'보유세' 개편 현실화, 다주택자 압박 이번엔 통할까

[비즈한국] 정부가 부동산 대책의 일환으로 양도소득세 중과에 이어 두 번째 카드인 보유세 인상안을 꺼냈다. 정부는 시장 안정화 효과를 기대하지만, 시장 반응은 반대로 갈 수 있다는 지적도 나온다.

정부의 세제 개편안을 논의하는 대통령 직속 정책기획위원회 산하​ 재정개혁특별위원회는 지난 9일 비공개로 제1차 전체회의를 열고 위원장 등을 선출했다. 특위는 조세 및 예산 등에 대해 오는 8월까지 논의를 끝내고 세법개정안과 예산편성안에 관련 내용을 담아 9월 정기국회에 제출할 계획이다.

정부와 기획재정부 등에 따르면 재정개혁특위에서 논의될 최우선 과제는 부동산 보유세 개편 여부다. 그동안 정부에서 ‘예고’ 형태로만 등장했던 보유세 개편안이 드디어 현실화하는 셈이다. 

정치권과 부동산시장 관계자들은 재정개혁특위가 보유세 인상을 추진할 것으로 본다. 다주택자를 압박하는 방식을 취해온 정부 부동산 정책 방향에 따라, 양도소득세 중과와 함께 보유세 인상도 불가피하다는 설명이다. 국회 재정기획위원회 소속의 한 의원실 관계자는 “이제 논의가 시작된 만큼 예단할 순 없지만, 이전보다 (보유세가) 강화될 가능성이 높은 건 사실”이라고 말했다. 

정부는 특정 지역의 집값이 비정상적으로 높은 원인이 투기에 있고, 대표적인 투기 수단을 ‘여러 채의 집을 소유하는 방식’​으로 보고 있다. 다주택자가 집을 팔 때 차익의 절반 이상을 세금으로 내도록(양도소득세 중과) 하는 한편, 소유할 때도 세금을 올리는 게(보유세 인상) 이번 정부 부동산 정책의 ‘큰 그림’이라고 앞서의 관계자들은 분석한다. 다주택자에게는 높은 세금을 물려 공평과세 원칙을 확보하고, 여러 채의 집을 시장에 내놓도록 유도해 공급을 늘리는 방식이다.

정부는 지난해 8월 양도소득세 중과를 예고했고, 올해 4월 1일부터 시행하면서 시간을 주는 형태로 속도를 조절했다. 보유세 개편도 비슷하다. 본격 시행은 이르면 내년으로 전망된다.  

# 정부, 보유세 인상으로 ‘핀셋 증세’​ 

보유세는 집이나 토지를 보유할 때 내는 세금이다. 공식 과세 명칭은 아니다. 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 합쳐 보유세로 부른다. 재산세는 부동산을 보유한 모든 가구가 내는 세금이고, 종합부동산세(종부세)는 집이 여러 채 있거나 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 가구에 부과하는 세금이다. 

정부는 이 가운데 종부세를 올리는 방안을 검토할 것으로 알려졌다. 재산세는 집을 보유한 모든 국민이 적용 대상이지만, 종부세는 상대적으로 대상이 적어 ‘핀셋 증세’ 효과가 있다는 판단에서다. 

현재 종부세는 1가구 1주택자의 경우 공시가격 9억 원 이상, 2주택 이상은 합산공시가격 6억 원 이상부터 부과된다. 과세표준에 세율 0.5~​2%를 곱해 구한다. 과세표준은 주택 공시가격을 합산한 금액에서 1가구 1주택은 9억 원, 다주택자는 6억 원을 공제한 금액에 공정시장가액 비율 80%를 곱한 금액이다. 

여기서 개편될 수 있는 항목은 공시가격, 세율, 공정시장가액 비율 조정 등이다. 이 가운데 가장 유력한 항목은 공정시장가액 조정이다. 공정시장가액 비율은 종부세 과세표준을 결정할 때 적용된다. 총 재산가액에 곱하는 일정 비율이다. 현재 공통으로 80%가 적용되는데, 이를 100%까지 올리는 방안이 유력하다. 비율이 오르면 세금이 함께 인상되는 효과가 있다.

‘공시가격 현실화’도 거론된다. 공시가격은 과세 기준이 되는 주택 가격이다. 현재 공동주택 공시지가는 실거래가의 60% 수준(단독주택은 약 50%)이다. 실거래가 반영 비중을 여기서 더 올리는 방식이 이번 보유세 개편안에서 거론된다. 그 밖에 주택 과세표준별로 현행 0.5~2%인 세율을 1~4%로 약 2배 상향하는 방안도 나온다. 

# 시장은 반대로 갈 수도…신중한 접근 필요

정부의 보유세 개편 논의가 본격 시작됐지만, 신중한 접근이 필요하다는 지적이 나온다. 앞서의 개편 방안들의 장단점이 명확하게 드러나 있어서다. 

한 증권사 부동산연구위원은 “공정시장가액 비율 조정이나 공시가격 조정안은 기존 제도를 고치는 수준에 그친다. 이 경우 정부가 목표로 하는 부동산 정책 효과를 거두기 힘들다”며 “특히 공시가격 조정은 다른 세목에도 영향을 미쳐 사실상 ‘보편적 증세’가 될 가능성이 있다”고 설명했다. 

그는 이어 “세율 인상의 경우 정책 방향에 맞고 조세저항도 다른 방안들 보다 적지만, 특정 계층이 대상인 데다 법 개정이 필요해 국회 통과가 쉽지 않을 것”이라며 “보유세 개편은 부동산 시장을 넘어 파급력이 큰 정책이 될 수 있다”고 덧붙였다.

시장 반응이 정부 예상과 반대로 갈 수 있다는 관측도 나온다. 지난해 예고를 거쳐 양도소득세 중과 정책이 시행됐지만, 시장 반응이 달랐던 점이 대표적 사례다. 다주택자들이 쏟아내는 물량을 통한 부동산 시장가격 안정화라는 정부의 기대와 달리 일부 지역 집값이 폭등했다. 

서울 강남의 한 부동산중개소 관계자는 “집을 팔지 않고 갖고 있으면 양도세를 내지 않아도 된다. 정부 압박에도 결국 다주택자들이 ‘버티기’를 했던 이유다. 반면 대규모 규제가 한꺼번에 이뤄지면서 똘똘한 한 채를 찾는 수요자들이 늘어 가격이 폭등했다”며 “보유세가 인상되면 ‘버티기’ 부담이 상당히 커지지만 오른 세금보다 집값 상승, 또는 여러 채 소유로 인한 수익이 더 크다면, 그 부담을 안고 계속 집을 보유할 수도 있다”고 주장했다.

그 밖에 다주택자들이 세금 인상에 따른 부담을 전세나 월세 세입자들에게 떠넘길 수 있다는 점, 서울 강남 등 특정 지역 집값 안정화에 집중하다 전체 부동산 시장 거래가 위축될 수 있다는 점 등의 지적도 나온다. 

이에 대해 한 정치권 관계자는 “보유세 개편은 다른 부동산 정책들이 시장에 통했다면 정부가 꺼내들지 않았을 카드다. 과거 노무현 정부 시절 종부세 정책에 ‘세금 폭탄’이라는 지적을 받은 전례가 있기 때문이다. 청와대가 나서 부동산 정책에 강력한 드라이브를 걸고 있는 만큼 정부 입장에서도 부담이 큰 정책”이라며 “다만 (보유세 개편) 시기를 조정하거나, 수위나 강도를 조절할 수도 있지만, 조금 더 과감한 개편안이 나올 가능성이 높다”고 말했다.

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