[부동산 인사이트] 정상화 되는 지방 시장을 준비하자

[비즈한국] 문재인 정부의 부동산 정책의 기조는 규제였다. 전국에 226개 시군구가 있다. 그 중 아파트 거래가 어느 정도 발생하는 시군구는 140개 정도다. 140개 시군구 중 무려 113개 지역이 규제지역이었다. 이 의미는 지역 불문하고 아파트는 절대 투자하지 말라는 것이었다.

지역별로 수요의 양도 질도 다르다. 심지어 일자리가 줄고, 인구도 줄어 수요가 줄어드는 곳이 꽤 많다. 수요 대비 공급이 단기간 너무 많은 발생한 지역도 있었다. 굳이 규제를 하지 않아도 조정이 될 만한 지역들이 있었던 것이다.

서울 시내 한 부동산 중개업소에 전월세 매물 알림판이 붙어 있다. 사진=최준필 기자

하지만 정부의 눈에는 아파트가 있는 입지들은 모두 투기판으로만 보였던 것 같다. 지난 5년간의 ‘묻지 마’ 규제 정책이 지속된 이유가 여기에 있다. 그 결과가 바로 2020~2021년 말도 안 되는 폭등장이었다. 그리고 2022년 10월 현재 지난 2년간의 폭등장 휴유증을 톡톡히 겪고 있다.

윤석열 정부는 출범 당시부터 규제 완화를 하지 않을 수 없었다. 특히 지방의 경우 완전히 시장이 붕괴됐기 때문에 묻지 마 규제를 방치할 수가 없었다.

2022년 10월 현재 규제지역은 60곳이다. 지난 정부에서 지정했던 규제지역의 절반을 비규제지역으로 해제했다. 특히 세종시를 제외한 비수도권 지역은 모두 규제지역에서 해제됐다. 이제 지방은 정상적인 시장이 된 것이다.

이제 정상적인 시장에서의 부동산 움직임을 이해해야 한다. 정상적인 시장에서는 실수요와 투자수요가 동시에 존재할 수 있다. 그래서 실수요와 투자수요를 모두 고려해 입지분석, 상품분석, 가격분석을 해야 한다.

지금 조정이 되는 지역이든 상승을 하는 지역이든 시장의 움직임에 변화가 올 것이다. 이에 따른 대응 전략이 필요하다.

지난 10월 11~13일 부산진구 ‘양정자이더샵SKVIEW’ 청약이 있었다.

양호한 입지에, 경쟁력 있는 분양가라는 평가를 받았으나 부산 부동산 시장 역시 전반적으로 약세장이었기 때문에 분양 성공을 확신할 수 없는 상황이었다. 하지만 우려와 달리 일반분양 청약통장 만 3만 1793개가 모였고, 특별공급 신청에 5964세대가 지원했다. 2순위는커녕 1순위 해당지역에서 청약이 완판됐다.

현재 부산 사하구는 미분양관리지역으로 지정돼 있다. 한국부동산원은 물론 KB통계로도 부산 16개 구군 모두 조정장이다. 그런데도 왜 이번 청약에는 이렇게 많은 관심이 몰렸을까.

뉴스 미디어들은 대한민국 전체가 폭락 중이라고 집중 보도하고 있다. 그런데 지방은 왠지 기회가 2021년 대비 더 많이 보이기도 한다.

2021년 매매 시장은 압도적인 상승장이었다. 폭등한 매매 가격이 너무나도 부담스러웠던 시장이었다. 하지만 매매 시장보다 전세 시장이 더 큰 문제였다. 전세 시장의 문제가 매매 시장의 문제로 확장된 것이라 볼 수 있다.

전세 시장에서 매매 시장으로 문제가 전이된 3가지 이유가 있었다. 먼저 지독한 다주택자 규제로 안정적인 임차 물건이 공급되지 못했다. 두 번째, ‘임대차 2법’으로 전세 물량의 회전을 막았다. 이로 인해 매매 시세가 오르자 임차 물건들이 매매 물건으로 시장에 나왔던 것이다. 임차 매물이 줄어드는 상황에서 임차인들은 울며 겨자먹기로 매매를 선택하게 된 것이었다.

2021년 매매 수요가 단기간 증가한 이유가 여기에 있었다. 수요가 단기간 증가하자 시세는 급등했고, 그 급등한 가격대를 지불한 세대들만 매매가 가능했고 그 외에는 거래를 하지 않았다. 매도자들은 더 오를 것을 기대하고 있었고, 매수자들은 경제적인 이유로 매매로 갈 수가 없었다.

그 휴유증이 2022년 발생한 것이다. 어렵게 이어가던 수요가 단절돼 버린 것이다. 갈아타기를 해야 하는 세대에서는 방법이 없다. 아래로부터 물건이 팔려야 새로 살 수 있는데, 사는 수요가 없다. 임차인들이 매매를 포기했으니까. 위로부터는 물건을 내줘야 살 사람들이 살 텐데 물건을 내어줄 수가 없다. 상급으로 갈 곳이 없기 때문이다. 이것이 수급이다.

공급이 문제가 아니라 금리가 문제라고 아직도 경제 전문가들은 외치지만, 거래될 수 있는 매물의 공급 부족이 지금 시장의 가장 결정적인 문제다. 그래서 하락장에서도 경쟁력이 있는 공급은 여전히 인기가 많다.

이것이 정상화가 되고 있는 지방장에서의 생존 전략이다. 적극적으로 입지, 상품, 가격 분석해야 한다. 분석하다 보면 경쟁력 있는 아파트들이 보일 것이다. 기회는 노력하는 사람들에게만 보인다. 시장이 알아서, 정부가 알아서 좋은 매물들을 제공해 주지 않는다. 내 보금자리는 내가 찾는 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com