역세권 규제 풀어 2030세대 청년주택 대량 공급

서울시가 청년세대의 주거난 해법으로 역세권 개발 카드를 꺼내들었다. ‘2020 서울형 청년보장’ 4대 분야 가운데 ‘살자리’ 대책이다. 

시는 '역세권 2030 청년주택'을 3년간 한시적으로 운영해 청년들이 교통 편리한 역세권에 안정적인 살자리를 마련하고 지역문화를 주도해가면서 지역경제 활성화를 이끌도록 지원하겠다고 23일 밝혔다. 

대중교통 이용이 편리하고 도서관, 어린이집 같은 서비스 시설이 충분하지만 각종 규제에 묶여 개발밀도가 서울시 평균에도 못 미치는 역세권 지역에 일본 롯본기힐즈, 홍콩 유니언스퀘어 같은 고밀도 개발을 허용해 청년들을 위한 임대주택을 제공하는 것이 골자다. 

서울시내 역세권 개발밀도는 평균 160%로, 상업지역 평균(307%)은 물론 시가지 평균(163%)보다 낮은 수준이다. 

이를 위해 시는 제2·3종 일반주거지역으로 묶여있는 역세권 용도지역을 준주거지역, 상업지역까지 상향해 용적률을 높이고 심의·허가 절차를 간소화해 민간사업자의 참여를 이끌어낸다는 계획이다. 용적률이 높아지면 같은 면적의 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있게 된다. 또, 법률적 규제완화와 취득세·재산세 감면 등 재정지원도 병행한다. 

단, 민간사업자는 규제완화와 용도지역 변경 혜택을 받는 대신 주거면적 100%를 준공공임대주택으로 지어야 한다. 시는 이 가운데 10~25%를 ‘소형 공공임대주택’(전용 45㎡ 이하)으로 확보해 대학생, 사회초년생, 신혼부부에게 주변 시세의 60~80%로 제공한다는 계획이다. 

공공임대주택을 제외한 나머지(75%~90%)는 민간이 공급하는 준공공임대주택으로, 임대의무기간은 8년, 임대료 상승률은 연 5% 이내로 제한된다. 

시는 이를 행복주택사업의 하나로 추진할 예정이다. 시는 3년간 한시적으로 운영하는 것은 기한 없이 규제완화 정책을 지속 운영할 경우 실제 개발사업은 이뤄지지 않으면서 땅값만 오르는 부작용이 있을 수 있어 실제 사업 의지가 있는 민간사업자에 선택과 집중하기 위해서라고 설명했다. 

사업 대상지는 철도(도시철도, 경전철)가 2개 이상 교차하거나 버스전용차로 또는 30m 이상 도로에 위치한 역세권에서 250m(승강장 기준) 이내인 대중교통중심지로, 세부 요건에 따라 준주거지역 또는 상업지역까지 용도지역 변경도 가능해 용적률 상승 혜택을 받을 수 있다.

제3종일반주거지역(250%)에서 상업지역으로 변경될 경우 기본용적률율 680%를 적용받아 430%의 용적률 상승혜택을 받을수 있게 된다. 

이 기준에 부합해 실제 사업 추진 가능성이 있다고 파악되는 역세권에가용지 사업율에 따라 30%만 개발돼도 21만호(전용 36㎡이하)가 건설되고 공공임대주택이 4만호가 공급될 것으로 내다보고 있다. 

이는 용도지역 상향을 전제로만 산출한 물량으로 용도지역 변경이 없는 곳의 사업물량을 추가 검토할 경우 가용지가 더 확대될 것으로 시는 내다봤다. 

민간사업자의 사업성을 담보하기 위해 기존의 ‘용도용적제’ 대신 의무화된 기본요건을 충족하면 최소 용적률을 보장해주는 ‘기본용적률’(준주거지역 400%, 상업지역 680%)이 새롭게 도입된다. ‘용도용적제’는 주거비율이 높아질수록 전체 용적률을 낮추는 기존 제도로, 상업지역 내에 주상복합건물을 지을 때 사업성을 떨어트리는 대표적 규제로 손꼽힌다. 

사업시행 절차도 더 간소화할 계획이다. 위원회별로 제각각 심의를 받지 않고 ‘통합심의위원회’에서 도시·교통·건축위원회 심의를 한 번에 받게 돼 인허가에 소요되는 시간이 대폭 단축될 것으로 기대된다. 

또 역세권은 대중교통 이용이 편리한 보행활동 중심지인 만큼, ‘주차장 없는 주거공간’ 조성을 목표로 주차장 설치 비율을 줄이고(전용 30㎡~50㎡ 기준 세대당 0.3대), 그 대신 필요할 때마다 빌려 타는 ‘나눔카’를 적극 활용할 수 있도록 관련 시설을 갖출 예정이다. 

시는 이밖에도 법적·행정적 규제를 대폭 완화하는 동시에, 민간사업자와 입주자의 비용 부담을 덜어주기 위한 재정적 지원을 병행한다. 

사업시행자에게는 재산세, 취득세를 감면해주고 호당 시세 1억5000만 원 한도 건물에 대한 대출이자를 보전해주는 방식으로 대출이자의 2%에 해당하는 금액을 지원한다. 

입주자에게는 기존 장기안심주택 보증금 지원제도를 통해 호당 4500만원 한도 보증금계약을 통해 최장 6년까지 거주할 수 있다. 

시는 즉시 시의회와의 긴밀한 협의를 거쳐 관련조례를 제정·시행하고 본격 사업에 착수한다는 계획으로, 빠르면 내년 상반기부터 ‘역세권 2030 청년주택’을 공급할 수 있을 것으로 전망하고 있다.

또한 SH공사의 적극적인 사업참여를 통해 원활한 사업추진을 도모한다. 

SH공사로 하여금 역세권 2030청년주택 공급을 위한 사업지원센터 설립토록 하여 사업 참여를 원하는 토지주의 사업대행 및 공동시행 등 다양한 사업지원 방안을 모색한다. 

이와 관련해, 7월부터 충정로역, 봉화산역 역세권 지역에서 시범사업이 추진된다. 대상지는 제3종 일반주거지역으로 준주거지역 상향 요건을 갖췄으며, 충정로역의 경우 준주거지역으로 변경시 340세대 규모 임대주택이 건립 예정이다. 

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