[비즈한국] 최근 서울 집값, 특히 강남권 아파트 가격이 급등세를 보이고 있다. 2018년 7월 30일 기준 서울 아파트 매매가격은 전 주에 비해 0.24% 상승했는데, 참고로 지난 4주 동안 상승률 추이는 0.13% → 0.13% → 0.20% → 0.24%이었다. 특히 강남의 11개 구 아파트 가격은 전주에 비해 0.26% 상승해, 강북 14개 구의 상승률 0.21%를 뛰어넘었다. 

대체 왜 서울 집값이 가파른 상승세를 보이는 것일까? 

이에 대해 최근 발간된 책 ‘대한민국 아파트 부의 지도’에서 이상우 작가는 다음과 같은 흥미로운 주장을 펼친다.

KB국민은행, 한국감정원, 한국주택금융공사가 공개하는 PIR(Price to Income Ratio, 주택가격이 소득의 몇 배인지 측정한 지표) 수치를 이용해보자. 특히 한국감정원은 소득 분위별 주택가격 수준을 구분해서 제시하기 때문에 우리나라 가구들이 주택 구매에 어느 정도 부담을 진 채 살아가는지 손쉽게 파악할 수 있다(5분위는 상위 20%, 1분위는 하위 20%). 

소득 분위에 따른 집값을 확인해보면 우리나라 가구는 소득 수준에 상관없이 대체로 연 소득 대비 8배 정도의 주택 가격을 부담하고 있다는 사실을 알 수 있다. 물론 서울의 경우다. 서울에 거주하는 사람들은 현재 연소득의 8배 정도 되는 주택을 구매하는 것이 적정하다고 판단해 주거비용을 지불하고 있다. (중략)

그렇다면 현 시점에서의 판단 기준이 분명해진다. 게다가 소득이 감소하지 않을 것을 가정한다면, 결국 향후 소득 증가분에 따라 주택가격은 지속적으로 상승할 수밖에 없다는 사실도 알 수 있다. -책 20~21쪽​

매우 흥미로운 주장이다. 쉽게 이야기해 부동산 가격의 추세를 좌우하는 가장 직접적인 원인이 바로 ‘소득 수준’에 달려 있다는 주장이다. 이상우 작가의 말에 따르면, 소득 수준이 높은 사람들이 모여 있는 곳일수록 집값이 더 비싼 것은 당연한 일이다.

고층 빌딩과 화려한 건물이 밀집해 있는 상업지구는 대체로 타 지역에 비해 사무실과 상가 임대료가 높다. 그리고 이처럼 높은 임대료를 감당할 수 있는 회사들의 급여수준도 높을 가능성이 높다. 이런 관점에서 어느 지역에 업무 지구가 형성되어 있는지 파악하면 고소득직장을 어렵지 않게 판단할 수 있다. -책 47쪽

이 주장이 사실인지 검증해보기 위해, 세계 23개 나라의 부동산 가격과 소득 수준의 관계를 살펴보았다. 그런데 나라마다 물가 수준이 다 다르다는 점을 감안할 필요가 있기에, 실질 주택가격 및 실질 1인당 국민소득을 비교했다. 

아래 그래프는 이 결과를 보여주는데, 1995년 이후 1인당 국내총생산(GDP)의 연 평균 증가율이 높은 국가일수록 실질 주택가격도 가파르게 상승하는 것을 발견할 수 있다. 반면 1인당 경제성장률이 낮은 일본 같은 나라일수록 주택가격의 상승률이 약하다.​

이런 면에서 한국은 매우 특이한 나라다. 1995년 이후 1인당 국내총생산은 연 평균 4.3% 상승했지만, 실질 주택가격은 오히려 -0.8%를 기록하고 있기 때문이다. 물론 BIS(국제결제은행)에 제공된 한국 주택가격 통계는 ‘지가통계’이기 때문에, 한국의 정확한 주택가격 변화를 설명하는 데 부족함이 있을 수 있다. 

이 문제를 해결하기 위해 1986년부터 발표된 KB 부동산 통계를 기준으로, Bubble Index를 작성해 보았다. 여기서 Bubble Index란 실질주택가격과 실질소득의 차이를 의미한다. 즉, 위의 그래프처럼 주택가격이 소득 증가율에 의해 좌우된다면 소득보다 더 빠르게 주택가격이 상승하는 경우에는 이를 ‘Bubble’로 볼 수 있지 않느냐는 생각에서 만들어진 지표다.*  

아래의 그래프에 23개 주요국의 Bubble Index가 표시되어 있는데, 주택가격이 소득보다 가파르게 상승한 나라가 주로 유럽에 있는 것을 발견할 수 있다. 스웨덴, 노르웨이, 영국은 소득증가율보다 주택가격 상승률이 100% 이상 높은 나라들이다.

반면 한국(-90%)과 태국(-84%), 말레이시아(-64%) 등 아시아 국가의 주택 가격은 소득 증가의 속도를 따라잡지 못한 것으로 나타난다. 특히 KB 부동산 통계에서 제공되는 전국 아파트 가격과 서울 아파트 가격 모두, 같은 기간 소득 증가율에 비해 각각 55%와 36% 뒤쳐진 것을 발견할 수 있다. ​

물론 강남 지역 11개 구, 혹은 강남이나 서초 등 한국을 대표하는 지역의 아파트 가격을 비교하면 결과는 달라질 수 있다. 그러나 어느 나라나 가장 직장이 많고 발전된 대도시의 집값이 상승하는 것을 감안할 때, 일부 지역 부동산 가격의 급등세를 일반화할 수 있을지는 의문이다. 

처음 질문으로 다시 돌아가자면, 최근 서울을 중심으로 한 수도권 집값이 상승하는 이유는 결국 ‘소득 전망에 대한 기대’가 높아졌기 때문이라고 볼 수 있다. 

물론 경제성장률이 3%를 밑돌고 특히 자영업자들의 체감 경기가 갈수록 나빠지는 것은 분명한 사실이다. 다만, 서울 등 수도권 지역에 자리 잡은 상장 대기업들의 실적이 사상 최고 수준을 연이어 경신하는 등 호황을 누리고 있다는 점도 감안할 필요가 있을 것이다. 따라서 당분간 서울을 비롯한 일부 지역 부동산 시장은 꽤 뜨거운 시기를 보일 가능성이 높아 보인다. 

*IMF(2002), ‘​When Bubble Burst’​ ​

홍춘욱 이코노미스트 writer@bizhankook.com

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