'재건축 2년 의무 거주' 규제에 강남4구 조합설립 열풍

[비즈한국] 6·17 부동산대책으로 도입된 ‘재건축 2년 거주’ 규제로 서울 강남권 초기 재건축사업 단지들이 조합설립을 서두르고 있다. 내년부터 재건축 전 아파트에서 2년 이상 살지 않은 조합원에게는 분양권을 주지 않기로 했는데, 올 12월 도시 및 주거환경정비법 개정 전까지 조합설립을 마치면 이 규제를 피할 수 있기 때문이다. 비즈한국이 분주한 강남4구 재건축사업 현장을 들여다봤다.

서울 강남구 대모산에서 바라본 대치동·개포동 아파트 전경. 사진=박정훈 기자

#6·17대책 ‘조합원 2년 거주 요건’, 올해까지 조합설립 시 유예

6·17 부동산대책에 따라 내년부터 서울 등 수도권 투기과열지구에서 재건축아파트를 분양 받으려면 조합원 분양 공고일 기준 소유한 주택에서 2년 이상 거주해야 한다. 지금까지는 관리처분계획인가 전까지 아파트를 넘겨받으면 조합원 자격과 분양권을 줬다. 이제 재건축아파트를 분양받으려면 소유한 아파트에서 2년을 살거나 아파트 주민들이 12월 도정법 개정 전에 조합설립을 신청해야 한다.

재건축조합을 설립하려면 조합설립추진위원회가 정비구역에 위치한 건물과 부속토지의 소유자(토지등소유자) 75% 이상에게 사업 동의를 받아야 한다. 이후 조합설립을 위한 창립총회에서 조합 운영에 필요한 정관과 집행부를 확정해 관할 지방자치단체에 조합설립승인을 신청하면 된다. 추진위원회는 토지등소유자 50% 동의를 받아 구성한다.

통상 재건축사업 절차는 정비기본계획수립→안전진단→정비구역지정→조합설립추진위원회 구성→조합설립인가→시공사선정→사업시행인가→조합원 분양신청→관리처분계획인가→이주 및 철거→착공→일반분양→입주 및 청산 등의 절차를 밟는다.

서울시 재건축·재개발 클린업시스템에 따르면 조합설립 이전 단계에 있는 초기 재건축 단지는 서울시에 총 73개다. 이중 강남4구에 위치한 초기 재건축단지는 강남구 12개, 강동구 4개, 서초구 11개, 송파구 6개 등 33개로 전체 45.2%를 차지한다.

#강남4구 삼호가든5차·한양2차·신반포2차, 조합창립총회 마쳐…문의 전화 쇄도

각 자치구에 따르면 6·17 부동산대책 발표 이후 현재까지 서초구 반포동 삼호가든5차(7월 23일), 송파구 송파동 한양2차(8월 29일), 서초구 잠원동 신반포2차(10월 13일) 등 세 곳이 조합창립총회를 열었다. 삼호가든5차는 9월 9일 조합설립인가를 받았고, 한양2차는 10월 12일 조합설립인가 신청을 냈다. 신반포2차는 아직 조합설립인가 신청을 내지 않은 것으로 전해졌다.

한 자치구 관계자는 “초기 재건축사업 단지들이 연내 조합설립인가 신청을 하기 위해 노력하고 있다. 한동안 코로나19에 따른 사회적거리두기로 총회를 열지 못했는데 최근 단계가 내려져 조합설립 관련 문의가 많이 오고 있다. 추진위 쪽에서는 토지등소유자 동의율 맞추는 데 어려움을 겪는 듯하다”고 말했다.

다른 자치구 관계자는 “아직 조합설립이 되지 않은 재건축사업장의 토지등소유자가 조합설립이나 사업 진행 현황을 묻고 있다. 6·17 부동산대책에 따른 2년 거주 요건과 관련해 매매 시점과 조합원 자격 취득 가능 여부를 묻는 전화도 심심치 않게 걸려온다”고 전했다.

#‘동의율 75%까지 스퍼트’ 강남4구 초기 재건축 단지, 연내 조합설립 목표

주민동의율을 충족해 조합창립총회를 내다보는 초기 재건축단지도 있다. 강남구 개포동 개포주공5단지와 개포주공6·7단지는 조합설립을 위한 주민동의율을 충족해 각각 오는 24일과 11월 14일 조합창립총회를 열기로 결정했다. 강남구 압구정동 압구정4구역(현대8차, 한양3·4·6차)과 5구역(한양1·2차), 강동구 명일동 삼익맨션(삼익가든)은 현재 동의율을 충족했지만 아직 조합창립총회 일정이 정해지지 않은 것으로 전해졌다.

압구정4구역은 추진위 집행부 임기만료로 인한 직무대행 체제를 정상화하기 위해 25일 주민총회를 여는데, 조합창립총회 일정을은 새 집행부를 구성한 뒤 확정할 계획이다. 압구정5구역은 오는 29일 주민총회에서 재건축 추진 방식(조합 또는 신탁 방식)을 결정한 뒤 조합창립총회 일정을 논의할 계획이다. 삼익맨션은 16일 3차 추진위원회의 이후 조합창립총회 일정이 구체화될 것으로 보인다.

압구정4구역 조합설립추진위원회 관계자는 “이미 조합설립에 필요한 동의서를 모두 징구했다. 주민총회에서 새 집행부를 꾸려 추진위원회 집행부를 재구성하고 조합창립총회를 열 계획”이라고 설명했다.

재건축조합설립을 추진중인 압구정3구역(현대아파트) 전경. 사진=고성준 기자

추진위원회를 구성하지 못하거나, 동의율을 충족하지 못한 단지도 동의서 징구에 열을 올리고 있다. 강동구 천호동 천호우성은 지난 13일, 압구정2구역(현대9·11·12차, 신현대)과 강남구 압구정1구역(미성1·2차, 상가통합)은 각각 15일과 16일 토지 등 소유자 50% 이상 동의를 받아 추진위원회 설립을 신청했다. 천호우성의 추진위 설립 동의율은 80%에 육박했고, 압구정1구역과 2구역은 각각 6일, 9일 만에 동의율 요건을 충족한 것으로 전해졌다. 이들 단지는 연내 조합설립을 목표로 동의서 징구 등 절차에 박차를 가할 계획이다. 추진위원회를 구성한 압구정3구역(현대1~7차, 현대10·13·14차, 대림빌라트)은 현재 조합설립 요건 충족 막바지(73%)에 다다른 것으로 전해졌다.

천호우성아파트 예비추진위원회 관계자는 “추진위원회 설립 동의서 징구가 놀라울 정도로 빨랐다. 강동구에서도 주민 의지만 있으면 심사기간을 단축시켜 주겠다는 의지를 가지고 있기 때문에 추진위가 꾸려지면 연내 조합설립을 목표로 속도를 낼 계획”이라고 밝혔다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 “내년부터 조합설립인가를 신청한 재건축단지에는 실거주 요건이 붙는다. 조합원이 분양 신청하기 2년 전에는 무조건 들어가 살아야 하는데, 갭투자로 주택을 보유하거나 다른 이유로 거주할 수 없는 주민 때문에 조합설립을 서두르는 단지가 늘어날 것”이라고 말했다.

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com