[비즈한국] 역세권 청년주택 사업을 진행하는 건축주는 용적률 완화, 상업성 토지용도 변경, 저리 대출, 소득세 및 법인세 감면 등 파격적 혜택을 제공 받는다. 청년층의 주거난 해소와 지역 경제 활성화 목적으로 서울시에서 시작한 역세권 청년주택 정책은 2022년까지 8만 가구 공급을 목표로 하고 있다. 하지만 이런 용이한 사업기회를 활용한 시행사들의 과도한 대출과 근저당이 세입자의 피해로 이어이지 않을까 우려되는 상황이다. 지금까지 보급된 역세권 청년주택의 대출액은 어느 정도일까?

2020년 2월 역세권 청년주택으로 충정로 인근에 처음 완공된 ‘어바니엘 위드 더 스타일’은 주식회사원석디앤씨가 소유하고 있다. 총 499가구로 서울시에 기부채납한 49가구를 제외한 450가구가 민간 임대 물량이다. 이 건물은 2020년 2월 26일 하나은행에 900억 원, 2020년 2월 27일 시공사인 대보건설주식회사에 약 75억 8000만 원을 비롯해 약 976억 원의 근저당이 설정됐다가, 2020년 8월 25일 대보건설주식회사에 잡힌 75억 8000만 원은 상환해 900억 원의 근저당만 잡혀 있는 상황이다. 가구당 평균 2억 원의 근저당이 설정된 셈이다. 위 청년주택은 가전제품 등 옵션 미구비로 인해 잡음이 일었던 곳이다.

2020년 3월 용답동 인근에 완공된 힐데스 하임은 총 160가구 중 22가구를 제외한 148가구가 민간임대 물량으로 구성돼 있다. 소유자는 성부경 씨다. 성부경 씨는 2020년 3월 31일 국민은행에 건물과 토지를 담보로 210억 원을 빌렸으며 당해 7월 24일 절반 이상의 근저당을 해소해 채권최고액이 85억 2000만 원으로 변경된 상태다. 가구당 근저당은 평균 5756만 원이다.

2020년 4월 구의동 인근에 완공된 역세권 청년주택 옥산그린타워는 이강옥 씨가 소유하고 있다. 총 74가구 중 59가구가 민간임대 물량이다. 이강옥 씨는 2020년 4월 14일 건물을 담보로  하나은행에 141억 6000만 원을 빌렸고, 같은 달 28일 대지권까지 포함해 추가로 141억 6000만 원을 대출 받았다. 하나은행은 총 283억 2000만 원을 옥산그린타워에 근저당을 설정했다. 가구당 근저당은 평균 4억 8000만 원이다.

구의동 옥산그린타워에 뒤이어 2020년 4월 29일 완공된 서교동 역세권 청년주택인 효성해링턴타워는 총 2000억 원 넘는 금액의 근저당이 설정돼 역세권 청년주택 중 최대 근저당액을 가진 것으로 확인됐다. 효성해링턴타워는 총 913가구로 이 중 751가구가 민간임대 물량이다. 소유주는 ‘멀티에셋 합정역 청년주택 전문 투자형 사모투자 유한회사’로 대형 자산운용사로 파악된다. 

이 건물은 2020년 4월 29일 교보생명보험, 미래에셋생명보험, 신한생명보험, 하나은행 등 3개사로부터 2172억 원을 비롯해 시공사인 효성중공업에도 54억 7038만 2400원의 근저당이 설정되며 총 2226억 7000만 원 상당의 근저당이 설정됐다. 효성중공업에 잡힌 근저당은 2020년 6월 23일 상환한 상황이며 당해 8월 27일 교보생명보험 등 4개사로부터 빌린 돈도 일부 갚아 1704억 원의 대출이 남아있다. 가구당 근저당액은 평균 2억 9649만 원이다.

종로구 숭인동 소재의 숭인동청년주택은 기존 베네키아호텔을 리모델링해 역세권 청년주택으로 변경했다. 소유자는 주식회사포씨즈로 207가구를 민간임대 중이다. 2019년 8월 28일 포씨즈는 청년주택 건물과 토지를 담보로 하나은행에 264억 원을 빌린 상태다. 숭인동청년주택은 기존 호텔 가구를 그대로 이용해 논란이 일었었다. 뿐만 아니라 서울시와 민간사업자의 협상 문제로 인해 공공임대 당첨자들이 입주하지 못하는 불편을 겪기도 했다. 가구당 근저당액은 평균 1억 2753만 원이다.

2020년 6월 완공된 등촌동 ‘아임2030’은 김성수 씨가 소유하고 있다. 아임 2030은 285가구로 이 중 266세대가 민간임대 물량이다. 3층부터 17층까지 각 층당 19호실로 구성돼 있는데, 공동담보가 아닌 각 호실마다 근저당이 설정돼 있다. 각 층별로 차이는 있지만 각 호실당 1억 1520만 원~1억 3330만 원으로 형성돼 있어 총 320억여 원의 대출을 받은 셈이다. 

마지막으로 가장 최근 완공된 노량진 더클래식동작은 2020년 11월 26일 완공됐다. 대표 조한문 씨 등 10명이 지분을 나눠 소유하고 있으며 총 235가구로 구성돼 있고 187가구가 민간임대 물량이다. 이 건물에는 340억 5600만 원의 근저당권이 설정돼 있다. 가구당 근저당액은 평균 1억 8211만 원이다. 

한편 역세권 청년주택 입주자는 높은 근저당으로 인해 보증금이 떼일 가능성은 현저히 적다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 민간 건설 임대주택 임대사업자는 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야하기 때문이다. ‘비즈한국’은 역세권 청년주택 사업자에 부여되는 인센티브 정책이 과도한 대출과 근저당으로 이어진다는 우려에 대해 서울시에 문의하기 위해 여러 차례 연락을 시도했지만 연락이 닿지 않았다.

정동민 기자 workhard@bizhankook.com

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