[비즈한국] 정부가 부동산 정책을 추진하는 궁극적인 목적은 시장 안정화일 것이다. 생각보다 많은 사람들이 정부의 정책 추진에 대해 다른 뜻이 있을 거라며 의심을 한다. 하지만 어떤 정부도 의도적으로 경제적 혼란을 유도하기 위해 부동산 정책을 추진하는 경우는 없다. 특정 인물만을 위한 정책을 추진하는 경우도 없다.
정부는 개인이 아니다. 개별 정치인들의 집단이라고도 할 수 있지만, 그렇다 하더라도 단순히 특정 개인들의 이익을 위해 정책을 만들거나 추진하지는 않는다. 정치권력을 가진 특정 인물이 사적 이익을 위한 정책을 만들었다고 치자. 정부 공무원들 중 양심 있는 이들이 손을 놓고 지켜보지만은 않을 것이다.
또 우리 사회에는 정부를 실시간으로 감시하는 곳들이 있다. 참여연대가 대표적일 것이다. 특정 인물을 위한 이기적인 정책이 발표되면 절대 가만히 있지 않을 것이다. 정부가 부정한 목적을 위한 정책을 만든다는 가정은 아예 고려하지 않기를 바란다. 의심과 불만을 갖는 것은 우리 스스로에게 도움이 되지 않는다.
물론 정부는 정치적인 집단이다. 정치적 힘을 만들어 주는 유권자를 위한 정책을 만들 것이다. 지금 투표권을 가진 대다수는 중산층이다. 집을 가진 계층도 있고, 집이 없는 계층도 있다. 그 비율은 거의 동일한 수준이다. 집을 가진 사람이 압도적으로 많다면 주택 소유자들을 위한 정책이 주를 이룰 것이다. 집이 없는 사람이 훨씬 많다면 임차인들을 위한 정책을 만들 것이다. 두 집단이 엇비슷한 비율이기 때문에 양 집단을 위한 정책들이 모두 만들어지고 있다.
대한민국 역대 정부의 부동산 정책들을 살펴보면, 주택 공급이 부족하다는 사회적 요구가 많을 때는 공급을 늘리려는 정책이 많았고, 부동산 가격이 폭등할 때는 가격 안정화를 위한 정책을 추진했다. 그동안의 부동산 정책들에서 국민들은 저버리고 정부만을 위하는 것 같은 정책들이 보이는지 객관적으로 평가해 보라.
어떤 정부도 부동산 폭등을 원하지 않는다. 그렇게 되면 주택 미소유자들의 극심한 반발이 생길 것이다. 다음 선거에서 정권을 뺏길 확률이 높은데 굳이 부동산 폭등을 유도하겠는가. 폭락은 더더욱 원치 않는다. 그렇게 되면 주택 소유자들의 불만이 누적이 될 것이다. 부동산 폭락은 세수가 급격히 줄어 정부 재정에도 타격을 준다. 폭락도 폭등도 아닌 적정한 정도를 유지하려는 이유다.
정부가 가장 좋아하는 정책 방향은 세금을 꾸준히 걷는 것이다. 세금을 마음대로 올릴 수 있다면 좋겠지만, 이 또한 표심과 맞물려 있다. 조세저항이 거세지 않을 정도의 정책이 만들어지고 추진된다. 이것이 정부의 속마음이고 정책을 만드는 기준이 된다.
정상적인 시장이라면 물가는 오를 수밖에 없다. 부동산 시장도 마찬가지다. 정상적인 부동산 시장이라면 물가 수준 정도로는 부동산 가격이 올라야 한다. 그에 비례해 세금도 오르는 것이다. 이것이 한 나라의 정상적인 경제 시스템이다.
정부는 국민이 임대로 사는 것보다 자가 소유하기를 원한다. 임대 세대는 세금을 걷을 수 없기 때문이다. 주택을 구입하면 취득세, 보유하고 있으면 재산세, 고가 주택이면 종합부동산세, 양도할 때 (양도 차익이 발생하면) 양도소득세를 낸다. 정부 입장에서 보면 주택 문제를 해결하면서 안정적인 세금을 걷을 수 있는 1가구 1주택으로의 유도가 이상적 정책이다.
현 정부는 실거주자를 위한 여러 정책을 추진하고 있다. 또한 임대 거주자들을 위해선 전세자금 대출, 월세자금 대출 등을 마련해 놓았다. 하지만 임대 세대를 위한 가장 좋은 정책은 공공임대주택을 많이 공급하는 것이다. 이를 추진하는 데는 많은 돈이 필요하다. 당연히 재정의 한계가 있다. 그 나머지 임대주택을 공급하기 위해선 민간에서 임대주택이 제공되어야 한다. 다주택자들이 존재해야 하는 이유가 여기에 있다.
하지만 다주택자들은 투기꾼으로 지탄 받는다. 많은 사람들이 다주택자들 때문에 주택 가격이 올랐다고 생각하기 때문이다. 그리고 불로소득을 얻고 있다고 비판한다. 이미 이야기했지만, 다주택자들의 주택 구입과 부동산 시세 상승은 연관성이 낮다. 다주택자가 아닌 일반 가구에서 주택 투자에 대한 관심이 높아지는 순간 투기 심리가 발생되고, 그때 시세가 폭등한다고 보는 것이 타당하다.
다주택자들은 임대주택을 공급함으로써 임대소득을 올리는 일종의 투자자이고 사업자일 뿐이다. 이들이 주택을 많이 구입하고 공급을 해야 임대주택 시장이 풍부해진다. 임대 주택이 많아지면 임대 가격도 안정화된다.
정부가 모든 국민의 주택 문제를 해결해 줄 수는 없다. 그건 어떤 선진국도 마찬가지다. 선진국에선 민간 공급자들이 공공부문과 공존한다. 정부가 다주택자들을 양성할 수밖에 없는 이유다.
국민들은 정부의 공공주택 공급을 위해 국채가 증가하는 것을 비판해서는 안 된다. 오히려 독려해야 한다. 동시에 다주택자를 양성해야 한다. 이를 위해서는 다주택자에게 혜택을 주어야 한다. 탈세나 폭리를 허용하자는 말이 아니다. 적정한 수입이 보장되도록 해서 자발적인 참여를 유도하자는 것이다. 그래야 싸고 좋은 임대주택들이 많이 공급될 것이다.
다주택자들에게 임대소득이 발생하면 소득세를 걷을 수 있다. 이 또한 국가 재정에 일조하는 일이다. 다시 말하지만, 몇몇 다주택자들에게 혜택을 주자는 의미가 아니다. 부동산 문제를 해결하는 합리적이고 현실적인 방법을 정부와 민간이 함께 찾자는 것이다. 정부 정책이라고 무작정 비난하거나, 다주택자라고 무조건 투기꾼으로 몰아붙이는 정부의 태도는 대한민국 부동산 문제 해결에 도움이 되지 않는다.
부동산 정책의 목적은 부동산 문제 해결에 집중돼야 한다. 선거 이후에도 말이다.
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017)가 있다.
※ 외부필자의 칼럼은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
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