[부동산 인사이트] 12·16 대책 활용 '실거주 목적이면 실망·불안 매물 노려라'

[비즈한국] 12월 16일 주택시장 안정화 방안이 발표되었다. “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대 원칙 아래 서민들의 주거 안정을 위한 정책으로 홍남기 기획재정부 장관은 이야기했다. 부동산 안정화 대책은 크게 4개 부분으로 나누어 볼 수 있다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 홍 부총리, 김현미 국토부 장관, 김현준 국세청장. 사진=연합뉴스

첫째, 투기적 대출수요 규제 강화다. 이를 위해 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화, 시가 9억 원 초과 LTV(주택담보대출비율, Loan To Value) 강화, 초고가(15억 원 이상) 아파트 주택담보대출을 금지하기로 했다. 또한 DSR(총부채권리금상환비율, Debt Service ratio) 한도 규제, 구입용 사업자대출을 관리 강화, 부동산임대업 RTI(임대업이자상환비율, Rent To Interest) 강화 및 상호금융권 대출 관리 강화를 추가했다.

이러한 대출 규제로 전세대출 이용 갭(Gap)투자를 방지하고, 사적보증의 전세대출보증 규제를 강화하며, 전세대출 후 고가 신규주택 매입을 제한하겠다는 것이다.

둘째, 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완이다. 보유 부담을 강화하기 위해 종합부동산세 세율 등 상향하고 공시가격 현실화·형평성 제고하기로 했다.

양도세 제도 보완, 1주택자 장기보유특별공제에 거주기준 요건 추가, 2년 이상 거주자에 한해 1주택자 장기보유특별공제 적용, 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축, 등록 임대주택 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가, 조정 대상 지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함, 2년 미만 보유 주택 양도세율 인상, 조정대상 지역 내 한시적 다주택자 양도세 중과 배제 등이 그 주요 내용이다.

셋째, 투명하고 공정한 거래질서 확립이다. 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 확대한다. 아울러 거래 질서 조사체계를 강화하고, 고가주택 자금출처 전수 분석 및 실거래·정비사업 점검 상시화, 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화, 자금조달계획서 증빙자료 제출 등을 주요 내용으로 했다.

또한 청약규제 강화, 불법전매자 등 청약제한, 청약 당첨 요건 강화, 청약 재당첨 제한 강화 등도 추가됐다.

임대등록 제도 보완, 취득세·재산세 혜택 축소, 임대사업자 합동점검, 임대사업자 등록요건 강화, 임대사업자 의무 강화 등도 함께 실시하기로 했다.

넷째, 실수요 중심의 공급 확대다. 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진을 위해 수도권 30만 호 계획의 조속한 추진과 관리처분인가 이후 단계의 정비사업 추진을 지원하고 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도 및 준공업지역 관련 제도를 개선한다.

12·16 정책은 역대 최고 수준의 규제 정책이다. 하지만 투기 수요 억제를 위한 정책이지, 실수요를 보호하기 위해선 여러 가지 제도적 보완이 필요하다. 따라서 각 항목들을 정확히 이해하고 대응전략을 짜야 한다.

가장 충격적인 조치가 개인, 개인사업자, 법인 모두 투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트(주상복합 포함)를 12월 17일 이후 구입할 때 LTV 0%가 적용된다는 것이다. 초고가 아파트를 구입할 때 다른 주택(전국 모든 주택)을 담보로 대출을 받을 수 없다. 3자 담보제공도 금지다. 분양주택의 중도금 잔금대출은 물론 재개발 재건축 등 정비사업의 이주비대출과 추가분담금, 중도금대출도 금지다. 또 15억 원 초과 아파트를 전세 끼고 사두고 나중에 실거주할 때 필요한 전세퇴거자금 대출도 금지한다. 12월 17일까지 계약을 하지 않았다면 말이다.

왜 정부는 15억 원 이상 아파트에 대해서만 대출 규제를 했을까? 현재 시장에서 수요가 가장 많다고 판단한 듯하다. 국내외 경제상황이 불확실성이 높아짐에 따라 안전자산에 대한 관심이 높아지고 있다. 주식이나 채권보다 부동산이 안전하다고 판단했고, 부동산 중에서도 고가 아파트에 대한 수요가 증가하고 있었기 때문에 조절할 필요가 있다고 판단했을 것이다.

결국 투기지역, 투기과열지구에 수요가 많기 때문에 규제 지역으로 지정했던 것처럼, 투기과열지구 내에서도 15억 원 이상 아파트의 수요가 폭발적으로 증가하는 것을 막고 싶었던 것 같다.

이에 대한 전략은 두 가지다. 먼저 15억 원 이상 아파트를 대출 없이 살 수 있는 세대는 대출 없이 매수를 하면 된다. 두 번째로 15억 원 이하 아파트 중 15억 원 이상으로 시세 상승할 가능성이 높은 아파트를 가능한 최대의 대출일 끼고 매수한다. 투기과열지구에서는 최대 40%다. 실거주 목적 세대라도 이렇게 수요가 많은 주택들에 대해 적극적으로 임할 필요가 있다.

아마도 시장에는 실망 매물, 불안 매물이 등장할 수도 있을 것이다. 2018년 9·13 대책 발표이후 2018년 11월~2019년 3월 강남을 비롯한 투기지역 내에서 급매물이 등장했다. 단기 투자 목적이면 안 되겠지만 장기 실거주 목적이면 이런 실망, 불안 매물이 등장할 때 매수자 우위 시장에서 선택하는 것도 부동산을 합리적으로 매수하는 전략이 된다.

또한 새 아파트에 대한 희소성이 높아질 것이므로 투기과열지구 재개발 입주권에도 관심을 가질 필요가 있다. 각 권역 내 중심지역이라면 더욱 그렇다. 총매매가(권리가액+프리미엄) 9억 원 안팎으로 입주시점에 15억 원은 물론 20억 원도 가능한 아파트를 노려보는 것도 방법이 될 수 있다.

입주권 총매매가가 15억 원을 넘지 않으면 투기과열지구 정비사업에서 이주비 대출은 물론 중도금대출도 받을 수 있다. 1주택자라면 상위지역 입주권을 사고 처분조건부로 대출을 받을 수 있다. 입주권 입주 1년 이내 기존주택을 처분하면 된다. 관리처분인가 후 입주시점까지 5년 이상 시간이 걸리기 때문에 기존주택을 매도하는 기한을 어느 정도 확보할 수 있다.

비투기과열지구 조정대상지역에선 12·16 대책 이후 15억 원이 넘어도 LTV 60%까지 대출받을 수 있다. 또 정비사업 조합원지위 양도금지에서 자유롭다. 물론 투기과열지구로 지정되면 소급적용된다. 조정대상지역이 투기과열지구가 되기 전에, 조정대상지역까지 초고가 아파트 대출금지가 시행되기 전에 대출받아 매수하면 된다.

2017년 8·2 대책 이후도, 2018년 9·13 대책 이후도 짧은 조정장이 최적의 매수타이밍이었다. 2020년에는 언제일까? 단기 투자자라면 고민하겠지만 실거주 목적 수요라면 좋은 매물이 나올 때다. 실거주 수요 세대여, 조금만 더 적극적으로 2020 시장을 대응하라.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.