[부동산 인사이트] '내 집 마련' 전 꼭 알아둬야 할 두 가지

[비즈한국] 내 집 마련을 하는 것도 부동산 투자다. 왜냐하면 시세가 하락할 것으로 예상하고 주택을 매수하는 경우는 없기 때문이다. 결국 내 집 마련도 투자적 목적으로 접근해야 한다.

다만, 단기 투자가 아니라 중장기 투자가 되어야 한다. 주택을 매수하고 단기적으로, 즉 바로 시세가 하락할 수 있다. 이때 흔들리지 않았으면 한다. 걱정을 한다고 시세가 다시 상승하는 것이 아니기 때문이다. 미래 가치가 있다고 판단하고 집을 매수했다면, 미래 가치가 있다고 판단한 이유에 대한 검증만 하면 된다. 그 판단 근거가 살아있다면 맘 편히 매수한 집에서 실거주하면 된다. 그리고 적당한 시기에 갈아타기 집을 마련해 이사를 가면 된다.

서울 한 아파트의 모델하우스 모습으로, 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=박정훈 기자

최근 아파트 시세가 크게 조정이 되자 많은 분들이 성공적인 내 집 마련 노하우를 알려달라고 한다. 오늘 칼럼에서는 내 집 마련에 있어 가장 중요한 팁 두 가지만 제안하고자 한다. 첫째는 매수 대상 부동산 선정, 둘째는 자금 조달 계획이다.

먼저, 매수 대상 부동산 선정을 위한 팁이다. 내 집 마련용 부동산 매입을 잘 하기 위해서는 우선 입지 분석이 필요하다. 몇 가지 체크 포인트를 정리해 보자.

첫째, 지리적 포인트다. 부동산의 위치는 향후 투자 성공 여부를 결정하는데 가장 큰 영향을 준다. 교통, 교육, 상권, 환경 등을 고려해 내 가족에 맞는 부동산의 위치를 잘 선택해야 한다. 지하철역, 버스 정류장 등 교통 노선을 확인해 보고, 초·중·고 학교와 학원가 같은 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역을 선택하면 성공할 확률이 매우 높다.

둘째, 인구 요인이다. 인구 수, 세대수, 주요 연령대, 직업군 등을 고려해 해당 지역의 내부 수요를 파악해야 한다. 최근 인구 구조가 급격하게 변화하는 추세라 미래 가치를 추정하는데 이 부분이 가장 중요하다.

셋째, 지역의 인프라 수준을 파악해야 한다. 객관적인 부동산 가치를 평가하는 가장 중요한 요소가 될 수 있다. 교통, 교육시설은 기본이고, 병원, 은행, 상업시설 등과 같은 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역을 선택하는 것이 좋다. 양질의 일자리, 즉 기업체들도 인프라 평가의 중요한 요소다. 부동산 가치는 해당 지역의 경제 상황에 큰 영향을 받는다.

그리고 주택을 선택해 보자. 일단 아파트로 한정해 보자. 어떤 아파트가 좋은 아파트인지 고려해야 할 요소들을 정리해 보았다.

좋은 위치의 아파트는 대중교통, 상가, 교육시설 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높고 주변 환경이 좋다는 점은 위에서 이미 설명했다. 추가로, 안전한 지역인지, 교통량이 많은 지역인지, 개발 계획이 있는 지역인지 등도 고려해야 한다.

아파트 내부 시설은 삶의 질을 결정하는 데 중요한 역할을 한다. 대표적으로 주차장, 엘리베이터, 보안 시스템, 헬스장 등 각종 커뮤니티 시설 등이 있다. 특히 주차장은 세대 당 몇 대까지 주차가 가능한지 꼭 확인하도록 하자. 세대 당 2대가 넘으면 그 자체가 프리미엄이다.

좋은 아파트인지 여부를 판단할 수 있는 다양한 인터넷 정보들이 많다. 사전에 반드시 확인하고 현장 방문을 직접 해 보는 것을 추천한다. 한두 번이 아니라 열 번 이상 가보면 안 보이던 것도 보이게 된다.

내 집 마련을 위한 두 번째 팁은 자금 조달 계획이다. 입지 분석보다 중요하다고 할 수 있다. 실제 집을 매수할지 하지 않을지, 내가 어느 수준의 집을 구매할 수 있는지는 여기에 달려 있으니까. 지불 가능 금액, 자금 조달 방법, 투자 기간 등을 고려해 합리적인 금융 계획을 세워야 한다.

가장 중요한 것은 내가 집을 마련하는데 얼마까지의 경제력을 활용할 수 있는지 디테일하게 확인해야 한다. 단순히 통장 잔고가 아니라 활용할 수 있는 모든 레버리지까지 총량을 구해야 한다. 은행 대출은 기본이고, 부모님이나 형제자매, 소속된 기업체에서 대출을 받을 수 있다. 그래서 고정 수입 중 감당할 수 있는 이자 상환금을 파악하고, 당장 갚아야 하는 원리금인지 아닌지까지 파악해 가용할 수 있는 총예산을 세워본다.

그리고 나서 자금 조달 방법을 결정하는 것이다. 부동산 투자에 필요한 자금을 조달하는 방법에는 금융권 대출뿐 아니라 사적인 자금 마련 등이 있다. 자금 조달 방법을 결정할 때는 각 방법의 장단점을 충분히 고려해 최적의 방법을 선택해야 한다. 가능하면 모든 방법을 다 동원하는 것이 좋다. 내가 감당할 수 있다면. 필수적으로 지불해야 하는 비용을 절약하게 되면 더 많은 레버리지를 활용할 수 있음을 잊지 말자. 외식 몇 번을 줄이면 몇 천을 더 활용할 수도 있으니까.

대출 활용에 대한 몇 가지 노하우들도 정리해 보자.

각 은행이나 금융기관마다 부동산 대출 상품의 이자율, 대출 한도, 상환 기간 등이 다르기 때문에, 여러 은행에서 제공하는 상품을 비교해야 한다. 금리나 상환 기간 등의 조건에 따라 적합한 대출 상품을 선택하는 것이 반드시 필요하다.

대출 한도는 대출을 신청하기 전에 파악해야 한다. 대출 한도는 수입, 자산, 연령, 신용 점수 등 여러 요소에 따라 다르다.

신용 점수는 대출 심사에서 가장 중요한 요소다. 신용 점수를 잘 관리해 높은 점수를 유지해야 한다. 신용카드 사용 금액을 제한하고, 대출 상환 기간 내에 월세, 보험료, 식비 등 모든 지출을 적시에 상환하는 것이 좋다.

아울러 대출 상환 계획 수립도 함께 생각을 해 두어야 한다. 대출 상환 기간, 상환 금액, 상환 방식 등을 고려해 적절한 상환 계획을 수립하는 것이 중요하다.

부동산 대출을 받기 전에는 대출 전문가 상담을 받는 것도 좋다. 금융 상품의 전문가나 부동산 전문가들의 조언을 듣고 상황에 맞는 대출 상품을 선택하는 것은 우리가 몰랐던 금융 활용 규모를 확대할 수 있기 때문이다.

내 집 마련을 반드시 해야 하는 것은 아니다. 하지만 ‘내 집’은 안정적인 주거 환경을 제공한다. 월세를 내면 매달 지출이 생기지만, ‘내 집’은 매달 일정액의 대출 상환금을 지불하는 것이며, 이는 자산으로써 축적된다. 미래가치가 있는 집을 매수했을 경우에 말이다. 부동산은 장기적인 투자 가능성이 있는 자산이다. 내 집 마련을 통해 향후 자산 가치 상승으로 인한 수익을 기대하고 싶은 사람이라면 부동산 공부를 제대로 하고 ‘내 집 마련’을 할 것을 추천한다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com