[부동산 인사이트] 30만 가구에 10만 추가…1기 신도시 재건축 주목하라

[비즈한국] 윤석열 정부는 부동산 정책에 있어 공급만큼은 이전 정부 대비 파격적인 횡보를 진행할 가능성이 높다. 문재인 정부에서 이미 시행하고 있는 3기 신도시나 3080+ 공급계획뿐 아니라 그 이상의 공급 대책이 추가될 것이다. 추가적인 공급 대안으로 급부상하는 것이 1기 신도시 정비사업(안)이다.

일산의 한 아파트 단지 모습으로, 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=임준선 기자

1기 신도시는 노태우 정부 때 추진되고 완성되었다. 1980년대 전두환 정부의 서울 부동산 폭등은 심각했고, 집값 안정과 주택난 해결 목적으로 서울 수요 분산을 위해 인근 경기도에 건설한 신도시가 1기 신도시다. 경기도 성남시의 분당신도시, 고양시의 일산신도시, 군포시의 산본신도시, 부천시의 중동신도시, 안양시의 평촌신도시 이상 5개의 신도시가 바로 1기 신도시다.

1기 신도시 개발 계획은 1989년 발표돼 바로 착공됐으며, 1991년 분당신도시 시범마을 첫 입주를 시작으로, 중동신도시 입주로 완료되었다. 그 효과는 대단했다. 1985년 69.8%이던 주택 보급률이 1991년 첫해 74.2%로 올라갈 정도로 효과적이었다.

1기 신도시 입주로 1990년대 초중반 부동산 시장은 안정되었다. 하지만 1997년 IMF 이후 건설사 부도 등 주택 경기가 좋지 않자 주택 공급이 크게 줄었고, 결국 2000년대 주택 부족 현상이 심화돼 다시 가격이 폭등했다. 노무현 정부는 2기 신도시를 추진했고, 이명박 정부 때에는 보금자리 주택을 대규모로 공급했다.

2010년 전후 세계 금융위기 여파로 인한 주택 산업이 위축돼 한동안 공급이 크게 줄었고, 결국 문재인 정부에서는 가격 폭등 시장을 다시 맞이하게 됐다. 하지만 무슨 이유인지 모르나 문재인 정부 초기 정책 결정자들은 주택 공급을 줄였고, 수요만 억제하다가 정권이 마무리가 되었다.

그래서 민주당 대통령 후보였던 이재명 후보조차 1공약을 부동산 공약으로 전면 내세웠고, 부동산 공약의 1순위로 공급 대책을 쏟아냈다.

윤석열 당선인은 취임 직후 특별법을 만들어 1기 신도시 정비사업을 적극 진행하겠다고 밝혔다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시에서 최근 재건축 기대감이 커지고 있다. 윤석열 캠프의 부동산 공급과 관련해 1기신도시에 집중하게 된 건 용적률이다. 평균 용적률이 169~226%에 불과하기 때문이다.

현재 제도대로 300% 전후 용적률만 활용해도 100% 전후의 추가 공급이 가능하고, 토지 용도변경이나 종상향을 할 수 있다면 기존 29만 2000세대에 10만 가구 이상을 추가 공급할 수 있다.

분당 등 5개 신도시 아파트 단지는 대부분 준공 30년을 넘어섰거나 임박한 상황이다.

하지만 문재인 정부에서 재건축 규제를 심하게 했다. 안전진단을 까다롭게 했고, 재건축초과이익환수제도나 분양가 상한제 등으로 인해 재건축 사업성을 급격하게 낮춰 재건축 진행이 되지 않도록 했다. 말 그대로 공급 억제책만 있었다.

윤석열 정부에서는 이러한 재건축 억제책을 풀고 공급으로 방향을 바꾸려 하고 있다. 하지만 기존 법률들을 개정하지 않으면 추진되기 어려운 측면이 많아 특별법으로 1기 신도시 재건축 사업을 촉진하고자 했다.

추가 용적율을 높여야 하는 이유는 기존 1기 신도시의 경우 용적율은 낮으나 소형 내지 초소형 단지들이 많아 국민주택 규모 전후로 평형을 구성하려면 기존 세대 면적을 늘려야 하기 때문이다. 기존 정비사업 법률로는 1기 신도시의 대규모 재건축이 어려울 수 있다. 용적률을 500%까지 상승시키는 특별법이 필요한 것이다.

특별법에는 단순히 재건축뿐 아니라 신도시 내 교통환경 개선 및 기반시설 확충에 대한 내용도 담겨 있다고 한다. 단순히 세대수 증가 형태의 신도시 재건축의 경우 교통 악화, 기반시설 부족 등 여러 면에서 부작용이 발생할 수 있다.

수도권 주택 부족에 대한 해결책으로 공급 정책을 선택한 것은 올바른 방향성이라 생각한다. 그 공급 대책의 일환으로 1기 신도시 특별법 제정도 합리적인 방향이라고 생각한다. 끊임없이 그린벨트를 풀어 새로운 도시를 만드는 것보다 기존 개발 도시들을 활용한다는 차원에서 바람직한 방법이라고 생각된다. 그래야 일본의 다마신도시처럼 버려진 대형 도시가 발생하지 않을 수 있다.

기존 도심의 부지들을 최대한 활용하고, 그러고도 부족할 경우 새로운 신도시를 개발하는 정책이 필요하다. 마침 대한민국 수도권에는 30년 차가 된 재건축 연한의 대규모 정비사업 부지가 공급 가능하고 이를 효과적으로 개발만 하면 된다. 부디 짜임새 있는 계획으로 대한민국의 주택 문제들을 해결해 주면 좋겠다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com