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서울 노량진 역 일대는 학원과 고시원 수요뿐만 아니라 주택가의 상주인구까지 고스란히 흡수하고 있어 다양한 연령층, 풍부한 유동인구가 가장 큰 강점이다.
뿐만 아니라 한강 이북의 용산, 강남의 반포, 영동지구, 영등포와 경기도 시흥, 안양 등지와 연계되는 편리한 교통도 상권 성장에 크게 기여했다.
◆ 취업준비생 북적, 신림동 고시촌과 대조
한동안 수험생 급감으로 어려움을 겪었던 노량진 상권이 최근 기지개를 펴고 있다. 지난 3년간 서울 관악구 신림동 상가(1층 전용면적 40㎡ 기준)의 권리금은 떨어진 반면 동작구 노량진 고시촌 인근 상가(1층 전용면적 40㎡ 기준)의 경우 임대료가 소폭 상승한 것으로 나타났다. 이는 인구 수와 역세권 입지 여부가 영향을 미친 것으로 풀이된다.
신림동 고시촌과는 달리 노량진은 취업준비생드로 북적이고 있다. 노량진역 대로변에 위치한 상가 임대료는 지난 2010년 380만~550만원 선에서 현재는 390만~570만 원으로 오히려 소폭 올랐다. 이면지역의 경우에도 같은 기간 170만~290만 원에서 180만~290만 원으로 강보합세를 유지하고 있다. 노량진의 경우 본래 1호선 역세권인데다 2009년 9호선 개통으로 유동인구가 더 늘어났기 때문이다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "신림동 고시촌 상권은 노량진과는 달리 역세권이 아닌 곳에 자리 잡고 있는데다 로스쿨이 도입되면서 급격하게 쇠락하고 있다"며 "최근 직장인 유입이 다소 늘긴했지만 침체된 상권을 살리기에는 역부족"이라고 분석했다.
또한 "반면 직장인과 학원수강생 등이 주요 소비층인 노량진 대로변 상권은 외환위기 이후 공무원 시험이 높은 인기를 누리면서 상권의 위력이 꾸준히 유지되고 있다"며 "임대료 상승폭이 크지 않치만 서서히 상승하는 것으로 볼 때 꾸준한 임차 수요가 예상된다"고 전했다.
상권의 범위는 ‘노량진로’를 따라 대방동 방향의 노량진 삼거리, 서울역 방면의 제일학원, 만양로를 따라 흑석동 방향의 중앙시장까지이며, 넓게는 노량진 수산시장을 포함한다.
노량진 상권의 맥도날드 주변은 풍부한 유동인구를 자랑한다. 노량진로를 따라 형성된 대로변 상권에는 브랜드 의류점, 패션주얼리 전문점, 이동통신대리점 등 판매점들이 들어서 있다.
노량진 상권은 ‘만양로’를 기준으로 크게 맥도날드 주변 일대와 이면도로, 반대편 롯데리아 인근과 배후 이면도로로 구분할 수 있다.
유동인구의 동선이 이 두 곳으로부터 시작되기 때문이다. 맥도날드 주변 일대의 유동량이 롯데리아 쪽에 비해 많은데, 이것은 이 일대가 노량진역과 하나의 육교와 두 개의 행단보도로 연결돼 있는 데다 학원의 수도 많기 때문인 것으로 볼 수 있다. 맥도날드 쪽 상권은 다시 ‘메인통’이라 할 수 있는 ‘학원길’과 이면도로, ‘노량진로’를 따라 형성된 대로변 상권, ‘만양로’ 인근 지역으로 나눌 수 있
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노량진상권의 유동인구는 대부분 학원에서 쏟아져 나오는 학생들과 배후 6000여 가구의 아파트 상주인구들. 따라서 이곳 업종들 역시 학생들과 지역 주민들을 타깃으로 하는 것들이 주를 이루고 있다. 특히 젊은층의 ‘주머니 사정’이 그리 넉넉지 않은 데다 배후 거주민들의 소득수준 역시 높은 편이 아니기 때문에 대부분의 업종에 걸쳐 중저가 매장이 주를 이루고 있다. 맥도날드가 위치한 일대 상권 역시'학원길'은 맥도날드 일대의 '먹자골목'으로 불리지만 업종이 혼제되어 있어 혼란스러운 느낌이다. 소규모의 분식점들 사이사이에 문구점과 보세의류점 등이 위치하고 있다. 맥도날드와 베리타스 고시학원(옛 정일학원) 사이의 ‘학원길’은 이 일대의 중심지라 할 수 있다.
그러나 타상권의 중심지에 비하면 허름한 편이라 할 수 있다. 높은 건물이 없고 점포 규모도 적은 데다 상가건물의 노후화도 심한 편이다. 예비창업자들 역시 점포를 확보하는 데 어려움을 겪을 것으로 보인다.
‘학원길’은 노량진 상권의 ‘먹자골목’으로 불리기도 하지만 인지도에 비해 업종 구성이 비교적 산만하다. 먹거리 매장 사이사이에는 서점을 비롯해 복사와 제본을 해주는 문구점, 화장품 할인점, 의류점 등이 자리잡고 있어 혼란스럽다.
한편 외식업종의 경우 김밥, 라면, 칼국수 등을 판매하는 소규모 분식점이 대부분이다. 객단가 역시 타상권에 비해 낮은 편으로 라면의 경우 2500원 선. 3500~4000원 정도면 된장찌개, 김치찌개 등의 한식을 먹는 것이 가능하다.
'학원길'입구의 포장마차 노점들은 일대 분식점들의 경쟁상대가 될 수 있으며 '학원길'에는 객단가가 날거나 닭갈비등 대중적인 아이템이 적합할 것으로 보인다.
맥도날드에서 대방동 방향의 노량진로변 일대 역시 노량진 상권의 중심지라 할 수 있다. 노량진역 쪽 대로변에는 가구거리가 형성돼 있고 맥도날드 쪽으로는 주로 판매점들이 들어서 있다. 최고의 유동인구를 자랑하는 만큼 대로변의 점포시세는 노량진 상권에서 ‘최고’를 자랑한다. 맥도날드 쪽의 상권은 대방동 방향으로 노량진 경찰서까지 형성돼 있는데 점포 수가 부족한 편이다.
베리타스 고시학원과 롯데리아 사이의 ‘만양로’는 노량진 상권의 ‘메인거리’로 꼽힌다. 맥도날드 쪽 도로변에는 분식점을 비롯해 빨래방, 제과점, 미용실, 안경점 등의 업종이 혼재돼 있다.
이곳은 노량진 상권에서 비교적 폭이 넓은 도로라는 점을 제외하면 뚜렷한 특징은 없다. 단 배후의 삼익아파트, 신동아파트 등을 오가는 마을버스가 지나다니고 인근 주택가 거주민들의 발길이 잦기 때문에 이들과 학생들을 동시에 타깃으로 삼을 만한 업종을 선택하는 것이 효율적이다.
노량진 상권의 전망은 어떨까. 표류하던 노량진 민자역사 건립사업이 정상화되면 노량진 일대가 환골탈태 수준의 변화를 보일 것으로 전망된다. 여기에 2016년에 노량진수산시장 현대화사업이 완료되면 동작구, 영등포구 일대의 고용창출 등 지역 경제 활성화에 기여함은 물론 시민들에게 안정적인 수산물 공급과 식품안전성 확보가 가능하고 국내·외 관광객도 즐겨 찾는 도심 속의 관광명소화가 될 것으로기대된다.
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manim@bizhankook.com
