강남3구 추월? 서울 '3대 금싸라기 땅' 용산 청사진 그려보니

[비즈한국] 서울 용산구가 반포동과 개포동에 이은 서울의 ‘3대 금싸라기 땅’​으로 주목받고 있다. 건설사 및 부동산 관계자들은 서울 용산구의 부동산 시세가 조만간 강남3구(강남·서초·​송파)를 추월할 것이라는 전망하고 있다. 인천 송도-서울 용산-남양주 마석을 잇는 수도권광역급행철도(GTX)​-B노선, 신분당선 연장, 공항철도 신설 구간 사업이 추진 중인 데다 CJ CGV, LG유플러스, LS전선, 현대산업개발, 아모레퍼시픽 등 대기업 신사옥이 들어서고 있고, 미군기지가 평택으로 이전하는 등 부동산 개발 호재가 동시다발적으로 진행되기 때문이다. ‘비즈한국’이 미군기지가 이전된 이후의 용산구 청사진을 그려봤다. 

# 사통팔달의 교통 요지 

기획재정부는 GTX-B노선 신설 추진 여부를 내년 하반기에 결정할 예정이다. GTX B노선은 송도역-인천시청역-부평역-여의도역-용산역-서울역-청량리역-마석역의 총 80km 구간이다. 총 사업비 5조 9038억 원이 투입되고, 2025년 개통 목표다. GTX 열차는 평균 100km/h로 주행해 인천 송도역에서 용산역까지 25분이면 이동 가능하다.

용산역-신사역-강남역을 잇는 신분당선 연장사업도 한창 진행 중이다. 2022년 신분당선이 개통되면 용산역에서 강남역까지 15분 이내에 이동할 수 있다. 또 인천국제공항에서 서울역 구간을 오가는 공항철도도 공덕역에서 용산역으로 통하는 새 선로가 놓일 예정이다. GTX-B노선, 신분당선 연장선, 공항철도까지 세 노선이 개통되면 용산역은 지하철 1호선, 경의중앙선, KTX, 공항철도 등 8개의 복합 역세권으로 국내 최대의 교통중심지가 된다.

# 쇼핑·관광의 메카, 대기업 신사옥의 집결지 

용산구는 현대아이파크몰, HDC신라면세점, 노보텔 엠버서더 호텔, 그랜드 하얏트 서울 등으로 쇼핑과 관광의 메카로 통한다. 여기에 주변 인프라를 바탕으로 낙후됐던 용산전자상가의 재생사업까지 추진되고 있어 용산구가 ‘한국의 아키하바라’로 재탄생할 것이라는 기대를 모으고 있다. 아키하바라는 일본 도쿄의 위치한 세계 최대의 전자제품 거리다. 

지난 11일에는 아모레퍼시픽그룹 용산 신사옥 입주가 완료했다. CJ CGV, LG유플러스, LS전선, 오리온, 크라운해태, 현대산업개발 등에 이어 아모레퍼시픽까지 대기업의 용산 사옥 대열에 합류하면서 부동산 시장에서 대기업 사옥의 집결지로 용산구가 지목되고 있다.

# 최초의 국가 도시공원 ‘용산공원’ 조성 

국토교통부 용산공원추진기획단에 따르면 이전한 용산 미군기지 부지에 국내 최초의 국가 도시공원인 ‘용산공원’이 조성된다. 현재 용산공원조성지구로 지정된 부지 면적은 여의도(290㎡, 약 87만 7250평) 보다 조금 작은 243만㎡(73만 5000평)다. 구체적인 공원조성계획이 발표되지는 않았으나, 생태단지와 문화시설이 어우러진 시민들을 위한 커뮤니티 공간으로 꾸며질 전망이다. 용산공원은 2027년 완공 예정이다.

과거 서울시가 한강에서 용산공원을 거쳐 남산으로 이어지는 남산그린웨이 조성 사업을 추진했으나, 이 사업은 현재 무산된 상태다. 대신 서울시와 용산구가 남산과 용산공원 사이의 해방촌 일대에 대한 다양한 도시재생사업을 추진하고 있다. 남산 아래 첫 마을인 해방촌이 2020년에는 서울에서 가장 아름다운 문화예술마을로 변할 것으로 기대된다. 

 
# 미군기지의 상업 시설화 

유엔사와 수송부, 캠프킴은 일반 상업시설로 변화될 예정이다. 평택으로 유엔사가 이전하면서 기존 유엔사 부지는 한국토지주택공사(LH) 양여를 거쳐 지난 6월 일레븐건설에 매각됐다. 일레븐건설은 5만 1762㎡의 유엔사 부지 가운데 공원, 녹지, 도로 등의 무상공급 면적을 제외한 4만 4935㎡를 1조 552억 원에 낙찰 받았으며, 주거·상업·업무·문화·호텔 등으로 이뤄진 주상복합단지를 조성할 계획이다.

수송부와 캠프킴은 아직 평택으로 이전되지 않아 한국토지주택공사에 양여되지 않았다. 수송부와 캠프킴은 유엔사에 비해 지리적 여건이 좋아 부동산 시장에 나올 경우 유엔사 매각액의 1.5~2배에 거래될 것으로 보인다. 한국토지주택공사에 따르면 수송부(6만 6874㎡)는 1조 1241억 원, 캠프킴(4만 7196㎡)은 1조 1546억 원의 협약 가치가 있다. 한국토지주택공사가 책정한 유엔사의 협약 가치는 7761억 원이었으나, 실제로 거래된 매매가는 1조 원이 넘었다.

지난 6월에는 대신F&I가 한남외인주택(니블로베럭스, 6만 677㎡) 부지를 6242억 원에 매입했다. 한남외인주택 부지는 1평(3.3㎡)당 7000만 원에 달하는 서울 최고가의 주택단지인 한남더힐과 맞닿아 있어 미래가치가 높을 것으로 평가받는 곳이다. 한남외인주택은 용산공원조성특별법상 복합시설 조성지구에 해당되지 않으나, 남산 인근에 위치해 있어 고층 건물 개발이 제한된다.

# 국방부 vs 미국 잔류 시설 두고 협상 중 

국방부에 따르면 용산공원조성지구 내에 위치한 드래곤힐호텔(8만 4000㎡), 헬기장(5만 6000㎡), 방호·출입시설(7만 40000㎡), 미국대사관숙소(17만 4000㎡)의 4개 부지는 2004년 용산 잔류 시설로 지정돼 2025년까지 남게 된다.

2014년에는 한미안보협의회의(SCM)에서 한미연합사령부도 용산에 잔류하기로 결정됐다. 하지만 최근 정부가 용산공원 조성에 걸림돌이 될 한미연합사령부의 평택 이전을 국방부에 주문했다. 국방부 관계자는 “한미연합사령부의 이전에 대한 국방부와 미국 간의 협의가 상당부분 진전된 것으로 알고 있다”며 “올해 안에 한미연합사령부의 이전이 최종 결정될 예정”이라고 설명했다. 

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