[재건축·재개발] HUG와 분양가 줄다리기, 둔촌주공 "후분양 검토"

[비즈한국] 주택도시보증공사(HUG)와 일반분양가 협상을 진행 중인 서울 강동구 둔촌주공아파트재건축조합이 후분양을 위한 사전 검토에 나선 것으로 확인됐다. 분양가상한제를 피하려면 4월 말까지 입주자모집 공고를 내야 하지만, HUG가 당초 조합이 책정한 일반분양가보다 3.3㎡(1평)당 580만 원가량 낮은 금액을 제시했기 때문이다.

둔촌주공아파트재건축조합 관계자에 따르면 9일 조합은 시공사와 긴급 간담회를 열고 HUG가 조합이 제시한 일반분양가를 거부할 경우 후분양을 추진하는 방안에 대해 논의했다. 이날 조합은 HUG와 협의한 일반분양가로 선분양을 할 경우와 HUG 분양보증 없이 후분양 할 경우의 장단점을 살핀 것으로 전해졌다. 조합 관계자는 “조합이 선분양과 후분양의 장단점을 비교·분석해 이르면 12일 구체적인 실행 방안을 내고 조합원 총회에서 후분양 추진 여부를 확정할 계획”이라고 전했다.

2019년 8월 철거가 진행 중인 둔촌주공아파트 전경. 사진=임준선 기자

현재 둔촌주공 아파트재건축조합과 HUG가 내놓은 일반분양가는 3.3㎡당 최소 580만 원의 차이를 보이는 것으로 알려졌다. 조합은 2019년 12월 관리처분계획 변경 총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 3550만 원으로 책정하고 2월 HUG와 분양가 협상에 나섰다. 하지만 HUG가 제시한 일반분양가는 3.3㎡당 2970만 원 선으로 전해졌다.

조합은 앞선 총회에서 조합원 분담금을 10% 범위에서 증감할 수 있는 권한을 받았다. 이를 일반분양가로 환산하면 조합은 책정한 금액에서 3.3㎡당 약 22만~24만 원을 낮출 수 있는데 이마저도 HUG가 제시한 가격보다 500만 원 이상 높다. 조합은 15일 무렵 분양가 협상이 마무리될 것으로 내다보는데 조합이 책정한 금액을 끌어내기 어렵다는 분석이 지배적이다.

조합이 후분양에 나설 경우 분양가상한제 적용은 불가피하다. 국토교통부는 2019년 10월 분양가상한제 시행령을 바꾸면서 개정일 이전에 관리처분계획 인가를 신청한 정비사업 단지가 올해 4월까지 입주자모집 공고를 내면 분양가상한제 적용을 유예하기로 했다.

현재 관리처분계획 피인가단지인 서울 강동구 둔촌주공아파트, 강남구 개포주공4단지, 서초구 신반포3차경남 아파트재건축조합 등이 4월 입주자 모집공고를 목표로 사업을 추진 중이다. 통상 후분양은 아파트를 80%가량 지었을 때 분양을 시작하는데, 둔촌주공은 현재 이주·철거를 마치고 착공승인까지 받았지만, 분양 문제로 첫 삽을 뜨지 못한 상태다.

조합의 후분양 검토는 일반분양가에 대한 조합원 반발이 커진 데 따른 조처로 해석된다. 현재 일부 조합원은 조합집행부가 총회에서 의결한 일반분양가(3.3㎡당 3550만 원)를 받아내지 못할 경우 조합 집행부를 해임하는 안건 상정에 대해 사전 동의를 구하고 있는데, 현재 참여 의사를 밝힌 조합원 수가 1000여 명(10일 기준)에 달한 것으로 전해졌다. 서울시 재건축·재개발 클린업시스템에 따르면 현재 둔촌주공아파트재건축조합의 조합원은 6068명이다.

둔촌주공아파트 비상대책위원회 격인 온라인 카페 ‘둔촌주공아파트 입주예정자 모임’ 관계자(둔촌주공 조합원)는 “조합이 HUG와의 협상에 실패할 경우 사전에 동의한 조합원들에게 연락을 취해 집행부 해임안을 상정할 계획이다. 조합원이 2019년 서울에서 분양된 아파트 분양가를 내부적으로 조사한 결과 공시지가 대비 일반분양가는 1.45로 나타났다. 둔촌주공에 적용할 경우 3.3㎡당 3942만 원에 해당한다. 3550만 원은 1.3 수준으로 조합이 HUG 승인을 목표로 낮춘 가격”이라고 말했다.

이어 “카페 조합원은 후분양을 거의 기정사실로 받아들이고 있다. 사업비 추가 조달에 따른 이자 부담이 생기겠지만 분양가를 기존 대비 350만 원 정도 더 받을 수 있다면 이를 상쇄할 수 있다. 분양가상한제는 염려되는 부분이지만 헌법소원이나 정권 교체 등으로 변동될 가능성이 있다”고 주장했다.

둔촌주공아파트 주택재건축사업은 서울 강동구 둔촌주공아파트 164개 동을 재건축해 지하 4층~지상 35층 규모 아파트 1만 2032세대를 공급하는 정비사업이다. 지하철 5호선 둔촌동역 동남쪽 62만 6232㎡(18만 9435평)가 대상이다. 둔촌주공아파트 재건축조합은 2003년 10월 조합설립 추진위원회를 꾸린 이래 △2009년 12월 조합설립 인가 △2010년 8월 시공사(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 컨소시엄) 선정 △2015년 8월 사업시행인가 △2017년 5월 관리처분계획 인가 △2018년 1월 조합원 이주 등 절차를 밟았다. 올해 초 철거를 마치고 착공허가를 받은 상태다.

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com