[부동산 인사이트] 미군기지 이전은 본격 용산 개발의 신호탄

[비즈한국] 정부는 11일 오전, 미국과 제201차 주한미군지위협정(SOFA, 이하 소파) 합동위원회를 통해 11개 미군기지와 용산기지 2개 구역(이하 12개 기지)을 반환받기로 했다. 12개 기지를 정리하면 아래와 같다.

한‧미 양측은 오염정화 책임(주한미군이 현재 사용하는 기지의 환경관리 강화 방안)과 관련해 한국이 제안하는 소파 관련 문서에 대한 개정 가능성에 대해 지속 논의한다는 조건으로 12개 기지 반환에 합의했다. 아울러, 한‧미 양측은 소파 환경분과위를 통해서 오염관리 기준 개발, 평상시 공동오염조사 절차 마련, 환경 사고 시 보고절차와 공동조사 절차에 대해 함께 검토하고 이에 대한 개선을 협의해 나가기로 했다.

소파 합동위원회에서 반환에 합의한 기지는 동두천‧의정부‧대구 등 해당 기지가 위치한 지방자치단체와 지역주민들이 지역 개발을 위해 조속한 반환을 강력하게 요구해 온 결과다. 극동공병단 부지는 보건복지부와 서울시가 코로나 19와 같은 신종 감염병 대응을 위해 국립중앙의료원을 이전해 ‘중앙 감염병 전문병원’ 건립을 검토 중이며, 캠프 킴 부지에는 수도권 주택 문제 해소를 위해 공공주택 건설을 검토 중이다.

정부는 미군기지 반환 지연이 지역사회에 초래하는 사회‧경제적 문제와 해당 지역에서 조속한 반환 요청이 끊임없이 제기돼온 상황 등을 고려해, NSC 상임위원회 논의를 거쳐 2020년 4월 용산기지 일부를 포함한 금년도 미군기지 반환 절차를 미 측과 함께 적극 추진하기로 발표한 바 있다. 이를 위해 국무조정실 주관으로 관계부처(외교부, 국방부, 환경부)가 참여해 기지를 반환받을 수 있는 다양한 방안에 대한 논의와 입장 조율을 거쳐 미 측과 소파 채널을 중심으로 협의를 진행해 왔다.

만약 기지 반환이 지연된다면 기지 주변 지역 사회가 직면한 경제적‧사회적 어려움이 심화될 것이므로 반환 절차가 신속하게 추진됐고, 특히 용산기지는 미군이 사용 중인 대규모 기지로 전체 기지 폐쇄 이후 반환을 추진할 경우 시간이 많이 걸릴 수 있어, 정부는 기지 내 구역별 상황과 여건에 따라 순차적으로 구역을 반환받는 것을 미 측과 협의해 왔고, 2개 구역(스포츠필드, 소프트볼경기장 부지)을 우선 반환받게 되었다.

11일 발표된 반환 미군기지 12곳 중 하나인 서울특별시 용산구의 캠프 킴 모습. 사진=연합뉴스

미군기지 반환의 의미는 크다. 용산미군기지의 본격적인 개발이 계속 늦춰지는 이유가 여기에 있다. 하지만 이번에 스포츠필드와 소프트볼경기장 부지가 완전히 반환되면 바로 용산국립공원 조성이 본격화될 수 있다. 미국의 센트럴파크와 같은 랜드마크 공원이 대한민국에 생기게 된다. 강력한 관광자원이 추가되는 것이기 때문이다.

이번 반납 입지 중 핵심은 캠프킴 부지다. 공시가격으로 따지면 시세가 가장 높을 입지다. 정부에서는 캠프킴 부지를 LH공사에 양여하기로 했다. 공공주택으로 개발하기 위해서다. 하지만 이 결정은 아쉽다. 미군부대 평택 이전 시 3개 부지(유엔사, 캠프킴, 수송부)를 민간에 매각하기로 했었다. 유엔사 부지는 이미 일레븐건설에 1조 원 이상에 매각해 현재 공사 진행 중이다. 호텔, 오피스텔, 상가, 아파트 등 복합 시설로 개발될 예정이다.

캠프킴 부지는 서울역에서 용산역까지 이어지는 한강대로의 중심 입지로서 향후 업무지구로 개발되면 핵심시설이 될 부지다. 민간에서도 관심이 높은 입지다. 아마도 유엔사 부지보다 훨씬 높은 금액에 매도할 수 있을 것이다. 차라리 민간에 매도를 하고 그 금액으로 3기 신도시 부지를 더 많이 매수해 공공주택을 공급하는 게 국가적으로 더 바람직하지 않을까? 주택 공급이 목적이이라면 3기 신도시 지역을 더 많이 확보하는 것이 효과적일 테니 말이다.

캠프킴 부지 외 용산구 3개 부지는 민간에 매각된다. 한남동 소재 8군종교휴양소, 서빙고동 소재 서빙고 부지, 중구 방산동 소재 극동공병단 부지는 매각하기로 했다. 민간 매각은 잘 된 결정이라고 생각한다. 매각 수익으로 다양한 용도로 활용이 가능할 것이기 때문이다.

이러한 미군기지 반납 및 향후 활용은 수익적인 효과도 크지만 그보다 더 큰 효과가 있다. 바로 그동안 혐오시설이나 다름없던 미군부지들이 선호시설로 변화한다는 사실이다. 혐오시설이 사라지면 사람들이 자발적으로 찾아온다. 미군부대 이전으로 이미 효과를 본 부산진구의 부산시민공원(이전 캠프 하야리야)이나 미군부대가 떠난 곳을 재개발하는 인천 부평구, 의정부시 등도 이전과는 다르게 선호 지역으로 탈바꿈됐다.

특히 용산미군부대 이전은 더 중요한 의미가 있다. 미군부대 때문에 용산구의 거의 모든 개발 행위가 중단되어 있었다. 신분당선 연장(신사역~용산역)도 순서가 밀렸고, 서울생활권계획에 있던 서울역~노량진역 지중화 사업, 경의중앙선 지중화 사업 등도 본격적으로 추진되지 못했었다. 아울러 서울역~용산역까지는 특별관리지역이다. 오피스빌딩이 들어설 수 있게 됐다. 기존 종로구·중구 혹은 강남구 테헤란로처럼 업무시설의 중심지가 될 부지들이다. 이 모든 계획들이 미군부대 이전에 달려 있었다. 서서히 시작할 시기가 임박했다.

용산구는 200년 전부터 우리 민족이 제대로 활용을 못한 입지다. 조선시대에는 청나라 주둔지였고, 일제 강점기에는 일본 부대의 주둔지였으며, 해방 후 오늘날까지는 미군 주둔지였다. 이제야 그 올가미를 벗게 됐다. 용산미군 기지 개발이 더 빨리 진행돼야 하는 이유가 여기에 있다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com