[부동산 인사이트] '역대급 인상' 2021년 정책이 재탕 되면 안 되는 이유

[비즈한국] 2021년 부동산 시장은 최악의 한해였다. 23년째 부동산조사연구소 연구원을 하고 있지만 2021년처럼 말도 안 되는 해는 없었다. 어떤 부동산이든 동시에 오르는 경우는 없다. 그 어려운 것을 해 낸 것이 2021년이다.

2021년 아파트 매매가 최고 상승률을 보인 인천광역시의 아파트 모습. 사진의 아파트는 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=최준필 기자

지난 10년간의 아파트 시세 변동률을 보자. 2011년부터 2019년까지는 전체 평균으로 마이너스 성장을 보인 지역들이 있었다. 상승하는 지역도 있었고, 하락하는 지역이 동시에 존재했다. 그것이 정상적인 부동산 시장이다.

하지만 2020년에는 모든 지역이 플러스 성장률이었고, 2021년에는 대부분의 지역이 두 자릿수 상승을 하게 된다. 아파트 시세가 이렇게 동시다발적으로 상승한 것은 역사적으로 처음이다. 최고의 아파트 시세 버블이 있었다는 2006년 전후 시세 변동률과 비교해 봐도 2021년 시세 상승률은 이례적인 결과였다.

결국 2021년 시장은 5년 동안 누적된 잘못된 정책 결과의 부작용이었다.

부동산 시세는 수요과 공급으로 만들어진다. 가격이 오르는 곳은 공급 대비 수요가 더 많은 곳이다. 시세가 하락하는 지역은 공급량 대비 수요량이 더 많은 곳이다. 따라서 시세가 상승하면 공급을 늘려야 한다. 그래야 정상적인 시장이 된다.

하지만 이전 정부는 비정상적인 방법으로 해결을 하려 했다. 공급은 충분한데, 투자 수요가 급증한 것 때문에 상승하는 것이기 때문에 투자 수요만 억제하면 시장이 안정화될 것으로 판단한 것이다. 그래서 다주택을 막기 위한 다양한 규제책이 나왔다.

노무현 정부 때 개발했던 규제를 더 강화하고 없던 정책까지 쥐어짜듯 만들어 냈다. 여기에 누가 보더라도 공급이 부족한 곳의 공급을 줄였다. 그 이유는 신규 공급에 수요가 몰리기 때문에 그 몰리는 수요를 억제해야 한다는 것이었다. 지금 생각해도 정말 막무가내 정책이었다.

이전 정부 정책의 가장 큰 패착은 수요라는 것은 단순히 투자수요만 있다고 본 것이다. 부동산은 순수 투자 자산이 아니다. 주식, 채권, 코인 등은 투자를 할 뿐이지 실물에 대한 활용을 하지 않는다. 투자를 한다고 해서 투자 대상 기업을 내가 실사용할 수 있는 것이 아니다.

하지만 부동산은 다르다. 투자한 아파트를 내가 거주하지 않아도 세입세대는 거주를 한다. 임차 거주 수요가 있기 때문이다. 투자를 해야 임차 세대가 거주할 수 있다. 그런데 이 투자를 못하게 했다. 결국 임차 세대에게 거주할 대안의 수를 줄이게 된 것이다. 게다가 물리적인 공급 숫자도 줄였다. 거래할 수 있는 주택 개수 감소, 물리적인 신규 공급 감소의 이중고였고, 가격은 폭등해 버렸다.

문제는 이 공급 부족의 문제가 아파트만의 문제가 아니라 다세대, 빌라, 그리고 오피스텔, 심지어는 생활형 숙박시설에까지 확대됐다는 것이다. 아파트 가격만 오른 것이 아니라 다세대, 빌라 가격도 크게 상승했고, 매매 가격, 임대 가격 모두 상승했다.

수익형 부동산으로도 투자되던 오피스텔과 생활형 숙박시설까지 주거 수요가 크게 발생했고, 시세가 크게 올랐다. 생활형 숙박시설은 장기 임차로 전세나 월세를 주게 되면 불법이다. 그 불법 수요마저도 폭발적으로 증가했던 것이 2021년이었다.

원래 역할이 아니던 부동산으로 몰린 수요는 정상 시장이 되면 급격히 감소할 것이다. 아마 몇몇 부동산에는 곡소리가 날 수 밖에 없다. 수익률을 감안하면 투자해서는 안 되는 부동산이었는데 영원히 시세가 오를 것으로 착각하고 ‘묻지 마 투자’를 한 경우이기 때문이다.

정책은 시장의 수요 공급이 원활하게 연결될 수 있도록 도와야 한다. 여기서 중요한 것은 정책은 공급의 영역에서의 지원이어야 한다. 수요 대비 공급이 적으면 공급을 증가시켜야 하고, 수요보다 공급이 많으면 공급을 조절해야 한다. 공급은 확대하지 않고 수요만 억제하면 반드시 탈이 난다. 그것이 2021년 시장이었다. 두 번 다시 2021년의 부동산 악몽이 반복되지 않았으면 한다.

공급에는 물리적 신규 공급이 있고, 기존 공급된 부동산의 거래가 원활하게 하는 것도 있다. 2가지를 동시에 활용하면 생각보다 더 빠른 시기에 시장을 안정화시킬 수 있다. 새 정부에서는 이 두 가지 정책이 동시에 실시되길 기대한다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com