'슈퍼 을' 스타벅스가 임차인으로 살아남는 방법

[비즈한국] 스타벅스커피코리아가 지난해 우리나라에 신규 매장 130개를 열었다. 한국 스타벅스 매장 수는 2018년 1262개, 2019년 1378개, 2020년 1508개로 증가세다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 매출 부진으로 임차 상인이 임차료 부담을 겪는 가운데, 모든 매장을 직접 임차해 운영하는 스타벅스가 공격적인 입점 행보를 보이는 배경에 관심이 쏠린다. 비즈한국이 2020년 감사보고서에 드러난 스타벅스 임차 구조를 분석했다.

#스타벅스 매장 임차료 64%, 매출 연동되는 정률제

스타벅스커피코리아는 지난해 매장 임차료로 2668억 원을 지출했다. 매출액 1조 9284억 원의 14% 수준이다. 한 매장 당 평균 1억 7683만 원을 낸 셈이다.

상업용부동산 임차 유형은 크게 세 가지로 나뉜다. 매출의 일정 비율을 내는 정률제와 매출과 관계없이 일정 금액을 내는 정액제, 둘을 결합한 혼합제다. 혼합제는 사전에 정해둔 최소 보장 임차료와 정률제 임차료 중 큰 금액을 부과하는 게 일반적이다. 매출에 비례해 임대료가 올라가되, 매출이 떨어지더라도 건물주에게 일정 수준 임대료를 보장한다.

스타벅스 매장 임차료에서 가장 큰 비중을 차지하는 유형은 정률제다. 지난해 스타벅스 매장의 임차 유형별 임차료는 정률제 1712억 원(64.2%), 정액제 795억 원(29.8%), 혼합제 161억(6%) 원이었다. 이는 금액별로 %를 계산한 것으로, 매장 수로 분류하면 다를 수 있다. 스타벅스 측은 정액제와 비정액제 매장 수가 각각 절반 수준이라고 설명했다.

스타벅스커피코리아 부동산 업무에 정통한 한 업계 관계자는 “변동 임차료는 임차인 입장에서 매출 실적에 따라 임대료를 차등 지급하기 때문에 매장을 안정적으로 운영할 수 있다. 스타벅스 같은 대형 프랜차이즈 브랜드는 고객 수요가 어느 정도 담보돼 있어 건물주는 매출에 따라 임대료를 더 많이 받을 수 있다”고 설명했다.

#‘리스크 관리’ 건물주에 최소임대료 보장하는 혼합제 임차료는 줄여

스타벅스 매장 임차료에서 눈에 띄는 변화는 혼합제 임차료의 감소다. 지난해 스타벅스 매장의 혼합제 임차료는 전년 대비 74억 원(31.4%) 감소했다. 같은 기간 정률제 임차료가 146억 원(9.3%), 정액제 임차료가 13억 원(1.7%) 늘어난 것과 대비된다. 이는 일부 혼합제 매장이 건물주에게 보장하는 최소 임대료를 줄이거나 없앤 데 따른 결과로 분석된다. 매출 감소에 따른 정액 임차료 부담을 줄이고자 스타벅스가 건물주와 협상력을 발휘한 것으로 보인다.

앞서의 업계 관계자는 “정률제 계약에도 최소지급액을 보장하는 경우가 있지만, 최근 코로나19 확산에 따른 매출 감소로 건물주들 역시 업체와 고통을 분담하는 차원에서 최소지급액 보장을 요구하는 경향은 감소하는 추세”라고 설명했다.

부동산컨설팅업체인 컬리어스 장현주 부장은 “리테일 임대 시장은 경기 불황으로 높은 공실률을 보이고 있다. 기본적으로 임차인을 구하기 어렵기 때문에 기존 임차인이 협상력을 발휘할 여지가 크다. 더욱이 부동산 가치 제고 등 여러 측면에서 스타벅스는 건물주에게 우량 임차인”이라며 “스타벅스 입장에서는 매출 감소에 따른 리스크를 관리하고자 미니멈 개런티(최소보장임대료)를 줄여줄 것을 요구할 수 있다”고 덧붙였다.

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com