받아왔다는 점이 아이러니하다.

문제는 부동산 구매 의향층에 대한 영향력이다. 부동산 구매 의향층 중에서 폭락을 주장하는 경제학자의 주장대로, 추가적인 폭락이 걱정돼 아직도 최저점을 기다리며 주택 구입을 하지 않은 사람들이 있을 것이다. 이들은 ‘미친 부동산’이라 명명이 될 정도로 지난 10년간 전세금이 지속적으로 폭등하는데도 불구하고, 전세금 대출까지 받아가며 기다렸다. 2008년 당시 전세가가 매매가를 넘은 지역이 꽤 많이 발생했는데 아직도 더 폭락을 주장하면서 기다리라고만 한다.

대부분 사람들의 부동산 투자 목적은 부자가 되려는 것이 아니다. 평범한 삶을 위해 정상적인 의식주 생활이 필요한 것이다. 그런 생활공간으로서의 집을 마련하는 데 필요한 정부가 되어야 한다.

현실의 부동산 관심층들은 집을 사야 할지 아니면 계속 임대를 살아야 할지, 어떤 선택이 더 내 가정의 경제생활에 유리한지 판단이 안 선다. 마음의 선택 방향이 자주 바뀌기 때문이다. 누가 이렇게 많은 사람들을 흔드는가? 부동산시장은 크게 3개 액터(Actor)로 나누어 볼 수 있다. 그 중 누가 우리의 마음을 흔드는 것일까?

먼저 정부가 있다. 정부는 지금도 부동산 시세를 정상화하겠다며 두 달에 한 번씩 부동산 정책을 내놓고 있다. 그런데 정부의 의도인지 아닌지 판단이 안 될 정도로 매번 시장과 정책의 방향이 조금씩 다르고, 영향이 크지도 않다. 그래서 더 혼란스럽다. 강력한 규제를 내세운 8·2 대책을 보면 주택 시세가 폭락해야 될 것 같은 분위기다. 시세가 빠지지 않으면 더 강력한 규제책을 또 추진할 테니까. 그럼 좀 더 기다려야 하는 건가?

두 번째로, 소위 전문가 집단을 들 수 있다. 오늘도 어떤 부동산연구소장은 “부동산은 지금보다 40%는 더 폭락해야 한다”고 주장을 한다. 그분이 제시한 일본 사례를 보니 대한민국 집값이 더 떨어질 것 같다. 한동안 집을 사면 안 될 것 같다. 그럼 언제까지 기다려야 할까? 영원히 사라는 이야기는 하지 않을 것 같다. 

세 번째는 공짜를 좋아하는 부동산 관심층이다. 이들은 절대 손해를 보지 않으려 한다. 문제는 손해를 보지 않으려는 것에서 끝나는 것이 아니라 공돈을 벌려는 데 있다. 바닥 시세에 매입해 상투에 팔고 싶은 것이다. 그래서 정부에게는 세금 감면을 요구하고, 전문가들에게는 최소 투자, 최대 수익이 나는 입지를 찍어 달라고 한다. 

이들의 이런 기대에 정답이 있을까? 터무니없는 수익률에 대한 속된 기대가 부동산시장을 더욱 혼란스럽게 한다. 그래서 부동산 관심층·투자층이 투기꾼으로 오인되기도 한다. 이런 단기 투기 수요를 노리는 사람들에게는 꼭 ‘업자’가 접근해 투기를 하게 하고, 결국 사기를 당하면서 사건이 종결된다.

이런 여러 액터들이 서로 다른 이해관계로 모여 있는 형국이 지금의 부동산시장이다. 어떤 의견에도 신뢰가 가지 않는다. 역대 부동산시장에서 이렇게 의견이 나뉜 적은 없었다. 대세 하락기에는 폭락에 대한 주장이 힘을 얻었고, 대세 상승기에는 여기저기서 투자 성공 사례에 대한 기사들이 홍수처럼 눈앞에 펼쳐졌다. 그런데 지금은 하락이 대세인지, 상승이 대세인지 판단할 수 없는 상황이다.

객관적인 판단을 해 줄 주체는 정부밖에 없다고 생각한다. 정부가 주택 매수 여부 판단 기준을 명확히 해 주었으면 한다. 실거주 목적이라면 지금 집을 사야 하는 건가? 아니면 시세가 좀 더 조정될 때까지 더 기다려야 하는 건가? 한마디만 해 주길 간절히 희망해 본다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017)가 있다.

※ 외부필자의 칼럼은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.​ 

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