[부동산 인사이트] 비규제지역의 상승, 지금 들어간다면?

[비즈한국] 다음은 KB부동산 리브온에서 매주 발표하는 ‘2020년 5월 2주 차 아파트 매매가 상승·하락률 결과’다. 이 표를 읽으면서 현재 대한민국 지역별 분위기를 파악해보자.

아파트 상승률 1위 지역은 ‘안산시 상록구’다. 안산시는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역이 아닌 순수 비규제지역이다. 5월 6일 발표된 분양권 전매 제한 구역(수도권 과밀억제권역, 성장관리지역, 지방 광역시)도 아니다. 즉, 실수요와 투자수요가 모두 몰린 지역이기에 상승률 1위를 했다고 볼 수 있다.

상승률2위 지역은 송도 내 여러 분양 현장(신규·추가 분양 등)으로 부동산 이슈몰이가 되는 ‘인천 연수구’다. 인천은 비규제지역이다. 분양권 전매가 가능한 지역으로, 서울 및 경기도 인기 지역 대비 시세 자체가 매우 낮다. 따라서 실수요자 위주로 시장 거래가 됐다기보다 투자자가 상대적으로 많이 진입했다. 하지만 7월부터 분양권 전매 제한이 시행되면 투자 수요가 많이 줄고, 지난 6개월간 보인 상승률은 완화될 것으로 보인다.

안개에 휩싸인 송도신도시의 모습으로, 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

상승률 3위 지역은 GTX 공사가 한참 진행 중인 조정대상지역 ‘용인 기흥구’다. 호재 이슈가 반영되었을 것이다. 4위는 ‘부천시’다. 아직은 비규제지역이지만 향후 분양권 전매제한 지역으로 포함될 가능성이 있다. 5위는 별내선 공사가 한참 중이며 9호선 연장이 검토되는 ‘남양주시’다. 남양주시 일부 지역의 경우 분양권 전매 제한도 없을 것이다.

6위는 수원 4개 구(영통구·팔당구·장안구·권선구) 중 서울의 노도강(하위권 지역) 역할을 하는 ‘권선구’다. 7위는 최근 시세가 꾸준히 오른 청라신도시, 분양권 시세가 오른 루원시티, 분양 실적이 양호한 검단신도시가 메인 아파트 입지인 ‘인천 서구’다. 8위는 충남에서 거의 유일하게 거래량이 많은 ‘아산시’다. 아산시는 규제지역이 아니고 향후 분양권 전매 제한 계획도 없다. 9위는 인천 구도심 수요의 중심지인 ‘남동구’다. 최근 재개발 분양이 잘되면서 주변 아파트도 시세가 상승했다. 10위는 대전 5개 구(유성구·서구·중구·대덕구·동구) 중 도심정비사업이 활발히 진행되는 ‘동구’다.

#구축 아파트 시세 조정되면서 전체 시세 하락

반면 시세 하락률 1위 지역은 구축 아파트와 신축 아파트의 선호도에 있어 극명한 차이를 보이는 ‘원주시’다. 원주시 내 혁신도시와 기업도시 아파트의 인기는 상승하는 반면 구축 아파트 수요는 빠지는 것으로 보인다. 현재 시세를 낮춘 것은 구축 아파트다.

충남 당진시, 경북 구미시, 경남 거제시, 고양시 일산서구, 경북 안동시가 아파트 시세 하락률 2~6위 지역이다. 대부분 특별한 호재 없이 수요층이 고정되거나 줄고 있는 시장에서 신축 아파트가 공급되다 보니 구축 아파트의 시세가 조정되는 지역이다.

서울에서는 유일하게 ‘강남구’가 하락률 7위를 기록했다. 6월 1일 재산세 부과 기준일 이전 매도 물량과 6월까지 한시적 양도세 감면 물량 등의 급매물들이 거래되면서 구축 아파트 시세를 낮추는 역할을 했다.

부산광역시에서는 ‘사하구’가 하락 8위, 제주도에서 ‘서귀포시’가 하락 9위, 그리고 경기에서는 ‘과천시’가 하락 10위다. 3개 지역 모두 이전 몇 년간 단기간 급등한 아파트가 신규 아파트 입주 시기와 맞물리면서 구축 아파트 시세 하락을 유도했다.

#서울 강북은 안정, ‘방사광가속기’ 유치한 충북은 상승

광역 시·도별 큰 시황 이슈들 정리해보면, 서울 강북 14개 구 지역 가운데는 하락 지역이 없다. 그만큼 안정된 시장이다. 한강 이남 서울 11개 구 중 강남구·서초구·송파구가 7주 연속 하락했다. 강동구와 양천구가 하락과 보합을 반복하고 있다. 6월까지 급매물들이 거래되고 있고 7월 이후로는 안정된 시장이 될 것으로 보인다. 매매가 하락과 무관하게 전세가는 상승 중이기 때문이다.

인천은 8개 구 지역 중 유일하게 조정을 받고 있던 동구마저 하락을 멈췄다. 나머지 7개 구는 상승 중이다. 경기도 가운데 수원은 4개 구 모두 안정화된 흐름을 보여주고 있고, 성남 수정구·중원구도 양호한 반면 분당구는 약보합세를 보여주고 있다. 서울 강남권과 유사한 이유(6월 세금 이슈)로 급매물이 소화되는 것으로 보인다.

고양시는 일산서구의 구축 시세가 계속 조정 중인 반면, 일산 동구와 덕양구는 상승 중이다. 안양시는 모두 안정된 시장이고, 부천은 6개월 내내 상승 중이며 안산도 5개월 내내 상승하고 있다. 남양주도 흐름이 좋다. 과천시만 2개월째 조정 중이다. 입주 물량이 과천 전체 세대수 대비 많기 때문이다.

용인시는 기흥구가 상승 중이며 군포시의 흐름도 양호하다. 반면 2기 신도시가 있는 파주, 양주가 3주 연속 조정 중이다. 3기 신도시 이슈가 부각될 때마다 이 두 지역의 구축 아파트는 영향을 받을 수밖에 없을 것이다.

오늘은 평소에 언급하지 않았던 지방 광역도 지역 중에 2년간 조정기간이었던 ‘충북’이 상승 시장으로 터닝이 됐다. 청주 오창에 방사광가속기 사업을 유치했다는 것이 지난 일주일 내내 충북의 핵심 기사였다. 충북 대부분의 도시가 상승한 데는 이 이슈 영향이 커 보인다.

정리해 보자. 규제지역 중에서도 계속 오르는 지역이 있다. 수요가 많고 공급이 충분하지 않다는 뜻이다. 반면 비규제지역 중에서도 계속 내리는 지역이 있다. 수요가 줄기 때문이다. 여기에 추가 공급까지 하는 경우도 있다. 비규제지역 중 상승으로 갑자기 터닝이 된 지역의 경우 실수요 증가라기보다는 단기 투자 수요가 몰린 것으로 봐야 한다.

영원히 상승할 거라는 기대는 버려야 한다. 수요층의 지지 기반이 약한 지역은 상승기간이 짧다. 상승 이전에 진입한 투자자가 아니면 수익을 올리기가 어렵다. 지금은 비규제지역, 즉 수요층이 미약한 지역은 정말 조심해야 하는 시기다. ‘묻지마 투자’는 절대 안 된다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com