최근 ‘지역주택조합’에 대한 관심이 뜨겁다. 대단지 택지 개발 건설 현장엔 어디든 할 것 없이 지역주택조합 아파트가 끼어있고, 모델하우스에도 사람들이 북새통을 이룬다. 지역과 단지에 따라 차이가 있지만 200 대 1의 청약 경쟁률을 보인 곳도 있을 정도다.
국토교통부에 따르면 지난해 설립된 지역주택조합은 106곳, 6만 7239가구. 2011년 10곳, 5566가구와 비교해 10배 이상 늘었다. 최근 쌍용건설·현대산업개발이 뛰어드는 등 SK건설·GS건설·한화건설·포스코건설·대림산업 등 대형 건설사들도 영업 경쟁이 치열하다. ‘11·3 부동산대책’ 발표 이후 시장의 이목이 강남에서 비강남·중저가 지역으로 몰린 영향도 크다.
지역주택조합 아파트의 가장 큰 강점은 가격이다. 조합원들이 부지 매입부터 시행·시공사 선정, 건축, 분양까지 스스로 책임지고 관리하기 때문에 분양가 거품 우려가 적다. 일반 아파트 가격보다 15~20% 저렴하다.
사업 주체인 조합원들이 건자재 입찰까지 하기 때문에 새는 돈을 확실히 잡을 수 있다. 토지 매입에서 발생하는 금융비용과 건설사 이윤도 빠진다. 정부도 1980년 주택건설촉진법을 시행해 낮은 가격에 주택을 공급한다는 지역주택조합의 취지를 지원했다. 토지주택공사가 매입하는 택지가 아니기 때문에 개발 지구의 중심 상업 지역과는 다소 거리가 있을 수는 있지만 살기 좋은 곳에 거품 없는 가격으로 집을 살 수 있다는 점이 가장 매력적이다.
물론 장점만 있는 것은 아니다. 토지 매입과 사업 시행 과정에서 수많은 난관이 있고, 조합 형태의 운영이기 때문에 문제의 대부분 책임은 조합원들이 짊어져야 한다. 또 최근 시행사들이 대행 업무를 자처하는 바람에 이권 충돌이 발생할 있다는 점도 주의해야 한다.
가장 먼저 유념해야 할 점은 토지 매입 여부다. 토지를 매입한 상태라면 사업이 90% 이상 진행된다. 하지만 지역주택조합 아파트를 짓기 위한 주택용지 확보에 실패했다면 사실상 사업이 좌초됐다고 봐도 무방하다. 토지 매입 과정에서 토지 원 주인이 값을 올려 받으려 매매 약속을 깨거나, 매입 경쟁을 부추기는 사례가 빈번한 탓이다.
지난 2006년 서울 성동구의 지역주택조합 아파트는 주변 시세의 절반 값에 고층 아파트를 가질 수 있다는 말에 300명이 넘는 조합원이 몰렸다. 건설사와 시공계약까지 맺었다, 그러나 땅 주인들이 턱없이 비싼 보상액을 요구하는 바람에 재정난에 시달리던 조합은 땅 매입에 실패하고, 2010년 최종 무산됐다. 구청은 조합인가를 취소했고, 분양권은 휴지 조각이 됐다. 대구 수성구에서도 땅 주인이 주변 시세보다 2배 이상 비싼 3.3㎡(약 1평)당 1억 원을 요구하며 주택 설립에 실패한 바 있다.
지역주택조합에 가입하려면, 먼저 토지 매입 예정지를 확인하고 매매 계약의 진척 상황, 매입 가능성, 땅의 지분 관계 등을 따져야 한다. 주택조합 아파트 가구의 절반 이상을 조합원으로 채웠는지와 땅 주인의 나이와 전력까지도 검토해야 한다. 정부나 LH공사·대기업·건설사 등이 보유한 토지인 경우 등기 이전에는 큰 문제가 없을 수 있다.
신도시 등 대규모 택지에 들어서는 주택조합 아파트는 인근 주민들의 관계도 고려해야 한다. 비싼 분양가에 집을 매입한 이들은 저렴한 주택조합 아파트를 반기지 않는다. 예컨대 인천 송도 6·8공구에 들어서는 인천 송도의 포레스트 카운티의 경우 토지 매입부터 난항을 겪었다. 이 아파트의 시세는 인근보다 200만~300만 원 낮은 3.3㎡당 900만~1000만 원.
그러자 인근 주민들이 송도 도시개발계획 초기 고급 주택단지가 들어설 땅이었다는 이유로 반대 목소리를 냈다. 비싼 값에 아파트를 분양 받은 사람들로선 인근에 저가의 주택조합 아파트가 들어선다면 보상심리가 생기기 마련이다. 이는 향후 학교 배정 등에 있어 차별로 이어질 가능성도 있다. 포레스트 카운티 주택조합에 가입하려다 포기했다는 직장인 신 아무개 씨(42)는 “임대주택처럼 나중에 자녀들이 차별받을지 모른다고 생각해 결국 계획을 철회했다”고 털어놨다.
조합원을 모집하는 대행사도 요주의대상이다. 대행사는 많은 조합원을 모으기 위해 주택조합 아파트가 들어설 입지와 가격 장점만 내세운다. 지역주택조합의 개념이나 인근 주민들의 반발에 대해선 함구한다. 대행사 입장에서는 조합원이 이탈하면 사업 자체가 무산될 수 있어 소소한 문제엔 입을 다물 수밖에 없다. 또 대행사가 시공사와 직접 거래하기 때문에 조합원들에게 투명한 정보 제공을 할지도 미지수다.
이런 문제를 개선하기 위해 조합원의 결원을 충원할 때는 선착순 방식을 도입하거나, 시공이 무산되지 않도록 건설사가 시공보증서를 주택조합에 제출하도록 하는 법안이 지난 21일 국회를 통과했다. 그러나 주택조합 추진 과정에서 발생할 수 있는 문제를 보완하기엔 한계가 있다는 지적이다.
사업기간에 제한이 없다는 점도 주택조합법의 함정 중 하나다. 주택조합은 법적으로 사업을 마치는 시점을 명기하지 않는다. 사업 추진 과정에서 여러 걸림돌이 생기면 사업이 지체될 소지가 있기 때문이다. 다만 사업 기간이 길어지면 대행사가 조합원들로부터 추가 가입비나 운영비 명목의 비용을 청구할 수도 있다.
이와 함께 아파트 내 상가의 분양에서도 문제가 발생할 수 있다. 주택조합 아파트에 들어서는 상가는 해당 단지의 배후 수요에만 기대 장사를 하기 때문에 모두 분양된다는 보장이 없다. 미분양으로 발생한 이자 등 관리 비용은 고스란히 조합원들 책임이다.
사업비 사용 내역도 잘 따져야 한다. 주택조합은 초기 사업비가 없기 때문에 조합장이나 대행사가 외부에서 끌어온 돈으로 견본주택을 만들고, 대행사 직원 급여, 홍보물 제작에 쓰는 경우가 일반적이다. 이런 투자금은 토지를 매입한 뒤 시행 과정에서 단계적으로 갚아나간다.
그런데 조합 설립인가를 받지 못한 상황에서는 투자금의 출처와 용처를 명확히 밝히지 않아도 된다. 이 때문에 설립 인가 전 사업비를 조합원들이 꼼꼼히 챙겨야 한다. 중간에 사업이 실패하거나 대행사가 폐업하는 경우를 대비해 조합설립추진 단계부터 투명한 회계 운영이 필수적이다.
아울러 유명 건설사가 시공한다며 조합원을 모집하는 경우는 경계해야 한다. 조합 설립 전에 조합-건설사 간에 양해각서(MOU) 정도는 체결할 수는 있다. 그러나 주택조합은 조합 설립 인가 전에는 시공사를 선정할 수 없다. 조합이 조합원 모집 단계에서 대형 건설사를 전면에 내세우면 이는 전시성 홍보일 수 있다. 건설사 재무 상태가 나빠져 법정관리에 들어갈 경우 사업이 무산될 수 있기 때문에 건설사는 재무가 튼튼하고 업력이 오래된 업체를 선정하는 것이 좋다.
한 금융전문 변호사는 “대행사가 제시한 조건은 총회 등에 따라 달라질 수 있으며, 사업 진행 중 발생할 수 있는 추가 비용은 모두 조합원 부담”이라며 “조합 설립 전부터 조합원 간에 꾸준한 의견 교류와 참여가 필요하다”고 조언했다.
김서광 저널리스트
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