[부동산 인사이트] 6·17 대책 이후 부동산 현황 살펴보니

[비즈한국] ‘KB부동산 6월 4주 차 시황’을 살펴보자. 6·17 대책 이후 처음 측정한 전국 아파트 시황이다.

매매 상승률 1위는 서울 강북구, 2위는 남양주시다. 서울의 하위권, 경기의 하위권 시세 지역이었는데도 폭발적으로 상승했다. 강북구는 투기과열지구, 남양주시는 조정대상지역이었기 때문에 투자 거래가 아니라 실수요 거래였을 것으로 추정된다.

세종시는 매매 상승 3위, 전세 상승 2위로 여전히 상승세다. 매매 매물은 물론, 전세 매물도 아예 없다. 4위는 노원구다. 참고로 노원구는 세종시와 함께 투기지역이다. 투기꾼이 거의 없는 청정지역이라는 의미다.

5위 경기 오산시 역시 매매·전세 모두 상승했다. 조정대상지역으로 편입된 안산 상록구도 6위에 랭킹이 됐다. 안산의 실수요를 끌어들이는 호재가 많기 때문이다. 경상남도의 대장지역인 창원 의창구가 7위다. 이를 계기로 경상남도에서 인기가 많은 지역이 함께 움직일 가능성이 높다.

8위 인천 연수구는 규제지역이 된 후에도 여전히 분양이 핫하고 일반 매매도 핫하다. 9위 충남 계룡시는 주로 거래되는 아파트들이 몇 개 되지 않고, 비규제지역이기 때문에 풍선효과일 가능성이 높다. 10위 부산 수영구는 현재 비규제지역 중에서 가장 수요가 많은 지역일 것이다.

#서울 강북·인천광역시·경기도 대도시 매매 시세 상승

광역 시도별 현황을 구체적으로 이야기해 보자. 서울 강북지역의 매매 시세는 모두 상승했다. 강북구·노원구뿐만 아니라 토지거래허가구역인 용산구와 거의 움직임이 없는 중랑구까지 상승한 걸 보면 시장에 거래되는 매물이 많지 않은 것이다.

대전시 서구 둔산동 아파트 단지 모습으로, 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

9주 연속 하락했었고 미래 호재 때문에 토지거래허가구역으로 지정된 강남구·송파구는 완전 정상적으로 복귀했다. 영등포구·관악구·강서구 흐름도 상승국면이다.

아무도 주목하지 않았겠지만, 인천광역시도 40주 연속 상승하고 있다. 상승 수치가 미미해 매스컴이나 정부에서 주목하지 않았지만 계속 상승하고 있다. 상승이 누적돼 이번 정책에서 규제지역으로 지정됐을 것이다. 그럼에도 불구하고 연수구의 상승률은 거의 폭등 수준이다.

경기도의 최대 도시인 수원은 4개 구 전체가 상승이다. 이제 모두 규제지역으로 지정됐기 때문에 투자자층의 거래가 아닌 실수요자의 매매라고 봐야 한다. 성남시도, 고양시도 같은 이유일 것이다. 경기도의 3개 대도시 모두 현재 투기 행위의 모습은 거의 찾아볼 수가 없는 지역이다. 안양·부천·광명·안산·구리·남양주·용인도 마찬가지다. 뒤늦게 상승장 대열에 올라선 군포·의왕·하남·오산·김포·광주·화성 모두 한동안은 실거래 수요장이 될 듯하다.

#규제지역 무려 70개…확대 가능성 아직 남아있어

반면 이번 수도권 상승장에서 철저하게 과천만 소외되어 있다. 과천시는 아파트 자체가 얼마 없는 데다 이미 실거주 이동이 마무리됐기 때문에 거래가 거의 없는 시장이다.

세종시는 32주째 상승 중이다. 그것도 내내 강한 상승이다. 대전·천안·청주·공주에서 유입이 지속되고 있다. 부산광역시 수영구·해운대구·동래구는 2019년 11월 조정대상지역 해제 이후 32주째 상승하고 있었다. 실수요뿐만 아니라 투자자들에게도 규제 무풍지대였기 때문이다. 최근 연제구가 상승 대열에 추가됐고, 지역 개발 호재가 있는 강서구·동구·부산 진구까지 상승의 기미가 보인다.

한편, 대구 하면 수성구의 독주와 중구·달서구의 잠재력이 가장 먼저 떠오를 것이다. 하지만 지난 몇 년간의 대구 아파트 시장 주인공은 놀랍게도 서구였다. 대구의 다른 지역은 중간중간 조정이 되었지만 서구는 117주째 상승 중이다. 서대구 KTX 역세권 개발 이슈와 신규 아파트 공급 등의 이유가 있다.

그리고 지난 1년간 광역시급 부동산 시장에서 시세 상승 주인공은 단연 대전광역시다. 94주째 상승 중이다. 울산광역시의 톱 2 지역은 남구와 중구다. 지난 2년여간의 시세 조정 이후 가장 먼저 정상 시장으로 회복되는 모습을 보여주고 있다.

규제지역으로 지정된 효과가 바로 나오는 지역은 청주시다. 단기 투자를 하려던 갭투자, 법인투자가 그만큼 많은 곳이다. 6주밖에 오르지 않았는데, 대전에 비하면 너무 빠르게 규제지역으로 지정된 면이 있다. 청주시 자가 거주민들에게는 서운한 일일 수 있겠다.

또 다른 풍선효과가 진행되는 곳은 충남이다. 객관적으로 분석해도 충북보다 훨씬 더 많은 지역 개발 호재가 있는 곳이다. 천안시가 대표적이다. 하지만 아무리 생각해도 계룡시는 이번 주처럼 폭등할 지역은 아닌 거 같다. 투자자층이 몇몇만 들어가도 저렇게 티가 나는 지역은 그냥 현지 주민을 위한 시장으로 남겨두었으면 한다.

시세 변동의 유의미한 시장에 전남이 오랜만에 등장했다. 대한민국에서 가장 시세가 낮은 곳이다. 순천시와 여수시가 전남 시장의 평균을 올려줬다. 경북도 드디어 상승 시장으로 전환됐다. 가장 상승률이 높은 지역은 구미시다. 대형 재건축 단지가 특히 인기가 많았다

광역도 지역 중 가장 인기와 호재가 많은 지역은 경남이다. 특히 창원통합시가 압도적인 1위 지역이었다. 하지만 최근 2년여 동안 꽤 많은 조정이 있었다. 얼마 전부터 창원시의 대표 구인 의창구와 성산구의 시장이 정상 시장으로 복귀했다. 랜드마크 아파트들 위주로 시세가 상승했다. 짧은 호재가 있었던 거제시의 상승률도 높은 수준이다.

이렇게 6·17 대책 이후의 전국 시황을 살펴봤다. 규제지역이 무려 70개 지역이다. 하지만 노무현 정부 때 105개 지역까지 투기지역으로 지정된 사례가 있었다. 아직 추가로 규제지역이 확대될 수도 있다는 의미다.

‘부동산 인사이트’ 독자들은 규제 정국과 무관한 부동산 라이프를 하셨으면 좋겠다. 그 방법은 ‘내 집 마련’을 하는 것이다. 똘똘한 입지에 똘똘한 주택 한 채가 있는 사람은 규제를 하든 불황이 오든 호황이 오든 그냥 행복한 보금자리 라이프를 즐길 수 있다.

정부도 기업도 개인도 ‘내 집 마련’에만 신경을 썼으면 좋겠다. 그것이 선진국이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com