지난해 하반기 이후 회복세를 보여왔던 부동산시장이 지난 2월26일 다주택자들에 대한 과세 확대 방침이 발표된 뒤 눈에 띄게 냉각되고 있다.
여기에 세월호 참사 여파에 발목이 잡힌 내수까지 이대로 방치할 경우 올해 '경제 농사' 전체를 망칠 수도 있다는 위기감이 정부 내에 고조되고 있다.
이에 정부는 냉각된 부동산 경기를 살리기 위한 종합대책을 논의할 계획하고 있다.
우선 정부는 주택 수요를 망설이게 하는 요인으로 지목돼온 다주택자에 대한 과세 방침을 완화하기로 했다.
지난 2월 정부는 주택 전세 수요를 매매로 적극 전환한다는 방침 아래 전.월세 소득에 대한 과세 확대를 발표했지만 시기를 잘못 선택해 막 살아나기 시작한 주택경기에 찬물을 끼얹었다는 비판을 받고 있다.
특히 그동안 세금을 내지 않았던 2주택자들에 대한 과세 방침이 알려지면서 중산층 이상의 주택매매 심리가 크게 위축됐다는 지적이다.
이 같은 상황에서 주택경기가 다시 위축될 수도 있다는 전망이 나오면서 실수요자들마저 시장을 관망하는 상황이 지금까지 이어지고 있다.
이에 따라 서울지역 하루평균 주택 거래량은 지난 1월 179건에서 3월 318건까지 급증했다가 5월 184건으로 급락했다.
이 같은 상황에서 세월호 참사로 관광업, 레저업, 요식업을 중심으로 민간 소비심리가 극도로 약화되면서 우리 경제가 '설상가상'의 상황에 직면했다는 것이 많은 전문가들의 진단이다.
이에 따라 정부가 이번에 마련할 종합대책에는 세제개편을 포함해 그동안 수요를 억눌러왔던 요인들을 종합적으로 해소할 수 있는 방안이 담길 전망이다.
우선 세제개편의 경우 2주택자에 대한 과세 시기를 유예하고 임대소득 과세(단일세율) 기준을 상향하는 방안 등이 핵심이다. 당초 2016년부터 과세키로 했던 전·월세 소득세 부과 시점을 1~2년 더 연장해 2017~2018년부터 시행하는 방안, 2주택자 임대소득에 대한 분리과세(단일세율 16%) 기준을 연 2000만원에서 3000만~4000만원으로 상향하는 방안 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
부동산시장 활성화를 위한 주택법 등 관련법 개정에도 나설 것으로 보인다. 특히 분양가 상한제의 탄력적인 운영을 주요 내용으로 한 '주택법 개정안'을 국회에서 통과시키고 재건축 사업이익의 일정 부분을 부담금으로 거둬들이는 '재건축 초과이익 환수제' 법안을 연내 폐지하는 방안을 강구할 것으로 예상된다. 야당의 반대를 어떻게 뛰어넘느냐가 관건이다.
분양가 상한제가 신축적으로 적용되면 다양한 품질의 주택 상품이 공급돼 주택 시장에 활력을 줄 것이라는 게 국토부의 설명이다.
수도권 과밀억제권역 내 재개발.재건축 단지에서 조합원에게 적용되는 '1가구 1주택' 규제를 폐지하고 기존 보유 주택 수만큼 신규 주택을 분양받을 수 있는 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 통과도 적극 추진할 계획이다.
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소득 있는 곳에 세금 있다는 과세 원칙은 지키되, 내수(內需) 회복의 키를 쥐고 있는 주택 시장이 다시 얼어붙는 것만은 막아야 한다고 부동산 전문가들은 입을 모은다.
부동산 정책은 타이밍이 생명이기 때문에 정책의 불확실성이 커지지 않도록 서둘러 보완책을 마련하지 않으면 침체가 오래갈 수 있다.정부는 6월 임시국회에 전.월세 과세 방안을 담은 세법 개정안을 제출할 방침이다. 아직까지 구체적인 내용은 나오지 않았지만 '2·26 대책'에서 큰 틀의 수정은 없을 것이라는 게 정부 측 입장이다.
하지만 여야 정치권에서는 정부 대책에 대한 손질이 불가피한 것으로 보고 있다. 무엇보다 전세 과세 확대에 대해 부정적인 반응이 많다.
정부는 당초 3주택자 이상에 적용하던 전세 소득 과세를 형평성 차원에서 2주택자까지 확대할 방침이었다. 전세 과세를 2주택자까지 확대하는 것은 단기간에 과세 대상자가 크게 늘어나는 등 주택 소유자들에게 심리적인 충격을 줄 수 있고 3주택자 이상으로 환원하는 방안을 적극 검토하고 있다.
여당 일각에서는 수도권과 지방의 소득 수준 등이 다르기 때문에 종합과세 기준이 되는 연간 임대소득 2000만원 기준을 차등 적용해야 한다는 주장도 나온다. 야당도 전세 과세 확대에는 부정적이다. 전세 소득 과세를 3주택자 이상으로 되돌리고, 3주택자 이상에게는 임대 사업자로 등록하도록 하되 세금 감면 등 인센티브를 주자는 것이다. 전세 과세를 확대하면 전세금 인상으로 오히려 서민들에게 피해가 될수 있다는 지적이다.
전문가들은 임대소득 과세 방침에는 원칙적으로 동의한다. 음지(陰地)에 있던 임대소득이 양지(陽地)로 나오면 과세 형평성 확보와 시장 선진화를 촉진할 수 있다는 것이다.
그러나 갑작스러운 과세 강화에 따른 시장 충격을 줄이기 위해서는 완충 장치가 필요하다고 지적한다. 먼저 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자에 대한 과세는 재고해야 한다는 것이다.
고가(高價) 주택 소유자라도 자녀 교육이나 직장 문제로 어쩔 수 없이 자기 집을 전세를 주고 다른 곳에 세를 사는 경우가 많다. 마땅한 소득이 없는 은퇴자나 고령층의 경우 세(稅) 부담을 줄여야 한다는 목소리도 높다. 고령자는 연 임대소득이 2000만원을 넘어도 종합과세가 아닌 분리과세를 해야 한다는 것.
월세에만 의존하는 은퇴자들은 2000만원 이상 종합과세가 현실적으로 상당한 부담이 되며, 종합과세 대상일 경우 추가로 건강보험료까지 내야 한다. 전세 과세를 완화해야 한다는 전문가들도 많다.
전세 보증금은 소득이라기보다는 일종의 '무이자 차입금'으로 봐야 한다는 시각이다. 현재 우리나라 다주택자의 85%가 2주택자로 2주택자에 대한 전세 과세는 심리적 거부감이 매우 크다. 3주택자라도 월세가 아니라 전세로 놓는다면 분리과세로 세 부담을 줄여주는 것도 대안으로 제시했다.
