[비즈한국] 대한민국 정부에게 부동산은 가장 먼저 고려해야 할 경제요인일 것이다. 여러 정책들도 중요하지만, 주택 문제는 현실적으로 민감하기 때문이다.
대한민국 국민이라면 누구나 부동산 문제를 직간접적으로 경험한다. 그런 국민의 선택을 받은 정부도 같은 입장이다. 강남에 사는 부자라고 2표 이상의 투표권을 주지 않는다. 부자든, 중산층이든, 노숙자든 똑같이 1표만 행사할 수 있다. 1인 1표제하에서 정부는 유권자 여론을 절대적으로 수용하는 입장일 수밖에 없다.
정치권의 큰 고민은 주택 소유자와 비소유자의 의견이 완전히 다르다는 데 있다. 주택을 가진 사람들 간에도 의견의 차이는 크다. 비소유자 사이에서도 의견이 각기 다르다. 대한민국 가구 수는 2100만 정도다. 부동산에 대한 2100만 개의 의견이 있다고 볼 수 있다.
문제는 모든 국민의 의견을 한 방향 혹은 한 계층에만 맞춰 추진하는 것은 불가능하다는 점이다. 따라서 한쪽의 방향성을 선택하되 다른 쪽의 의견도 어느 정도는 반영이 되도록 정책을 만들 것이다. 양다리, 회색 정책라고 비난을 받아도 어쩔 수 없다. 정권을 차지하는 것이 최우선 목적인 정치니까 말이다.
지지층을 확보하려는 정부의 노력에도 불구하고 우리나라 부동산시장은 대체적으로 불안정한 모습을 보여 왔다. 어떤 정책을 만들고 실시해도 비판을 받을 수밖에 없는 정부도 답답할 것이다. 어떤 정책을 내어 놓아도 정치성향이 다른 국민들은 공무원들과 정치인들을 비판한다.
그러나 부동산 정책을 만드는 공무원, 정치인은 바보가 아니다. 많은 사람들이 ‘말도 안 되는 정책을 왜 만드는 거냐’며 비판하지만, 하나의 정책이 나오기까지는 그 분야에서 가장 우수하다고 인재들이 다각적인 조사와 시뮬레이션을 통해 피나는 노력을 한다. 명석한 석학들이 만들어낸 정책이기 때문에 발표되는 정책 내에는 현재의 부동산시장에서 발생하는 문제들에 대한 거의 모든 것이 담겨 있다.
그런데도 왜 부동산 정책은 좋은 평가를 받지 못할까. 결론부터 이야기하면, 경제 문제를 정치적으로 해결하려고 하기 때문이다. 경제 문제는 시장 경제 논리에 맡기는 게 가장 좋은 방법이다. 하지만 정치인 입장에서 부동산만큼 선거운동 하기 좋은 분야가 없다.
정부가 특정 방향으로 정책을 만드는 경우는 거의 없다고 앞에서 이야기했다(관련기사 [부동산 인사이트] 다주택자가 부동산 가격 상승의 주범일까?). 부동산 정책을 살펴보면 크게 두 가지로 나뉜다.
아이러니한 것은 두 가지가 반대인 듯 보이면서도 반대가 아니라는 것이다. 부동산 정책이 정치적일 수밖에 없다는 사실을 알면 반대 방향을 동시에 고려하는지도 이해가 될 것이다. 이 두 가지 방향을 살펴보면 이렇다.
하나의 방향은 부동산 가격 안정 및 투기 억제를 통한 주거 복지 향상 방안이다. 또 다른 방향은 침체된 부동산 경기를 살리기 위한 거래 활성화 방안이다. 부동산 거래 활성화를 통해 가격을 정상화하겠다는 것이다. 주기적으로 규제 강화를 통한 투기 억제 정책을 펴고, 부동산 불황기에는 거래 활성화를 위한 규제 완화 정책을 반복적으로 실시해 왔다.
어떤 정책에 대해 특정 계층은 드러내 놓고 표현은 못하지만 속으로는 좋아했을 것이고, 다른 한쪽은 노골적으로 비판한다. 언론을 통해 접하는 부동산 정책은 불만이 부각된다. 이익을 보는 사람들의 속마음을 기사화할 수는 없었을 것이다.
모든 정부가 주거 복지 확대와 주거 안정을 위해 노력했지만, 어떤 정부도 만족스런 평가를 받지 못했다. 늘 비판만 받았다는 편이 맞을 것이다.
이는 장기적인 계획이 아닌, 그때그때의 이슈에 대해 단기 처방식으로 대응했기 때문이다. 부동산 정책은 근본적인 문제를 해결하는 방향으로 가야 한다. 근본적인 부동산 문제는 무엇인가. 수요와 공급의 불균형이다. 어떻게 해결해야 할까. 수요를 충족해야 한다.
대한민국 부동산 시장 40년 동안 가장 문제가 없었던 시기가 언제였을까. 1990년대 초반이다. 노태우 정권의 200만 호 건설, 서울에 집중된 수요를 1기 신도시로 분산시키는 정책이 있었기 때문이다. 수요와 공급 문제인 부동산 문제는 공급을 해결하면 어느 정도 해소가 된다는 의미다.
단기 가격 폭등은 어떻게 하느냐고 반문할 수 있다. 이때도 정치적인 개입은 최소로 하고 시장 내에서 자연스럽게 해결되도록 하는 것이 맞다고 본다. 너무 비싸면 시장에서 스스로 조정을 한다. 아무리 부자라도 너무 비싸면 사지 않는다.
이를 위해 주택 시장이 안정화된 선진국 사례를 벤치마킹 했으면 한다. 선진국도 자가 거주와 임대 거주라는 양분화된 시장이다. 임대주택은 다주택자들이 대부분 공급해야 한다.
수요와 공급 문제는 수요 공급 논리로 풀자. 세금으로 단기 수요를 억제하는 것은 해결 방법이 되지 않는다. 그것이 선진국식 부동산 문제 해결 방법이다.
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017)가 있다.
※ 외부필자의 칼럼은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
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